Skryté vady nemovitosti na Slovensku a v Česku: lhůty, nároky a rozdíly, které rozhodují

Slováci kupují byty v Brně či Praze a Češi domy na Slovensku. Kupní smlouva vypadá podobně, jazyk je blízký a obě země mají občanský zákoník. U vad nemovitosti však platí odlišná pravidla: jiné lhůty, jiný katalog nároků a jiné následky opožděného vytknutí. Kdo si český byt posuzuje podle slovenských zvyklostí nebo naopak, může přijít o nárok, který by jinak měl, nebo čekat na nárok, který nemá.

Podle kterého práva se vady posuzují

Pokud si strany právo nezvolí, smlouva, jejímž předmětem je věcné právo k nemovitosti, se řídí právním řádem země, kde se nemovitost nachází (čl. 4 odst. 1 písm. c) nařízení Řím I). Volba práva je možná (čl. 3 odst. 1) a pokud ji smlouva neobsahuje, rozhoduje poloha nemovitosti. Zvláštní pravidla na ochranu spotřebitele podle čl. 6 se na takovou smlouvu nevztahují (čl. 6 odst. 4 písm. c)). Byt v Česku se proto zpravidla posuzuje podle českého zákona č. 89/2012 Sb., dům na Slovensku podle slovenského občanského zákoníku, bez ohledu na to, odkud je kupující.

Slovensko: sleva, při závažné vadě odstoupení

Pokud dodatečně vyjde najevo vada, na kterou prodávající neupozornil, má kupující právo na přiměřenou slevu, a pokud vada činí věc neupotřebitelnou, může od smlouvy odstoupit; odstoupit může i tehdy, pokud se ukáže nepravdivým ujištění prodávajícího o vlastnostech věci nebo o tom, že nemá vady (§ 597 odst. 1 a 2 občanského zákoníku). Zjevné vady a vady zjistitelné z katastru reklamovat nelze, ledaže prodávající výslovně ujistil, že věc je bez jakýchkoli vad (§ 500 odst. 1). Lhůta je přísná:

Kupující může uplatňovat práva z odpovědnosti za vady, jen pokud vadu vytkl u prodávajícího bez zbytečného odkladu, nejpozději do uplynutí 24 měsíců od převzetí věci. Pokud v této lhůtě vadu nevytkne, práva z odpovědnosti za vady zaniknou.

— Český překlad § 599 občanského zákoníku

Práva z odpovědnosti za vady tedy zanikají přímo ze zákona. Na rozdíl od české úpravy ustanovení nepodmiňuje tento následek námitkou prodávajícího a neobsahuje ani výjimku pro případ, že prodávající o vadě věděl.

Česko: delší lhůta u stavby a jiný systém nároků

Český zákon rozlišuje, zda je vadné plnění podstatným nebo nepodstatným porušením smlouvy. Při podstatném porušení si kupující může vybrat odstranění vady, přiměřenou slevu nebo odstoupení od smlouvy (§ 2106 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.) a volbu musí oznámit při oznámení vady nebo bez zbytečného odkladu po něm (odst. 2). Při nepodstatném porušení má právo na odstranění vady nebo na slevu a odstoupit může, až když prodávající vadu včas neodstraní nebo ji odmítne odstranit (§ 2107 odst. 1 a 3). Na vady, které musel kupující při obvyklé pozornosti poznat už při uzavření smlouvy, práva nemá, ledaže ho prodávající výslovně ujistil, že věc je bez vad, nebo vadu lstivě zastřel (§ 2103).

Skrytou vadu je třeba oznámit bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději do dvou let po odevzdání věci (§ 2112 odst. 1). U staveb spojených se zemí pevným základem platí zvláštní pravidlo: pokud kupující nevytkl skrytou vadu stavby do pěti let od nabytí, soud mu právo z vadného plnění nepřizná, pokud prodávající namítne, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však na tuto námitku nemá právo, pokud je vada důsledkem skutečnosti, o které při odevzdání věděl nebo musel vědět (§ 2129 odst. 2).

Oproti Slovensku je tedy lhůta u stavby delší a počítá se od nabytí. Její zmeškání, stejně jako zmeškání dvouleté lhůty, soud zohlední jen na námitku prodávajícího (§ 2112 odst. 2). U bytu, který je jednotkou v domě, je rozumné počítat spíše s obecnou dvouletou lhůtou, protože pětileté pravidlo zákon váže na stavbu spojenou se zemí pevným základem. Pokud je kupujícím spotřebitel a vada se projeví do dvou let od přechodu nebezpečí škody, předpokládá se, že nemovitost byla vadná už tehdy (§ 2129 odst. 3).

Srovnání ve zkratce

• Lhůta k vytknutí skryté vady: na Slovensku bez zbytečného odkladu, nejpozději do 24 měsíců od převzetí; v Česku bez zbytečného odkladu, nejpozději do dvou let od odevzdání, u skryté vady stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí.
• Následek opoždění: na Slovensku práva zanikají; v Česku soud nárok nepřizná jen tehdy, pokud prodávající opoždění namítne a má na námitku právo.
• Nároky: na Slovensku zejména sleva a při neupotřebitelnosti nebo nepravdivém ujištění odstoupení; v Česku podle toho, zda jde o podstatné porušení, s povinností volbu oznámit včas.
• Zjevné vady: v obou zemích zpravidla bez nároku, ledaže prodávající výslovně ujistil o bezvadnosti, v Česku i tehdy, pokud vadu lstivě zastřel.

Co z toho vyplývá

Kupující české nemovitosti by se neměl spoléhat na pětiletou lhůtu, pokud vadu už zná. Lhůta začíná běžet nabytím, ale povinnost oznámit vadu bez zbytečného odkladu platí i zde, a bez včasné volby nároku se zužují možnosti. Kupující slovenské nemovitosti zase musí počítat s tím, že po 24 měsících od převzetí práva z odpovědnosti za vady zaniknou bez ohledu na postoj prodávajícího. V obou zemích pomáhá písemné, prokazatelné vytknutí s popisem vady a u české koupě i s uvedením zvoleného nároku.

Při koupi za hranicí se vyplatí přečíst smlouvu ještě před podpisem s ohledem na právo, kterým se bude řídit, zejména prohlášení prodávajícího a úpravu vad; to je předmětem služby kontrola kupní smlouvy. Pokud se vada už objevila, posoudíme ji podle slovenského i českého práva v rámci služby vady nemovitosti a odstoupení od smlouvy. Postup při odstoupení od koupě slovenské nemovitosti popisujeme v otázce odstoupení od koupě pro vadu a katastr.