Slováci kupujú byty v Brne či Prahe a Česi domy na Slovensku. Kúpna zmluva vyzerá podobne, jazyk je blízky a obe krajiny majú Občiansky zákonník. Pri vadách nehnuteľnosti však platia odlišné pravidlá: iné lehoty, iný katalóg nárokov a iné následky oneskoreného vytknutia. Ak kupujúci pri českom byte vychádza zo slovenských zvyklostí alebo naopak, môže zmeškať uplatnenie svojho nároku alebo požadovať plnenie, na ktoré nemá právo.
Podľa ktorého práva sa vady posudzujú
Ak si strany právo nezvolia, zmluva, ktorej predmetom je vecné právo k nehnuteľnosti, sa spravuje právnym poriadkom krajiny, kde sa nehnuteľnosť nachádza (čl. 4 ods. 1 písm. c) nariadenia Rím I). Voľba práva je možná (čl. 3 ods. 1) a ak ju zmluva neobsahuje, rozhoduje poloha nehnuteľnosti. Osobitné pravidlá na ochranu spotrebiteľa podľa čl. 6 sa na takúto zmluvu nevzťahujú (čl. 6 ods. 4 písm. c)). Byt v Česku sa preto spravidla posudzuje podľa českého zákona č. 89/2012 Sb., dom na Slovensku podľa slovenského Občianskeho zákonníka, bez ohľadu na to, odkiaľ je kupujúci.
Na Slovensku zľava alebo za určených podmienok odstúpenie
Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu, a ak vada robí vec neupotrebiteľnou, môže od zmluvy odstúpiť. Odstúpiť môže aj vtedy, ak sa ukáže nepravdivým ubezpečenie predávajúceho o vlastnostiach veci alebo o tom, že nemá vady (§ 597 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka). Zjavné vady a vady zistiteľné z katastra reklamovať nemožno, ibaže predávajúci výslovne ubezpečil, že vec je bez akýchkoľvek vád (§ 500 ods. 1). Zákon určuje lehotu, v ktorej treba vadu vytknúť.
Kupujúci môže uplatňovať práva zo zodpovednosti za vady, len ak vadu vytkol u predávajúceho bez zbytočného odkladu, najneskôr do uplynutia 24 mesiacov od prevzatia veci. Ak v tejto lehote vadu nevytkne, práva zo zodpovednosti za vady zaniknú.
Práva zo zodpovednosti za vady teda zanikajú priamo zo zákona. Na rozdiel od českej úpravy ustanovenie nepodmieňuje tento následok námietkou predávajúceho a neobsahuje ani výnimku pre prípad, že predávajúci o vade vedel.
V Česku platí pri stavbe dlhšia lehota a iné nároky
Český zákon rozlišuje, či je vadné plnenie podstatným alebo nepodstatným porušením zmluvy. Pri podstatnom porušení si kupujúci môže vybrať odstránenie vady, primeranú zľavu alebo odstúpenie od zmluvy (§ 2106 ods. 1 zákona č. 89/2012 Sb.) a voľbu musí oznámiť pri oznámení vady alebo bez zbytočného odkladu po ňom (ods. 2). Pri nepodstatnom porušení má právo na odstránenie vady alebo na zľavu a odstúpiť môže, až keď predávajúci vadu včas neodstráni alebo ju odmietne odstrániť (§ 2107 ods. 1 a 3). Na vady, ktoré musel kupujúci pri obvyklej pozornosti poznať už pri uzavretí zmluvy, práva nemá, ibaže ho predávajúci výslovne uistil, že vec je bez vád, alebo vadu lstivo zakryl (§ 2103).
Skrytú vadu treba oznámiť bez zbytočného odkladu po tom, čo ju kupujúci mohol pri dostatočnej starostlivosti zistiť, najneskôr do dvoch rokov po odovzdaní veci (§ 2112 ods. 1). Pri stavbách spojených so zemou pevným základom platí osobitné pravidlo. Ak kupujúci nevytkol skrytú vadu stavby do piatich rokov od nadobudnutia, súd mu právo z vadného plnenia neprizná, ak predávajúci namietne, že vada nebola vytknutá včas. Predávajúci však na túto námietku nemá právo, ak je vada dôsledkom skutočnosti, o ktorej pri odovzdaní vedel alebo musel vedieť (§ 2129 ods. 2).
Oproti Slovensku je teda lehota pri stavbe dlhšia a počíta sa od nadobudnutia. Jej zmeškanie, rovnako ako zmeškanie dvojročnej lehoty, súd zohľadní len na námietku predávajúceho (§ 2112 ods. 2). Pri byte, ktorý je jednotkou v dome, je rozumné počítať skôr so všeobecnou dvojročnou lehotou, pretože päťročné pravidlo zákon viaže na stavbu spojenú so zemou pevným základom. Ak je kupujúcim spotrebiteľ a vada sa prejaví do dvoch rokov od prechodu nebezpečenstva škody, predpokladá sa, že nehnuteľnosť bola vadná už vtedy (§ 2129 ods. 3).
Porovnanie v skratke
- Lehota na vytknutie skrytej vady. Na Slovensku bez zbytočného odkladu, najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia. V Česku bez zbytočného odkladu, najneskôr do dvoch rokov od odovzdania, pri skrytej vade stavby spojenej so zemou pevným základom do piatich rokov od nadobudnutia.
- Následok oneskorenia. Na Slovensku práva zanikajú. V Česku súd nárok neprizná len vtedy, ak predávajúci oneskorenie namietne a má na námietku právo.
- Nároky. Na Slovensku najmä zľava a pri neupotrebiteľnosti alebo nepravdivom ubezpečení odstúpenie. V Česku závisia od toho, či ide o podstatné porušenie, s povinnosťou voľbu oznámiť včas.
- Zjavné vady. V oboch krajinách spravidla bez nároku, ibaže predávajúci výslovne ubezpečil o bezvadnosti, v Česku aj vtedy, ak vadu lstivo zakryl.
Čo z toho vyplýva
Kupujúci českej nehnuteľnosti by sa nemal spoliehať na päťročnú lehotu, ak vadu už pozná. Lehota začína plynúť nadobudnutím, no povinnosť oznámiť vadu bez zbytočného odkladu platí aj tu, a bez včasnej voľby nároku sa zužujú možnosti. Kupujúci slovenskej nehnuteľnosti zas musí rátať s tým, že po 24 mesiacoch od prevzatia práva zo zodpovednosti za vady zaniknú bez ohľadu na postoj predávajúceho. V oboch krajinách pomáha písomné, preukázateľné vytknutie s opisom vady a pri českej kúpe aj s uvedením zvoleného nároku.
Pri kúpe za hranicou sa oplatí prečítať zmluvu ešte pred podpisom s ohľadom na právo, ktorým sa bude spravovať, najmä vyhlásenia predávajúceho a úpravu vád. To je predmetom služby kontrola kúpnej zmluvy. Ak sa vada už objavila, posúdime ju podľa slovenského aj českého práva v rámci služby vady nehnuteľnosti a odstúpenie od zmluvy. Postup pri odstúpení od kúpy slovenskej nehnuteľnosti opisujeme v otázke odstúpenie od kúpy pre vadu a kataster.
Článok poskytuje všeobecné právne informácie podľa stavu k 12. 9. 2026. Nie je právnou službou ani radou pre konkrétnu situáciu. Právne predpisy sa menia a okolnosti vášho prípadu sa môžu líšiť. Pred rozhodnutím si preto postup overte alebo sa nám ozvite.
