Soukromá půjčka proti nemovitosti se nezřídka poskytuje až poté, co na ní banka zapsala zástavní právo k hypotéce. Zákon druhá i další zástavní práva na téže nemovitosti připouští. Pro věřitele v horším pořadí je však zástavní právo jiným zajištěním než pro banku: dostane pouze to, co z výtěžku zbude po uspokojení věřitelů před ním, a při výkonu má méně volnosti. Kdo do takové půjčky jde, má pravidla znát předem.
Jak se určuje pořadí
Při více zástavních právech je pro jejich uspokojení rozhodující pořadí jejich registrace (§ 151k odst. 1). U nemovitostí je tímto zvláštním registrem katastr a práva se zapisují v pořadí, v jakém byly listiny doručeny okresnímu úřadu, nikoli podle data, kdy úřad vklad povolí (§ 41 odst. 2 zákona č. 162/1995 Z. z.). Na tom, kdy se návrh na vklad po podpisu podá, proto závisí, kdo bude uspokojen dříve.
Zástavní věřitelé se mohou dohodnout i na jiném pořadí. Dohoda nabývá účinnosti registrací na základě žádosti všech zúčastněných věřitelů a vůči věřiteli, který se jí nezúčastnil a jemuž by zhoršila vymahatelnost pohledávky, je neúčinná (§ 151k odst. 3); v katastru se změna pořadí zapisuje záznamem (§ 34 odst. 1 zákona č. 162/1995 Z. z.).
Když výkon zahájí věřitel v prvním pořadí
Zahájí-li výkon přednostní zástavní věřitel, typicky banka, platí:
Při výkonu zástavního práva zástavním věřitelem, jehož zástavní právo je v pořadí rozhodujícím pro uspokojení zástavních práv registrováno jako první […], se zástava převádí nezatížená zástavními právy ostatních zástavních věřitelů.
— Český překlad § 151ma odst. 3 zákona č. 40/1964 Zb.
Zástavní právo druhého věřitele tedy prodejem zanikne a přetaví se v nárok na výtěžek. Z toho, co převyšuje pohledávku banky, se po odečtení nezbytných nákladů výkonu uspokojí ostatní věřitelé podle pořadí a zbytek patří zástavci (§ 151ma odst. 3 a 4). Přebytek nad pohledávku banky uloží banka do notářské úschovy ve prospěch ostatních věřitelů a zástavce (§ 151ma odst. 5). Prodává-li se v dobrovolné dražbě, dražebník posílá oznámení o dražbě i osobám, které mají podle oznámení navrhovatele dražby k nemovitosti zapsané zástavní právo (§ 17 odst. 5 písm. b) zákona č. 527/2002 Z. z.). Druhý věřitel se proto má postarat, aby v katastru a u dražebníka byla aktuální jeho adresa.
Když výkon zahájí druhý věřitel
Druhý věřitel může zahájit výkon, pokud dlužník neplatí jemu, i když bance platí řádně. Musí však písemně oznámit zahájení výkonu i věřitelům před sebou a prodat může až po uplynutí 30 dnů od tohoto oznámení (§ 151ma odst. 1 a 2). Nemovitost se při jeho výkonu prodává zatížená zástavními právy věřitelů před ním a kupce o tom musí informovat (§ 151ma odst. 6 a 7). Kupující nemovitost s hypotékou banky zaplatí odpovídajícím způsobem méně. Je-li pohledávka přednostního věřitele v té době splatná, může zahájit vlastní výkon, a pokud to druhému věřiteli oznámí před uplynutím uvedené lhůty, druhý věřitel ve výkonu nemůže pokračovat (§ 151ma odst. 8 a 9).
Zákon dává druhému věřiteli i nástroj, jak situaci obrátit:
Zástavní věřitel, který po zahájení výkonu zástavního práva jiným zástavním věřitelem splní za dlužníka pohledávku, k jejímuž uspokojení byl zahájen výkon zástavního práva, nabývá jejím splněním všechna práva zástavního věřitele k této pohledávce včetně pořadí rozhodujícího pro uspokojení zástavních práv. Zástavní věřitel, který zahájil výkon zástavního práva, nemůže splnění pohledávky jiným zástavním věřitelem odmítnout.
— Český překlad § 151ma odst. 10 zákona č. 40/1964 Zb.
Zahájí-li banka výkon a věřitel ve druhém pořadí usoudí, že prodej by nepokryl jeho pohledávku, může banku vyplatit, převzít její pohledávku i s prvním pořadím a výkon potom vést sám. Vyplatí se to tehdy, je-li hodnota nemovitosti dostatečná na obě pohledávky a má-li věřitel na vyplacení prostředky.
Na co myslet před poskytnutím půjčky
Před podpisem je třeba ověřit aktuální zůstatek úvěru banky a jeho úročení, hodnotu nemovitosti a další závady včetně zákonného zástavního práva vlastníků bytů v domě. Je třeba počítat i s tím, že pohledávka banky s úroky může do výkonu narůst. Užitečné je prověřit, zda úvěrová smlouva banky nevyžaduje její souhlas s dalším zatížením, a v zástavní smlouvě dohodnout povinnost zástavce informovat o prodlení vůči bance. Exekuci na zástavu přitom lze vést, pouze pokud ji vede zástavní věřitel nebo s ní souhlasí (§ 151h odst. 6).
Zástavní smlouvu ve druhém pořadí připravíme a podání na katastr načasujeme v rámci služby zástavní smlouva. Jak probíhá samotný výkon a dražba, rozebírá článek výkon zástavního práva k nemovitosti. Proč zákonné zástavní právo vlastníků bytů nelze vymazat, vysvětluje odpověď zástavní právo ostatních vlastníků bytu.
Jak to bude podle nového občanského zákoníku
Národní rada Slovenské republiky 1. října 2026 schválila nový slovenský občanský zákoník, který nabude účinnosti 1. července 2027. Pravidla z článku v něm v podstatě zůstávají. Pořadí se bude řídit zápisem v katastru, při výkonu bankou se nemovitost prodá bez pozdějších zástavních práv, při výkonu druhým věřitelem zatížená, a pokud banka zahájí výkon, druhý věřitel ji bude moci vyplatit a převzít její pořadí. Exekuci na zástavu bude možné i nadále vést jen se souhlasem zástavního věřitele, toto pravidlo zůstává ve slovenském exekučním řádu.
Pro věřitele ve druhém pořadí se změní dvě věci:
- Lhůta pro banku. Pokud banka do třiceti dnů od vašeho oznámení neoznámí, že zahajuje vlastní výkon nebo se chce uspokojit z výtěžku, její zástavní právo sice zůstane, ale dokud ve výkonu řádně pokračujete, svůj výkon zahájit nesmí.
- Byty. Zákonné zástavní právo ostatních vlastníků bytů bude mít vždy první pořadí, před bankou i před vámi, a to i bez zápisu v katastru. Nový zákoník neruší zákon č. 182/1993 Z. z. a u bytů, které už existují, není jisté, zda se tato přednost uplatní.
Nová pravidla se budou vztahovat na zástavní práva zapsaná od 1. července 2027; u zástavní smlouvy podepsané dříve a zapsané až později to není jisté. Zástavní práva vzniklá dříve se až do zániku včetně výkonu budou posuzovat podle dosavadních předpisů. Pokud bude mít banka staré zástavní právo a vy nové, není jisté, který režim rozhodne o vašem vzájemném postavení.
Pokud půjčku poskytujete nyní a vklad proběhne do 30. června 2027, platí pro vás pravidla popsaná v článku. U bytu si už dnes vyžádejte potvrzení správce o nedoplatcích a ve smlouvě sjednejte povinnost zástavce informovat vás o dluzích vůči domu.
Stav k 22. 10. 2026: zákon je schválen a 20. 10. 2026 jej podepsal prezident, ve Sbírce zákonů však zatím nebyl vyhlášen. Do 30. 6. 2027 platí úprava popsaná výše v článku.
Článek představuje obecnou právní informaci ke stavu k datu 22. 10. 2026 — nejde o právní službu ani radu k vaší konkrétní věci. Právní předpisy se mění a vaše situace se může v detailech lišit; před rozhodnutím si postup ověřte nebo se nám ozvěte.
