Приховані недоліки нерухомості у Словаччині та Чехії: строки, вимоги й відмінності, які мають значення

Словаки купують квартири в Брні чи Празі, а чехи — будинки у Словаччині. Договір купівлі-продажу має схожий вигляд, мова близька, і обидві країни мають Цивільний кодекс. Проте щодо недоліків нерухомості діють відмінні правила: інші строки, інший перелік вимог та інші наслідки запізнілого пред’явлення. Хто оцінює чеську квартиру за словацькими звичками або навпаки, може втратити вимогу, яку інакше мав би, або чекати на вимогу, якої не має.

За яким правом оцінюються недоліки

Якщо сторони право не обрали, договір, предметом якого є речове право на нерухомість, регулюється правопорядком країни, де нерухомість розташована (ст. 4 п. 1 підп. c) Регламенту Рим I). Вибір права є можливим (ст. 3 п. 1), а якщо договір його не містить, вирішує місцезнаходження нерухомості. Особливі правила захисту споживача за ст. 6 на такий договір не поширюються (ст. 6 п. 4 підп. c)). Тому квартира в Чехії зазвичай оцінюється за чеським Законом № 89/2012 Sb., а будинок у Словаччині — за словацьким Цивільним кодексом, незалежно від того, звідки покупець.

Словаччина: знижка, у разі серйозного недоліку — відмова від договору

Якщо згодом виявиться недолік, про який продавець не попередив, покупець має право на відповідну знижку, а якщо недолік робить річ непридатною для використання, він може відмовитися від договору; відмовитися він може й тоді, коли виявиться неправдивим запевнення продавця про властивості речі або про те, що вона не має недоліків (§ 597 ч. 1 і 2 Цивільного кодексу). Явні недоліки та недоліки, які можна встановити з кадастру, пред’явити не можна, хіба що продавець прямо запевнив, що річ є без будь-яких недоліків (§ 500 ч. 1). Строк є суворим:

Покупець може пред’явити права з відповідальності за недоліки лише тоді, коли він пред’явив недолік продавцеві без невиправданої затримки, щонайпізніше до спливу 24 місяців від прийняття речі. Якщо він у цей строк недолік не пред’явить, права з відповідальності за недоліки припиняються.

— § 599 Цивільного кодексу

Отже, права з відповідальності за недоліки припиняються безпосередньо за законом. На відміну від чеського регулювання, положення не зумовлює цей наслідок запереченням продавця і не містить також винятку на випадок, коли продавець про недолік знав.

Чехія: довший строк щодо будівлі та інша система вимог

Чеський закон розрізняє, чи є виконання з недоліками істотним, чи неістотним порушенням договору. У разі істотного порушення покупець може обрати усунення недоліку, відповідну знижку або відмову від договору (§ 2106 ч. 1 Закону № 89/2012 Sb.), і про свій вибір він має повідомити під час повідомлення про недолік або без невиправданої затримки після нього (ч. 2). У разі неістотного порушення він має право на усунення недоліку або на знижку, а відмовитися від договору може лише тоді, коли продавець недолік вчасно не усуне або відмовиться його усунути (§ 2107 ч. 1 і 3). Щодо недоліків, які покупець за звичайної уважності мав знати вже під час укладення договору, він прав не має, хіба що продавець прямо запевнив його, що річ є без недоліків, або недолік підступно приховав (§ 2103).

Прихований недолік треба повідомити без невиправданої затримки після того, як покупець міг його за достатньої дбайливості виявити, щонайпізніше протягом двох років після передачі речі (§ 2112 ч. 1). Щодо будівель, з’єднаних із землею міцним фундаментом, діє особливе правило: якщо покупець не пред’явив прихований недолік будівлі протягом п’яти років від набуття, суд права з виконання з недоліками йому не визнає, якщо продавець заперечить, що недолік не було пред’явлено вчасно. Проте продавець не має права на таке заперечення, якщо недолік є наслідком обставини, про яку він під час передачі знав або мусив знати (§ 2129 ч. 2).

Отже, порівняно зі Словаччиною строк щодо будівлі є довшим і рахується від набуття. Його пропуск, так само як і пропуск дворічного строку, суд врахує лише на заперечення продавця (§ 2112 ч. 2). Щодо квартири, яка є одиницею в будинку, розумно розраховувати радше на загальний дворічний строк, бо п’ятирічне правило закон пов’язує з будівлею, з’єднаною із землею міцним фундаментом. Якщо покупцем є споживач і недолік виявиться протягом двох років від переходу ризику шкоди, презюмується, що нерухомість була з недоліками вже тоді (§ 2129 ч. 3).

Порівняння стисло

• Строк пред’явлення прихованого недоліку: у Словаччині — без невиправданої затримки, щонайпізніше протягом 24 місяців від прийняття; у Чехії — без невиправданої затримки, щонайпізніше протягом двох років від передачі, а щодо прихованого недоліку будівлі, з’єднаної із землею міцним фундаментом, — протягом п’яти років від набуття.
• Наслідок запізнення: у Словаччині права припиняються; у Чехії суд вимогу не визнає лише тоді, коли продавець заперечить запізнення і має право на таке заперечення.
• Вимоги: у Словаччині — насамперед знижка, а в разі непридатності для використання або неправдивого запевнення — відмова від договору; у Чехії — залежно від того, чи йдеться про істотне порушення, з обов’язком вчасно повідомити про вибір.
• Явні недоліки: в обох країнах зазвичай без вимоги, хіба що продавець прямо запевнив про відсутність недоліків, а в Чехії також тоді, коли недолік підступно приховав.

Що з цього випливає

Покупець чеської нерухомості не мав би покладатися на п’ятирічний строк, якщо недолік він уже знає. Строк починає спливати від набуття, проте обов’язок повідомити про недолік без невиправданої затримки діє й тут, а без вчасного вибору вимоги можливості звужуються. Покупець словацької нерухомості, своєю чергою, має рахуватися з тим, що після 24 місяців від прийняття права з відповідальності за недоліки припиняються незалежно від позиції продавця. В обох країнах допомагає письмове, доказове пред’явлення з описом недоліку, а в разі чеської купівлі — також із зазначенням обраної вимоги.

Під час купівлі за кордоном варто прочитати договір ще до підписання з огляду на право, яким він регулюватиметься, насамперед заяви продавця та врегулювання недоліків; це є предметом послуги перевірка договору купівлі-продажу. Якщо недолік уже виявився, ми оцінимо його і за словацьким, і за чеським правом у межах послуги недоліки нерухомості та відмова від договору. Порядок дій у разі відмови від купівлі словацької нерухомості описуємо в матеріалі відмова від купівлі через недолік і кадастр.

Як це буде за новим Цивільним кодексом

1 жовтня 2026 року Національна рада Словацької Республіки ухвалила новий Цивільний кодекс Словаччини, який набуде чинності 1 липня 2027 року. Чеська сторона порівняння від цього не змінюється, і не змінюється також те, що право, як правило, визначається за місцезнаходженням нерухомості, бо це випливає з Регламенту Рим I. Зміниться словацька сторона:

• Строк. Недолік треба буде пред’явити без невиправданої затримки після того, як покупець мав можливість оглянути нерухомість, щонайпізніше протягом шести місяців від прийняття. Пізніше — лише без невиправданої затримки після того, як покупець недолік виявив або мусив виявити, і то щодо недоліку, про який продавець знав або мусив знати і не попередив про нього, щонайбільше протягом двох років від виконання, або протягом гарантійного строку. Словацький строк, таким чином, буде коротшим як за нинішній, так і за чеський.
• Наслідок запізнення. Право не припиниться, однак покупець не зможе реалізувати його в суді, причому презюмуватиметься, що недолік він пред’явив вчасно. Цим і винятком щодо недоліку, відомого продавцеві, словацьке регулювання наблизиться до чеського. Проте заперечення продавця новий закон прямо не вимагає.
• Вимоги. Подібно до Чехії, вирішальним буде, чи йдеться про істотне, чи неістотне невиконання. У разі істотного можна буде відмовитися від договору без невиправданої затримки, у разі неістотного — лише після безрезультатного спливу відповідного додаткового строку. Окрім знижки та відмови від договору, покупець зможе вимагати й ремонту або іншого виправлення, якщо цього можна розумно вимагати від продавця.

Нові словацькі правила поширюватимуться на договори купівлі-продажу, укладені з 1 липня 2027 року. У разі договору, укладеного раніше, строк у двадцять чотири місяці залишиться й за пізнішої передачі. Хто купуватиме словацьку нерухомість із цієї дати, мав би домовитися про гарантію якості, протягом дії якої недолік можна буде пред’явити і після шести місяців.

Стан на 22 жовтня 2026 року: закон ухвалено, 20 жовтня 2026 року його підписав президент, але у Збірнику законів його ще не оприлюднено. До 30 червня 2027 року діють правила, описані вище у статті.