Приватну позику під нерухомість нерідко надають уже після того, як банк зареєстрував на ній заставне право до іпотеки. Закон допускає друге й наступні заставні права на тій самій нерухомості. Однак для кредитора в гіршій черзі заставне право є іншим забезпеченням, ніж для банку: він отримає лише те, що з виручки залишиться після задоволення кредиторів перед ним, і при реалізації має менше свободи. Той, хто йде в таку позику, має знати правила заздалегідь.
Як визначається черговість
За наявності кількох заставних прав для їх задоволення вирішальною є черговість їх реєстрації (§ 151k ч. 1). При нерухомості таким спеціальним реєстром є кадастр, і права реєструються в тій черговості, в якій документи були доставлені окружному управлінню, а не за датою, коли управління дозволить внесення (§ 41 ч. 2 Закону № 162/1995 Z. z.). Тому від того, коли після підписання буде подано заяву про внесення, залежить, хто буде задоволений раніше.
Заставні кредитори можуть домовитися й про іншу черговість. Домовленість набуває чинності з реєстрацією на підставі заяви всіх зацікавлених кредиторів, а щодо кредитора, який у ній не брав участі і якому вона погіршила б можливість стягнення вимоги, вона є нечинною (§ 151k ч. 3); у кадастрі зміна черговості реєструється шляхом запису (§ 34 ч. 1 Закону № 162/1995 Z. z.).
Коли реалізацію розпочинає кредитор у першій черзі
Якщо реалізацію розпочинає першочерговий заставний кредитор, типово банк, діє таке:
При реалізації заставного права заставним кредитором, чиє заставне право в черговості, вирішальній для задоволення заставних прав, зареєстроване як перше […], предмет застави передається необтяженим заставними правами решти заставних кредиторів.
Отже, заставне право другого кредитора з продажем припиняється і перетворюється на вимогу щодо виручки. З того, що перевищує вимогу банку, після віднімання необхідних витрат реалізації задовольняються решта кредиторів за черговістю, а залишок належить заставодавцеві (§ 151ma ч. 3 та 4). Надлишок понад вимогу банку банк передає на нотаріальне зберігання на користь решти кредиторів і заставодавця (§ 151ma ч. 5). Якщо продаж відбувається на добровільному аукціоні, організатор аукціону надсилає повідомлення про аукціон також особам, які за повідомленням заявника аукціону мають зареєстроване заставне право до нерухомості (§ 17 ч. 5 літ. b) Закону № 527/2002 Z. z.). Тому другому кредиторові слід подбати, щоб у кадастрі та в організатора аукціону була актуальна його адреса.
Коли реалізацію розпочинає другий кредитор
Другий кредитор може розпочати реалізацію, якщо боржник не платить йому, навіть якщо банкові він платить належним чином. Однак він має письмово повідомити про початок реалізації також кредиторів перед собою і продати може лише після спливу 30 днів від цього повідомлення (§ 151ma ч. 1 та 2). При його реалізації нерухомість продається обтяженою заставними правами кредиторів перед ним, і він має поінформувати про це покупця (§ 151ma ч. 6 та 7). Покупець за нерухомість з іпотекою банку заплатить відповідно менше. Якщо вимога першочергового кредитора на той час є такою, строк сплати якої настав, він може розпочати власну реалізацію, а якщо повідомить про це другому кредиторові до спливу зазначеного строку, другий кредитор не може продовжувати реалізацію (§ 151ma ч. 8 та 9).
Закон дає другому кредиторові також інструмент, як обернути ситуацію:
Заставний кредитор, який після початку реалізації заставного права іншим заставним кредитором виконає за боржника вимогу, на задоволення якої було розпочато реалізацію заставного права, набуває її виконанням усі права заставного кредитора до цієї вимоги, зокрема черговість, вирішальну для задоволення заставних прав. Заставний кредитор, який розпочав реалізацію заставного права, не може відмовитися від виконання вимоги іншим заставним кредитором.
Якщо банк розпочинає реалізацію, а кредитор у другій черзі дійде висновку, що продаж не покрив би його вимогу, він може виплатити банкові, перейняти його вимогу разом із першою чергою і потім вести реалізацію сам. Це варто робити тоді, коли вартість нерухомості достатня для обох вимог і коли кредитор має кошти на виплату.
Про що пам’ятати перед наданням позики
Перед підписанням слід перевірити актуальний залишок кредиту банку та його відсоткову ставку, вартість нерухомості та інші обтяження, зокрема законне заставне право власників квартир у будинку. Слід також враховувати, що вимога банку з відсотками до реалізації може зрости. Корисно перевірити, чи кредитний договір банку не вимагає його згоди на подальше обтяження, а в договорі застави погодити обов’язок заставодавця інформувати про прострочення перед банком. При цьому виконавче провадження щодо предмета застави можна вести лише тоді, коли його веде заставний кредитор або коли він із ним погоджується (§ 151h ч. 6).
Договір застави в другій черзі ми підготуємо, а подання до кадастру розрахуємо в часі в межах послуги договір застави. Як відбувається сама реалізація та аукціон, розглядає стаття реалізація заставного права до нерухомості. Чому законне заставне право власників квартир неможливо анулювати, пояснює відповідь на запитання заставне право решти власників квартири.
Як це буде за новим Цивільним кодексом
1 жовтня 2026 року Національна рада Словацької Республіки ухвалила новий Цивільний кодекс Словаччини, який набуде чинності 1 липня 2027 року. Правила зі статті в ньому по суті залишаються. Черговість визначатиметься реєстрацією в кадастрі, у разі реалізації банком нерухомість продаватиметься без пізніших заставних прав, у разі реалізації другим кредитором — обтяженою, а якщо реалізацію розпочне банк, другий кредитор зможе виплатити банкові борг і перейняти його черговість. Виконавче провадження щодо предмета застави й надалі можна буде вести лише за згодою заставного кредитора, це правило залишається у Виконавчому кодексі.
Для кредитора в другій черзі зміняться дві речі:
- Строк для банку. Якщо банк протягом тридцяти днів від вашого повідомлення не повідомить, що розпочинає власну реалізацію або хоче задовольнитися з виручки, його заставне право хоч і збережеться, але доки ви належно продовжуєте реалізацію, він не має права розпочати власну реалізацію.
- Квартири. Законне заставне право решти власників квартир завжди буде в першій черзі, перед банком і перед вами, причому навіть без реєстрації в кадастрі. Новий кодекс не скасовує Закону № 182/1993 Z. z., і щодо квартир, які вже існують, достеменно невідомо, чи застосовуватиметься ця перевага.
Нові правила поширюватимуться на заставні права, зареєстровані з 1 липня 2027 року; щодо договору застави, підписаного раніше, а зареєстрованого лише пізніше, це достеменно невідомо. Заставні права, що виникли раніше, аж до свого припинення, включно з реалізацією, оцінюватимуться за попередніми нормативними актами. Якщо банк матиме старе заставне право, а ви нове, достеменно невідомо, який режим визначатиме ваше взаємне становище.
Якщо ви надаєте позику зараз, а реєстрація відбудеться до 30 червня 2027 року, для вас діють правила, описані у статті. У разі квартири вже сьогодні вимагайте підтвердження управителя про заборгованість, а в договорі погодьте обов’язок заставодавця інформувати вас про борги перед будинком.
Стан на 22 жовтня 2026 року: закон ухвалено, 20 жовтня 2026 року його підписав президент, але у Збірнику законів його ще не оприлюднено. До 30 червня 2027 року діють правила, описані вище у статті.
Ця стаття містить загальну правову інформацію станом на 22 жовтня 2026 р.. Вона не є юридичною послугою чи консультацією щодо вашої конкретної справи. Законодавство змінюється, а обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Перед ухваленням рішення перевірте належний порядок дій або зв’яжіться з нами.
