Ano, pokud vám právo odstoupit dává slovenský zákon nebo smlouva. Pokud odstoupíte před rozhodnutím o vkladu, katastr řízení zastaví. Pokud druhá strana odstoupení zpochybní, katastr o jeho platnosti nerozhoduje. Podle Nejvyššího soudu SR ji má vyzvat k podání žaloby. Po jejím podání řízení přeruší do rozhodnutí soudu. Pokud žalobu nepodá, může odstoupení považovat za přijaté a řízení zastavit.
Kupní smlouva je podepsaná, návrh na vklad je podaný na katastru a ještě před rozhodnutím se jedna strana rozhodne od obchodu odstoupit. Prodávající tvrdí, že kupující nezaplatil včas, nebo kupující zjistil vadu, kterou mu prodávající zamlčel. Odstoupit je v této fázi možné. O tom, zda bylo odstoupení platné, však katastr nerozhoduje, a pokud ho druhá strana zpochybní, věc se přesouvá k soudu.
Kdy lze od smlouvy odstoupit
Od smlouvy můžete odstoupit jen tehdy, pokud to umožňuje slovenský zákon nebo pokud jste si to dohodli ve smlouvě (§ 48 odst. 1 slovenského občanského zákoníku). Typicky jde o prodlení s platbou kupní ceny po marném uplynutí dodatečné lhůty nebo o důvod sjednaný pro případ, že banka neposkytne úvěr. U smlouvy o převodu nemovitosti odstupujte písemně a odstoupení doručte druhé straně prokazatelným způsobem, protože účinky nastávají jeho doručením. Náležitosti odstoupení rozebíráme v otázce jak lze platně odstoupit od smlouvy, situaci při neschváleném úvěru v otázce banka neschválila hypotéku po podpisu smlouvy.
Když druhá strana odstoupení nezpochybňuje
Pokud účastník odstoupí od smlouvy před vydáním rozhodnutí o návrhu na vklad, okresní úřad, katastrální odbor řízení zastaví (§ 31b odst. 1 písm. b) slovenského katastrálního zákona). Vklad tedy nezamítá. Zamítnutí patří k případům, kdy smlouva nesplňuje podmínky podle § 31 odst. 1. Najvyšší súd SR v rozsudku 6Sžo/229/2010 ze dne 20. 7. 2011 řešil odstoupení od smlouvy, na jejímž základě již byl vklad povolen, a v odůvodnění se vyjádřil i k probíhajícímu vkladovému řízení. Podle něj katastr není oprávněn posuzovat platnost odstoupení ani jako předběžnou otázku, musí však zjistit, zda je mezi stranami sporná. Pokud druhá strana uvede, že odstoupení nezpochybňuje, katastr podle soudu nezkoumá, zda byl důvod odstoupení skutečně naplněn.
Úrad geodézie, kartografie a katastra SR (ÚGKK) v Katastrálním bulletinu 1/2023 odmítl, aby katastr považoval odstoupení za přílohu návrhu na vklad. Pokud jste tedy návrh podali elektronicky a odstoupení doručíte katastru v listinné podobě, rozdíl mezi poplatkem za listinný a elektronický návrh by po vás podle ÚGKK požadovat neměl. Jakmile rozhodnutí o zastavení nabude právní moci, katastr zruší plombu na listu vlastnictví (§ 44 odst. 1). Odstoupením se smlouva od počátku ruší, pokud zákon nebo dohoda nestanoví jinak, a strany si vracejí, co podle ní obdržely (§ 48 odst. 2 a § 457 občanského zákoníku).
Když druhá strana odstoupení zpochybní
Podle citovaného rozsudku by měl katastr vyzvat stranu, která odstoupení zpochybňuje, aby ve stanovené lhůtě podala žalobu k soudu, a poučit ji, že pokud to neudělá, bude to považovat za přijetí odstoupení. Z tohoto postupu vychází i ÚGKK. Další postup závisí na reakci druhé strany.
- Žalobu podá. Katastr řízení přeruší z důvodu zahájeného řízení o předběžné otázce (§ 31a písm. a)) a vyčká na soud. Plomba na listu vlastnictví během přerušení zůstává.
- Žalobu nepodá. Katastr to podle rozsudku může vyhodnotit jako souhlas s odstoupením a řízení zastavit.
Proti zastavení z důvodu odstoupení se lze odvolat do 15 dnů od oznámení rozhodnutí, zákon odvolání vylučuje jen při zastavení podle písm. d), e) a g) (§ 31b odst. 2 katastrálního zákona a § 54 odst. 2 slovenského správního řádu).
Rozsudek vycházel z tehdejšího slovenského občanského soudního řádu. ÚGKK v Katastrálním bulletinu 2/2022 zastává názor, že postup platí i po přijetí slovenského civilního sporného řádu. Řešil případ, kdy soud žalobu na určení neplatnosti odstoupení odmítl jako nepřípustnou, protože navrhovala určit právní skutečnost, kterou lze určit jen tehdy, pokud to vyplývá ze zvláštního předpisu (§ 137 písm. d) civilního sporného řádu). Podle ÚGKK katastr po pravomocném skončení takového soudního řízení může vkladové řízení zastavit, přestože soud ve věci samé nerozhodl. Žalobu je proto třeba formulovat tak, aby soud mohl ve věci rozhodnout, a podat ji ve lhůtě, kterou stanovil katastr.
Jak postupovat v praxi
Pokud odstupujete vy, uveďte v odstoupení konkrétní zákonný nebo smluvní důvod, přestože to zákon výslovně nevyžaduje. Druhá strana i katastr tak vidí, o co odstoupení opíráte. Kopii odstoupení s dokladem o doručení pošlete katastru. Pokud je kupní cena v úschově, její vrácení se řídí smlouvou o úschově, proto zkontrolujte, jaké listiny k tomu potřebujete.
Pokud odstoupila druhá strana a vy s tím nesouhlasíte, odpovězte na výzvu katastru ve lhůtě, kterou stanovil, žalobu podejte včas a potvrzení o jejím podání doručte katastru. Neplatné odstoupení smlouvu nezruší, o jeho platnosti však rozhodne jen soud.
Pokud v obchodu nechce pokračovat ani jedna strana, bývá jednodušší vzít návrh na vklad společně zpět a smlouvu zrušit písemnou dohodou (§ 572 odst. 2 a 3 občanského zákoníku). Pokud již vklad proběhl, postup je jiný. Popisujeme ho v otázce odstoupení od koupě pro vadu a zápis v katastru.
S čím pomůžeme
Posoudíme, zda máte důvod k odstoupení, připravíme ho a povedeme řízení na katastru v rámci služby přerušené a zamítnuté katastrální řízení. Pokud je odstoupení sporné, připravíme žalobu a zastoupíme vás v soudním sporu. Odstoupení pro vady nemovitosti řešíme v rámci služby vady nemovitosti a odstoupení od smlouvy.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 3. 10. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
