Так, якщо закон або договір надає вам право на відмову. Якщо ви відмовитеся від договору до ухвалення рішення про реєстрацію права, кадастровий орган закриє провадження. Якщо інша сторона оспорює відмову, кадастровий орган не вирішує питання її дійсності. За позицією Верховного суду, він має запропонувати цій стороні подати позов. Після його подання орган зупинить провадження до рішення суду. Якщо сторона не подасть позову, він може вважати відмову прийнятою та закрити провадження.
Договір купівлі-продажу підписано, заяву про реєстрацію права подано до кадастрового органу, і ще до ухвалення рішення одна зі сторін вирішує вийти з угоди. Продавець стверджує, що покупець не сплатив вчасно, або покупець виявив недолік, який продавець від нього приховав. На цьому етапі відмовитися від договору можливо. Однак кадастровий орган не вирішує, чи була відмова дійсною, і якщо інша сторона її оспорює, питання переходить на розгляд суду.
Коли можна відмовитися від договору
Відмовитися від договору можна лише тоді, коли це дозволяє закон або коли ви погодили таку можливість у договорі (§ 48 част. 1 Цивільного кодексу Словаччини). Зазвичай ідеться про прострочення сплати купівельної ціни після безрезультатного спливу додаткового строку або про підставу, погоджену на випадок, якщо банк не надасть кредит. У разі договору про передання нерухомості оформлюйте відмову письмово та вручайте її іншій стороні у спосіб, що дає змогу підтвердити вручення, оскільки правові наслідки настають із моменту вручення. Вимоги до відмови розглянуто в матеріалі як належним чином відмовитися від договору, а ситуацію з несхваленим кредитом — у матеріалі банк не схвалив іпотечний кредит після підписання договору.
Якщо інша сторона не оспорює відмову
Якщо учасник відмовиться від договору до ухвалення рішення за заявою про реєстрацію права, районне управління, його кадастровий відділ, закриє провадження (§ 31b част. 1 пункт b) Закону про кадастр). Отже, це не є відмовою в реєстрації права. Відмова в реєстрації застосовується у випадках, коли договір не відповідає умовам за § 31 част. 1. Верховний суд Словацької Республіки в рішенні 6Sžo/229/2010 від 20. 7. 2011 розглядав відмову від договору, за яким реєстрацію права вже було дозволено, і в мотивувальній частині висловився також щодо незавершеного провадження з реєстрації права. За його позицією, кадастровий орган не уповноважений оцінювати дійсність відмови навіть як попереднє питання, однак має з’ясувати, чи є вона спірною між сторонами. Якщо інша сторона заявляє, що не оспорює відмову, кадастровий орган, за позицією суду, не перевіряє, чи справді існувала підстава для неї.
Управління геодезії, картографії та кадастру Словацької Республіки (ÚGKK) у Кадастровому бюлетені 1/2023 відкинуло підхід, за якого кадастровий орган вважає відмову від договору додатком до заяви про реєстрацію права. Тож якщо ви подали заяву в електронній формі, а відмову від договору доставите кадастровому органу на папері, за позицією ÚGKK він не повинен вимагати від вас різницю між збором за паперову та електронну заяву. Коли рішення про закриття провадження набуде законної сили, кадастровий орган зніме позначку про незавершене провадження в листі власності (§ 44 част. 1). Унаслідок відмови договір припиняється від самого початку, якщо закон або угода не встановлює іншого, а сторони повертають одна одній отримане за ним (§ 48 част. 2 та § 457 Цивільного кодексу).
Якщо інша сторона оспорює відмову
Відповідно до наведеного рішення кадастровий орган має запропонувати стороні, яка оспорює відмову, подати позов до суду у визначений строк і роз’яснити, що неподання позову вважатиметься прийняттям відмови. На цьому порядку ґрунтується й позиція ÚGKK. Подальші дії залежать від реакції іншої сторони.
- Вона подає позов. Кадастровий орган зупинить провадження у зв’язку з відкриттям провадження щодо попереднього питання (§ 31a пункт a)) і чекатиме на рішення суду. Позначка про незавершене провадження в листі власності залишається на час зупинення.
- Вона не подає позову. Згідно з рішенням суду кадастровий орган може оцінити це як згоду з відмовою від договору та закрити провадження.
Рішення про закриття провадження через відмову від договору можна оскаржити протягом 15 днів із дня повідомлення про нього; закон виключає оскарження лише в разі закриття за пунктами d), e) та g) (§ 31b част. 2 Закону про кадастр і § 54 част. 2 Кодексу адміністративного провадження).
Рішення суду ґрунтувалося на чинному на той час Цивільному процесуальному кодексі (Občiansky súdny poriadok). ÚGKK у Кадастровому бюлетені 2/2022 дотримується позиції, що цей порядок застосовується й після прийняття Цивільного процесуального кодексу щодо позовного провадження. Управління розглядало випадок, коли суд відхилив позов про визнання недійсною відмови від договору як недопустимий, оскільки він був спрямований на встановлення юридичного факту, що допускається лише тоді, коли це випливає зі спеціального закону (§ 137 пункт d) Цивільного процесуального кодексу щодо позовного провадження). За позицією ÚGKK, після остаточного завершення такого судового провадження кадастровий орган може закрити провадження з реєстрації права, хоча суд і не вирішив справу по суті. Тому позов потрібно сформулювати так, щоб суд міг вирішити справу по суті, та подати його у строк, визначений кадастровим органом.
Як діяти на практиці
Якщо від договору відмовляєтеся ви, зазначте в повідомленні конкретну підставу, передбачену законом або договором, хоча закон прямо цього не вимагає. Так інша сторона й кадастровий орган бачитимуть, на чому ґрунтується ваша відмова. Надішліть кадастровому органу копію відмови з доказом її вручення. Якщо купівельну ціну передано на зберігання, її повернення регулюється договором зберігання, тому перевірте, які документи для цього потрібні.
Якщо від договору відмовилася інша сторона, а ви з цим не згодні, дайте відповідь на звернення кадастрового органу у визначений ним строк, вчасно подайте позов і надайте кадастровому органу підтвердження його подання. Недійсна відмова не припиняє договору, однак питання її дійсності вирішує лише суд.
Якщо жодна зі сторін не хоче продовжувати угоду, зазвичай простіше спільно відкликати заяву про реєстрацію права та припинити договір письмовою угодою (§ 572 част. 2 та 3 Цивільного кодексу). Якщо реєстрація права вже відбулася, порядок інший. Ми описуємо його в матеріалі відмова від купівлі через недолік і запис у кадастрі.
З чим ми допоможемо
Ми оцінимо, чи маєте ви підставу для відмови від договору, підготуємо її та супроводжуватимемо провадження в кадастровому органі в межах послуги зупинене кадастрове провадження та відмова в реєстрації. Якщо відмова від договору є спірною, підготуємо позов і представлятимемо вас у судовому спорі. Відмовою від договору через недоліки нерухомості займаємося в межах послуги недоліки нерухомості та відмова від договору.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 3 жовтня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
