Pri kúpe rodinného domu ide často o starší dom, ktorý má za sebou desaťročia užívania, niekoľko rekonštrukcií a niekedy aj zásahy, o ktorých nikto neviedol dokumentáciu. Kupujúci pri obhliadke posúdi to, čo môže vidieť. Predávajúci pozná dom lepšie, no ani on nemusí vedieť o všetkých problémoch. V kúpnej zmluve treba zachytiť, čo je stranám o stave domu známe. To, čo v nej o stave domu stojí, neskôr rozhodne o tom, či má kupujúci nárok na zľavu alebo odstúpenie, a či sa predávajúci môže brániť tým, že na vadu upozornil.
Z čoho zákon vychádza
Kto prenecháva vec za odplatu, zodpovedá za to, že má v čase plnenia vlastnosti výslovne vymienené alebo obvyklé a že nemá právne vady (§ 499 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Ak sa vada prejaví do šiestich mesiacov od plnenia, považuje sa za vadu, ktorá existovala už pri plnení, ibaže sa preukáže opak alebo je to nezlučiteľné s povahou veci či vady (§ 499 ods. 2). Zákon však stanovuje aj hranice tejto zodpovednosti.
Ak ide o zjavné vady alebo o vady, ktoré možno zistiť z príslušnej evidencie nehnuteľností, nemožno uplatňovať nárok zo zodpovednosti za vady, ibaže scudziteľ výslovne ubezpečil, že vec je bez akýchkoľvek vád.
Vecné bremeno zapísané na liste vlastníctva teda kupujúci spravidla neskôr nereklamuje, lebo si ho mohol pozrieť. Za dlhy viaznuce na veci, napríklad zabezpečené záložným právom, však zodpovedá predávajúci (§ 500 ods. 2). Pre vady, na ktoré predávajúci neupozornil, platí nasledujúce pravidlo.
Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.
Opis stavu a známe vady
Podmienkou nároku nie je, že predávajúci o vade vedel, ale že na ňu kupujúceho neupozornil. Pre predávajúceho je preto najlepšou ochranou pravdivý a konkrétny opis. Namiesto všeobecnej vety, že kupujúci sa so stavom oboznámil, patrí do zmluvy alebo jej prílohy zoznam toho, o čom predávajúci vie: zatekanie pri komíne opravené v určitom roku, vlhkosť v pivnici, pôvodné rozvody elektriny, septik namiesto kanalizácie, chýbajúce povolenie na prístavbu. Fotodokumentácia a prípadný technický posudok ako príloha zmluvy neskôr ukážu, na čo bol kupujúci upozornený, a na takú vadu sa nárok na zľavu podľa § 597 ods. 1 nevzťahuje.
Konkrétny opis pomáha aj kupujúcemu. Vie, čo kupuje, a pri rokovaní o cene môže vychádzať zo skutočného stavu domu. Pri staršom dome sa oplatí prizvať pred podpisom stavebného odborníka, pretože právna previerka pokrýva ťarchy, spory a povolenia, no technický stav stavby neposudzuje.
Vyhlásenia predávajúceho
Popri opise stavu domu sú dôležité vyhlásenia a ubezpečenia predávajúceho. Ak predávajúci kupujúceho ubezpečí, že vec má určité vlastnosti alebo nemá žiadne vady, a ubezpečenie sa ukáže nepravdivým, kupujúci môže odstúpiť od zmluvy aj vtedy, keď vada dom neurobila neupotrebiteľným (§ 597 ods. 2). Kupujúci sa preto zaujíma o konkrétne vyhlásenia: že strecha nezateká, že prípojky sú zriadené v súlade s povoleniami, že na dome nie sú nájmy, spory so susedmi ani exekúcie a že neexistujú dlhy, ktoré by na dome mohli viaznuť.
Predávajúci by mal vyhlásiť iba to, čo môže pravdivo potvrdiť. Ubezpečenie, že dom je „bez akýchkoľvek vád“, je pri staršej stavbe rizikové, pretože ruší aj ochranu pri zjavných vadách a vadách zistiteľných z katastra. Rozumnejšie je vyhlásenie obmedziť na to, čo predávajúci vie, a oddeliť ho od opisu známych vád.
Zmluva má určiť aj to, ku ktorému dňu vyhlásenia platia. Medzi podpisom a odovzdaním domu môžu uplynúť týždne a za ten čas sa stav domu môže zmeniť, napríklad po búrke. Ak kupujúci preberá dom ešte pred vkladom, súvisiace otázky rozoberáme v otázke nasťahovanie do domu pred vkladom.
Zmluvná pokuta a úschova
Za nepravdivé vyhlásenie si strany môžu dohodnúť zmluvnú pokutu. Dohoda musí byť písomná a musí určovať jej výšku alebo spôsob výpočtu (§ 544 ods. 1 a 2). Ak dohoda neurčí inak, pokutu netreba zaplatiť, ak porušenie nebolo zavinené, a náhradu škody nad jej rámec možno žiadať len vtedy, keď sa na tom strany dohodli (§ 545 ods. 2 a 3). Tento rozdiel treba v zmluve výslovne vyriešiť najmä vtedy, keď predávajúci vyhlasuje skutočnosti o stave domu, ktoré nemusí poznať. Pri väčšej neistote o stave sa používa aj zadržanie časti kúpnej ceny v úschove na dohodnutý čas po odovzdaní.
Po odovzdaní
Stav pri odovzdaní zachyťte v preberacom protokole. Ak sa neskôr objaví vada, treba ju u predávajúceho vytknúť bez zbytočného odkladu, najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia (§ 599). Účinkom doložky „ako stojí a leží“ a ich hraniciam sa venujeme v otázke kúpa ako stojí a leží a postupu pri odstúpení pre vážnu vadu v otázke odstúpenie od kúpy pre vadu a kataster.
Opis stavu, vyhlásenia a ich sankcie nastavíme v rámci služby kúpna zmluva na rodinný dom pre predávajúceho aj kupujúceho. Ak sa vada ukázala až po kúpe, posúdime nároky v rámci služby vady nehnuteľnosti a odstúpenie od zmluvy.
Článok poskytuje všeobecné právne informácie podľa stavu k 12. 9. 2026. Nie je právnou službou ani radou pre konkrétnu situáciu. Právne predpisy sa menia a okolnosti vášho prípadu sa môžu líšiť. Pred rozhodnutím si preto postup overte alebo sa nám ozvite.
