Nemovitosti · Česko i Slovensko
Vady nemovitosti a odstoupení od smlouvy
Vlhké zdivo, zamlčená rekonstrukce, černá stavba či zatížení, o němž nepadlo slovo. U vad nemovitosti můžete mít právní nárok na jejich odstranění, slevu z kupní ceny, náhradu škody a v závažných případech odstoupení od smlouvy. Důležité je jednat rychle a vady správně oznámit. Zastupujeme kupující při uplatnění nároků i prodávající při obraně proti přehnaným požadavkům.
- Advokát zapsaný v ČAK i SAK
- Pro kupující i prodávající
- Ceny dohodnuté předem
Co pro vás uděláme
U vad rozhodují lhůty a důkazy: kdy jste vadu zjistili, kdy oznámili a co věděl prodávající. Proto začínáme posouzením časové osy a nároky stavíme tak, aby obstály i u soudu.
Kliknutím na bod zobrazíte podrobnosti.
-
Posouzení nároků
Z kupní smlouvy, inzerátu a stavu nemovitosti vyhodnotíme, o jakou vadu jde (zjevná, skrytá, právní), jaké nároky připadají v úvahu a v jakých lhůtách.
-
Oznámení vad
Vady oznámíme prodávajícímu právně správně — obsah i forma oznámení rozhodují o tom, zda nároky přežijí.
-
Jednání o nápravě
Vyjednáme odstranění vad, slevu z kupní ceny nebo jinou kompenzaci — většina případů se vyřeší bez soudu.
-
Odstoupení od smlouvy
U podstatných vad připravíme odstoupení a vypořádání — vrácení kupní ceny proti vrácení nemovitosti, včetně zápisu v katastru.
-
Soudní řízení
Pokud dohoda není možná, uplatníme nároky žalobou — se znaleckým dokazováním a s realistickým odhadem nákladů předem.
Výstupuplatněné nároky z vad, od reklamace a slevy z ceny až po odstoupení od smlouvy a zastupování ve sporu
Jak to probíhá
Sedí tento postup na vaši věc? Popsat ji advokátovi →
- Posouzeníden 0
Projdeme smlouvu, vady a časovou osu; vysvětlíme vám nároky, lhůty a vyhlídky.
- Oznámení a výzva
Vady oznámíme a prodávajícího vyzveme ke konkrétní nápravě.
- Vyjednávání
Vyjednáme slevu, opravu nebo odstoupení — s důrazem na rychlé řešení.
- Spor, pokud je třeba
Nároky, na nichž se nedohodneme, uplatníme u soudu a vedeme řízení až po výsledek.
Nezávazná poptávka
Připraveni začít?
Pošlete nám poptávku. Ozveme se do 24 hodin s potvrzením ceny a dalším postupem. První 30minutová konzultace je zdarma a k ničemu vás nezavazuje.
- 1Pošlete poptávku tímto formulářem
- 2Do 24 h dostanete potvrzení ceny a postup
- 3Pracovat začínáme až po vašem schválení
Neradi telefonujete nebo píšete e-maily? Napište nám na WhatsApp →
Chcete raději rovnou termín? Rezervovat konzultaci →
Nebo napište e-mail k této věci.
Na co se klienti ptají
Nenašli jste svou otázku? Zeptat se přímo →
Jaké nároky mám při skryté vadě?
Záleží na právním režimu a povaze vady. U slovenské občanskoprávní koupě dává dodatečně zjištěná vada, na kterou prodávající neupozornil, právo na přiměřenou slevu. Odstoupit lze zejména tehdy, pokud vada činí nemovitost neupotřebitelnou nebo se ukáže jako nepravdivé ujištění prodávajícího o jejích vlastnostech či bezvadnosti (§ 597 OZ). Samotné zamlčení jakékoli vady k odstoupení nestačí. Opravu, náhradu škody a nároky u české koupě posoudíme podle příslušného režimu a smlouvy.
Dokdy musím vady oznámit?
Bez zbytečného odkladu po jejich zjištění — a zákonné lhůty pro uplatnění nároků jsou omezené. Přesné počítání závisí na typu vady a na tom, zda o ní prodávající věděl; časovou osu proto posoudíme jako první a podle ní nastavíme postup. S vadami se nečeká.
Prodávající tvrdí, že jsem nemovitost „viděl a koupil“. Má pravdu?
U zjevných vad, které byly vidět při prohlídce, je jeho pozice silnější. Skryté vady a vady, které aktivně zamlčel nebo zakryl, však jdou za ním — a doložky „jak stojí a leží“ jej u zamlčených vad neochrání automaticky. Rozhodují důkazy o stavu a o tom, co věděl.
Vyplatí se znalecký posudek?
U větších vad zpravidla ano — posudek ukotví rozsah i příčinu vady a dá jednání váhu. Pomůžeme jej zadat tak, aby odpovídal na právně podstatné otázky, nejen na technické.
Kolik uplatnění vad stojí?
Posouzení s výzvou je rychlá položka; spor závisí na hodnotě nároků. Postupujeme po etapách s cenou předem — a při úspěchu u soudu hradí náklady zpravidla protistrana.
Právní poradna
Nejčastější otázky k tomuto tématu
-
Po koupi nemovitosti se objevily vady. Co mohu od prodávajícího žádat?
Vyjde-li dodatečně najevo vada, na kterou vás prodávající neupozornil, máte právo na přiměřenou slevu z kupní ceny; pokud vada činí nemovitost neupotřebitelnou nebo vás prodávající nepravdivě ujistil o jejích vlastnostech, můžete od smlouvy odstoupit. Klíčová je rychlost — vadu je třeba prodávajícímu vytknout bez zbytečného odkladu, nejpozději do 24 měsíců od převzetí, jinak práva zaniknou.
Přečíst odpověď -
Koupili jsme nemovitost „jak stojí a leží“. Můžeme ještě reklamovat vady?
Zpravidla ano. Doložka „jak stojí a leží“ se podle slovenského zákona i soudní praxe váže na věci přenechané úhrnem; dům nebo byt je v kupní smlouvě individuálně určená věc, takže odpovědnost prodávajícího za skryté vady taková doložka nevylučuje. Vždy zůstává zachován nárok u zamlčených vad a nepravdivého ujištění o vlastnostech. Pokud byl prodávajícím podnikatel a vy jste kupovali jako spotřebitel, doložka neobstojí vůbec. Rozhoduje rychlost — práva ze skrytých vad zanikají, pokud vadu nevytknete do 24 měsíců od převzetí.
Přečíst odpověď -
Kdy se stávám vlastníkem nemovitosti — podpisem smlouvy, nebo vkladem do katastru?
Vlastníkem se nestáváte podpisem smlouvy, ale až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí. Podpisem kupní smlouvy vzniká pouze závazek — prodávající je až do rozhodnutí slovenského katastru stále vlastníkem. Právě proto se kupní cena nemá platit dříve, než je vklad povolen, ale prostřednictvím úschovy, která peníze uvolní až po zápisu.
Přečíst odpověď
Přečtěte si k tématu
Katastr měl být od července jen po přihlášení. Parlament novelu nepřijal — co tedy platí
Novela měla podmínit přístup k údajům o vlastnících autentizací a zúžit rozsah veřejných údajů. Národní rada SR ji 23. dubna 2026 neposunula do druhého čtení. Shrnujeme, co se navrhovalo, jak to dopadlo a jaký režim přístupu ke slovenskému katastru platí dnes.
Číst více →
Advokátní úschova při koupi nemovitosti: proč peníze nemají jít přímo prodávajícímu
Nejrizikovějším okamžikem převodu nemovitosti je doba mezi podpisem smlouvy a zápisem v katastru. Advokátní úschova kupní ceny chrání obě strany. Vysvětlujeme, jak funguje.
Číst více →