За тлумаченням ÚGKK, визначальною є черговість записів у листі власності. Тому іпотека, зареєстрована раніше за законне заставне право власників квартир, унаслідок торгів не припиняється, і переможець торгів набуває квартиру разом із нею. Крайовий суд у Кошицях в одному спорі вирішив інакше та визнав пріоритет власників квартир, оскільки квартира вперше перейшла у власність раніше, ніж було зареєстровано іпотеку. При задоволенні вимоги банку, строк виконання якої настав, потрібно окремо розрізняти добровільні торги й торги у виконавчому провадженні; наведене тлумачення ÚGKK щодо виключення запису про пріоритетне заставне право стосувалося торгів у виконавчому провадженні.
Власник квартири має заборгованість з оплати послуг та сплати внесків до фонду експлуатації, утримання й ремонту. Власники приміщень у будинку проголосували за добровільні торги з продажу його квартири. Квартира також обтяжена іпотекою за кредитом, який власник узяв кілька років тому. Особі, зацікавленій у придбанні квартири на торгах, потрібно знати, які обтяження збережуться. Це питання так само важливе для банку та самого боржника.
На якій підставі власники квартир ініціюють торги
Для забезпечення вимог, пов’язаних із будинком і квартирою, на квартиру в силу закону виникає заставне право на користь інших власників квартир і нежитлових приміщень (§ 15 ods. 1 закону № 182/1993 Z. z.). Чому запис про нього не можна виключити, пояснюємо в питанні законне заставне право на квартиру. Рішення про подання заяви на проведення добровільних торгів власники ухвалюють більшістю голосів усіх власників (§ 14b ods. 1 písm. o)), а заяву від їхнього імені подає управитель (§ 8b ods. 1 písm. h)) або об’єднання власників, якщо саме воно управляє будинком.
Чи має законне заставне право пріоритет перед іпотекою?
Якщо квартиру обтяжено кількома заставними правами, задоволення забезпечених ними вимог визначається черговістю реєстрації (§ 151k ods. 1 Цивільного кодексу). Щодо нерухомості йдеться про черговість надходження документів до кадастру (§ 41 ods. 2 кадастрового закону). Закон про власність на квартири прямо не надає законному заставному праву пріоритету. Управління геодезії, картографії та кадастру (ÚGKK) у Кадастровому бюлетені 2/2025 тому дотримується позиції, що якщо в листі власності перед законним заставним правом зареєстровано інше заставне право, законне заставне право є наступним у черзі.
Крайовий суд у Кошицях в одному спорі вирішив інакше. У рішенні від 28. 2. 2023 у справі № 6Co/190/2022 він виходив із того, що законне заставне право виникає вже при першому набутті квартири у власність. Суд визнав за власниками квартир статус пріоритетних заставних кредиторів, якщо на момент звернення стягнення вони мали до власника квартири вимогу, строк виконання якої настав, а квартира вперше перейшла у власність раніше, ніж було зареєстровано іпотеку. Верховний суд у тому самому спорі раніше скасував попереднє рішення крайового суду та зобов’язав його пояснити також значення реєстрації законного заставного права для визначення черговості (ухвала від 24. 10. 2022 у справі № 9Cdo/264/2020).
Що станеться із заставними правами після присудження квартири переможцю торгів
Закон про добровільні торги виходить із того, що заставні права не припиняються з переходом права власності.
Нижче наведено цитату мовою оригіналу — словацькою.
Ak osobitný zákon neustanovuje inak, prechodom vlastníctva alebo iného práva k predmetu dražby nezanikajú záložné práva a majú účinky voči vydražiteľovi […]
Однак при зверненні стягнення на предмет застави застосовуються правила Цивільного кодексу щодо долі інших заставних прав. Якщо стягнення здійснює пріоритетний заставний кредитор, тобто той, чиє заставне право зареєстроване першим, квартира передається без заставних прав інших кредиторів (§ 151ma ods. 3). Якщо стягнення здійснює кредитор нижчої черги, квартира передається обтяженою заставними правами кредиторів попередніх черг, а щодо кредиторів наступних черг відповідно застосовується правило про передачу без обтяжень (§ 151ma ods. 6).
ÚGKK робить із цього висновок, що при реєстрації права власності переможця торгів кадастр виключає лише записи про заставні права, зареєстровані після законного заставного права, на підставі якого здійснювалося стягнення. Іпотека, зареєстрована раніше, за цим тлумаченням зберігається, і переможець торгів набуває квартиру разом із нею. Якщо строк виконання вимоги банку ще не настав, перехід права власності не спричиняє його настання (§ 31 закону № 527/2002 Z. z.).
Якщо строк виконання вимоги банку вже настав
Якщо на момент звернення стягнення строк виконання вимоги кредитора, який має вищу черговість, ніж ініціатор торгів, уже настав, цей кредитор може розпочати власне звернення стягнення або заявити вимогу про задоволення також із коштів, отриманих від продажу (§ 151ma ods. 8). ÚGKK у тому самому бюлетені щодо торгів, проведених у виконавчому провадженні, дотримується позиції, що кадастр тоді виключає також запис про заставне право пріоритетного кредитора, але лише якщо настання строку виконання його вимоги та заявлення цієї вимоги для задоволення на торгах прямо випливають із документів, на підставі яких реєструється право власності переможця торгів. Кадастр самостійно не вирішує питання про припинення вимоги та за відсутності таких відомостей залишає запис про заставне право.
Що врахувати перед торгами
- Якщо ви хочете придбати квартиру на торгах, прочитайте повідомлення про торги. У ньому мають бути зазначені права та зобов’язання, що обтяжують квартиру, якщо вони істотно впливають на її вартість (§ 17 ods. 1 písm. d) закону № 527/2002 Z. z.), а експерт при оцінюванні враховує обтяження, які не припиняться з переходом права власності (§ 12 ods. 1). Порівняйте ці відомості з актуальним листом власності.
- Якщо ви власник квартири, організатор торгів зобов’язаний відмовитися від їх проведення, коли ви до їх початку внесете йому суму вимоги разом із додатковими нарахуваннями та витратами на проведення торгів у тому обсязі, у якому ви зобов’язані їх нести (§ 19 ods. 1 písm. k)).
- Якщо ви кредитор вищої черги, перевірте, чи надійшло повідомлення про торги також вам, і вирішіть, чи заявлятимете вимогу про задоволення з отриманих від продажу коштів.
Чим ми можемо допомогти
Перед торгами перевіримо лист власності та умови торгів. Які обтяження збережуться після присудження квартири переможцю торгів, оцінимо в межах юридичної перевірки нерухомості. Якщо ви купуєте квартиру, наступним кроком є послуга купівля нерухомості. Для кредиторів і власників, квартири яких продаються на торгах, оцінимо перебіг звернення стягнення на предмет застави в межах послуги договір застави. Як відбуваються самі добровільні торги, описано у статті звернення стягнення на заставлену нерухомість, а становище кредиторів різних черг — у статті заставне право другої черги.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 3 жовтня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
