Zpravidla ano. Doložka „jak stojí a leží“ se podle slovenského zákona i soudní praxe váže na věci přenechané úhrnem; dům nebo byt je v kupní smlouvě individuálně určená věc, takže odpovědnost prodávajícího za skryté vady taková doložka nevylučuje. Vždy zůstává zachován nárok u zamlčených vad a nepravdivého ujištění o vlastnostech. Pokud byl prodávajícím podnikatel a vy jste kupovali jako spotřebitel, doložka neobstojí vůbec. Rozhoduje rychlost — práva ze skrytých vad zanikají, pokud vadu nevytknete do 24 měsíců od převzetí.
Doložka „jak stojí a leží“ je v kupních smlouvách na nemovitosti oblíbená a oboustranně přeceňovaná. Prodávající jí věří jako štítu proti všem budoucím výtkám, kupující u ní často zbytečně rezignuje. Zákon i soudní praxe říkají něco jiného.
K čemu doložka v zákoně skutečně slouží
Slovenský občanský zákoník (zákon č. 40/1964 Zb.) spojuje tuto doložku s přenecháním věci úhrnem:
Přenechá-li se věc, jak stojí a leží, neodpovídá zcizitel za její vady, ledaže věc nemá vlastnost, o které zcizitel prohlásil, že ji má, nebo kterou si nabyvatel výslovně vymínil.
— Český překlad: § 501 odst. 2 slovenského občanského zákoníku
Úhrnem se přenechává soubor věcí bez rozlišování — například „veškeré vybavení domu, jak stojí a leží“. Dům nebo byt v kupní smlouvě je pravý opak: individuálně určená věc, identifikovaná parcelou, soupisným číslem a listem vlastnictví. Ve sporu o skrytou vadu věci prodané „jak stojí a leží“ soudy obranu prodávajícího založenou na § 501 odmítly právě proto, že doložka je v protikladu s individuálně určenou věcí; dovolání prodávajícího Nejvyšší soud SR odmítl (sp. zn. 7Cdo/279/2021).
Co doložka nikdy neprolomí
I kdyby doložka obstála, neprolomí odpovědnost za vady, které prodávající zamlčel:
Vyjde-li dodatečně najevo vada, na kterou prodávající kupujícího neupozornil, má kupující právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny odpovídající povaze a rozsahu vady; jde-li o vadu, která činí věc neupotřebitelnou, má také právo od smlouvy odstoupit.
— Český překlad: § 597 odst. 1 slovenského občanského zákoníku
Odstoupit lze i tehdy, ukáže-li se nepravdivým ujištění prodávajícího o vlastnostech věci — například že střechou nezatéká (§ 597 odst. 2). Naopak zjevné vady a vady zjistitelné z evidence nemovitostí reklamovat nelze, ledaže prodávající výslovně ujistil, že věc je bez jakýchkoli vad (§ 500 odst. 1); co všechno lze z evidence vyčíst, rozebíráme v otázce co lze vyčíst z listu vlastnictví.
Kupovali jste od podnikatele?
Pokud nemovitost prodával obchodník — developer, realitní investor, obchodník s nemovitostmi — a vy jste kupovali jako spotřebitel, jde o spotřebitelskou smlouvu (§ 52 slovenského občanského zákoníku). Smluvní podmínky se nemohou odchýlit od zákona v neprospěch spotřebitele a spotřebitel se nemůže předem vzdát svých práv (§ 54 odst. 1). Doložka, která by mu odnímala nároky z vad, je proto vůči němu neúčinná.
Jak postupovat, když vada vyšla najevo
Klíčová je lhůta: práva z odpovědnosti za skryté vady nemovitosti zaniknou, pokud vadu nevytknete u prodávajícího bez zbytečného odkladu, nejpozději do 24 měsíců od převzetí (§ 599). Vadu vytkněte písemně a prokazatelně, s jejím popisem a fotodokumentací. Jednotlivé nároky — sleva, odstoupení, náhrada škody — rozebíráme v otázce vady nemovitosti po koupi.
S čím můžeme pomoci
Pokud vada vyšla najevo, vyhodnotíme, zda doložka ve vaší smlouvě vůbec obstojí a který nárok je průchodný, a připravíme kvalifikované vytknutí vady; děláme to v rámci služby vady nemovitosti a odstoupení od smlouvy. Pokud teprve kupujete, formulace o stavu nemovitosti prověříme při kontrole kupní smlouvy a celou transakcí vás provedeme v rámci koupě nemovitosti.
Pokud vám doložku ve smlouvě předkládá prodávající, ozvěte se před podpisem — vyjednat její rozsah je jednodušší než vést spor o její platnost.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 5. 9. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
