Při koupi rodinného domu jde často o starší dům, který má za sebou desetiletí užívání, několik rekonstrukcí a někdy i zásahy, o nichž nikdo nevedl dokumentaci. Kupující si při prohlídce prohlédne, co se prohlédnout dá, prodávající ví více, ale ne vše. Kupní smlouva je místo, kde se tento rozdíl ve vědomostech zachytí. To, co v ní o stavu domu stojí, později rozhodne o tom, zda má kupující nárok na slevu nebo odstoupení, a zda se prodávající může bránit tím, že na vadu upozornil.
Z čeho zákon vychází
Kdo přenechává věc za úplatu, odpovídá za to, že má v době plnění vlastnosti výslovně vymíněné nebo obvyklé a že nemá právní vady (§ 499 odst. 1 občanského zákoníku). Pokud se vada projeví do šesti měsíců od plnění, považuje se za vadu, která existovala už při plnění, ledaže se prokáže opak nebo je to neslučitelné s povahou věci či vady (§ 499 odst. 2). Odpovědnost má však i hranice:
Jde-li o zjevné vady nebo o vady, které lze zjistit z příslušné evidence nemovitostí, nelze uplatňovat nárok z odpovědnosti za vady, ledaže zcizitel výslovně ujistil, že věc je bez jakýchkoli vad.
— Český překlad § 500 odst. 1 občanského zákoníku
Věcné břemeno zapsané na listu vlastnictví tedy kupující zpravidla později nereklamuje, protože si ho mohl prohlédnout. Za dluhy váznoucí na věci, například zajištěné zástavním právem, však odpovídá prodávající (§ 500 odst. 2). U koupě samotné pak platí pravidlo o vadách, na které prodávající neupozornil:
Vyjde-li dodatečně najevo vada, na kterou prodávající kupujícího neupozornil, má kupující právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny odpovídající povaze a rozsahu vady; jde-li o vadu, která činí věc neupotřebitelnou, má též právo od smlouvy odstoupit.
— Český překlad § 597 odst. 1 občanského zákoníku
Popis stavu a známé vady
Podmínkou nároku není, že prodávající o vadě věděl, ale že na ni kupujícího neupozornil. Pro prodávajícího je proto nejlepší ochranou pravdivý a konkrétní popis. Namísto obecné věty, že kupující se se stavem seznámil, patří do smlouvy nebo její přílohy seznam toho, o čem prodávající ví: zatékání u komína opravené v určitém roce, vlhkost ve sklepě, původní rozvody elektřiny, septik namísto kanalizace, chybějící povolení k přístavbě. Fotodokumentace a případný technický posudek jako příloha smlouvy později ukážou, na co byl kupující upozorněn, a na takovou vadu se nárok na slevu podle § 597 odst. 1 nevztahuje.
Kupující z toho má jiný užitek: ví, co kupuje, a cenu může vyjednávat podle skutečného stavu. U staršího domu se vyplatí přizvat před podpisem stavebního odborníka, protože právní prověrka pokrývá břemena, spory a povolení, ale technický stav stavby neposuzuje.
Prohlášení prodávajícího
Druhou vrstvou jsou prohlášení a ujištění. Pokud prodávající kupujícího ujistí, že věc má určité vlastnosti nebo nemá žádné vady, a ujištění se ukáže nepravdivým, kupující může odstoupit od smlouvy i tehdy, když vada dům neučinila neupotřebitelným (§ 597 odst. 2). Kupující se proto zajímá o konkrétní prohlášení: že střecha nezatéká, že přípojky jsou zřízeny v souladu s povoleními, že na domě nejsou nájmy, spory se sousedy ani exekuce a že neexistují dluhy, které by na domě mohly váznout.
Prodávající má naopak dávat jen prohlášení, která může pravdivě dát. Ujištění, že dům je „bez jakýchkoli vad“, je u starší stavby riziko, protože ruší i ochranu u zjevných vad a vad zjistitelných z katastru. Rozumnější je prohlášení omezit na to, co prodávající ví, a oddělit ho od popisu známých vad.
Smlouva má určit i to, ke kterému dni prohlášení platí. Mezi podpisem a předáním domu mohou uplynout týdny a za tu dobu se stav domu může změnit, například po bouřce. Pokud kupující přebírá dům ještě před vkladem, související otázky rozebíráme v otázce nastěhování do domu před vkladem.
Smluvní pokuta a úschova
Za nepravdivé prohlášení si strany mohou dohodnout smluvní pokutu; musí být písemná a musí určovat výši nebo způsob jejího určení (§ 544 odst. 1 a 2). Pokud dohoda neurčí jinak, pokutu není třeba zaplatit, jestliže porušení nebylo zaviněné, a náhradu škody nad její rámec lze žádat jen tehdy, když se na tom strany dohodly (§ 545 odst. 2 a 3). U prohlášení o stavu domu, o nichž prodávající nemusí vědět, je to podstatný rozdíl a je třeba ho výslovně vyřešit. Při větší nejistotě o stavu se používá i zadržení části kupní ceny v úschově na dohodnutou dobu po předání.
Po předání
Stav při předání zachyťte v předávacím protokolu. Pokud se později objeví vada, je třeba ji u prodávajícího vytknout bez zbytečného odkladu, nejpozději do 24 měsíců od převzetí (§ 599). Co neprolomí doložka „jak stojí a leží“, rozebíráme v otázce koupě jak stojí a leží a postup při odstoupení pro vážnou vadu v otázce odstoupení od koupě pro vadu a katastr.
Popis stavu, prohlášení a jejich sankce nastavíme v rámci služby kupní smlouva na rodinný dům pro prodávajícího i kupujícího. Pokud se vada ukázala až po koupi, posoudíme nároky v rámci služby vady nemovitosti a odstoupení od smlouvy.
Jak to bude podle nového občanského zákoníku
Národní rada Slovenské republiky 1. října 2026 schválila nový slovenský občanský zákoník, který nabude účinnosti 1. července 2027. U koupě domu se nejvíce změní lhůta k vytknutí vady. Kupující ji bude muset vytknout bez zbytečného odkladu poté, co měl možnost dům prohlédnout, nejpozději do šesti měsíců od převzetí. Později to půjde jen bez zbytečného odkladu poté, co kupující vadu zjistil nebo musel zjistit, a jen u vady, o které prodávající věděl nebo musel vědět a neupozornil na ni, nejvýše do dvou let od plnění, nebo během záruční doby, pokud prodávající dal záruku za jakost. Opožděně vytknutou vadu nebude možné uplatnit u soudu.
Pravdivý popis známých vad ve smlouvě proto bude chránit prodávajícího i před prodloužením lhůty na dva roky. Kupující bude povinen dům prohlédnout při převzetí. Pokud to neudělá, u vad zjistitelných prohlídkou bude muset prokázat, že existovaly už tehdy. Předávací protokol a technická prohlídka při předání tak získají na váze.
Nepravdivé ujištění prodávajícího se bude považovat za nesplnění smlouvy a i u koupě „jak stojí a leží“ bude prodávající odpovídat za vlastnost, o které prohlásil, že ji dům má. Odstoupit bude možné při podstatném nesplnění, při nepodstatném až po marném uplynutí dodatečné lhůty. U smluvní pokuty by podle našeho výkladu nerozhodovalo zavinění, ale to, zda nesplnění omlouvá překážka mimo vliv prodávajícího.
Nová pravidla se budou vztahovat na kupní smlouvy uzavřené od 1. července 2027. Smlouva podepsaná dříve se bude řídit dosavadním zákonem včetně lhůty dvaceti čtyř měsíců, i když se dům předá nebo vada objeví později (viz smlouvy uzavřené před účinností). Pokud se podpis kupní smlouvy posune na 1. července 2027 nebo později, vyplatí se kupujícímu sjednat záruku za jakost alespoň na střechu, nosné konstrukce a rozvody.
Stav k 22. 10. 2026: zákon je schválen a 20. 10. 2026 jej podepsal prezident, ve Sbírce zákonů však zatím nebyl vyhlášen. Do 30. 6. 2027 platí úprava popsaná výše v článku.
Článek představuje obecnou právní informaci ke stavu k datu 22. 10. 2026 — nejde o právní službu ani radu k vaší konkrétní věci. Právní předpisy se mění a vaše situace se může v detailech lišit; před rozhodnutím si postup ověřte nebo se nám ozvěte.
