Súkromná pôžička proti nehnuteľnosti sa neraz poskytuje až potom, čo na nej banka zapísala záložné právo k hypotéke. Zákon druhé aj ďalšie záložné práva na tej istej nehnuteľnosti pripúšťa. Veriteľovi v horšom poradí však záložné právo poskytuje slabšie zabezpečenie než banke. Dostane len to, čo z výťažku zostane po uspokojení veriteľov pred ním, a pri výkone má menej voľnosti. Tieto pravidlá je potrebné poznať ešte pred poskytnutím pôžičky.
Ako sa určuje poradie
Pri viacerých záložných právach je na ich uspokojenie rozhodujúce poradie ich registrácie (§ 151k ods. 1). Pri nehnuteľnostiach je tým osobitným registrom kataster a práva sa zapisujú v poradí, v akom boli listiny doručené okresnému úradu, nie podľa dátumu, keď úrad vklad povolí (§ 41 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z. z.). Od toho, kedy sa návrh na vklad po podpise podá, preto závisí, kto bude uspokojený skôr.
Záložní veritelia sa môžu dohodnúť aj na inom poradí. Dohoda nadobúda účinnosť registráciou na základe žiadosti všetkých zúčastnených veriteľov a voči veriteľovi, ktorý sa na nej nezúčastnil a ktorému by zhoršila vymožiteľnosť pohľadávky, je neúčinná (§ 151k ods. 3). V katastri sa zmena poradia zapisuje záznamom (§ 34 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z.).
Keď výkon začne veriteľ v prvom poradí
Ak výkon začne prednostný záložný veriteľ, typicky banka, nehnuteľnosť sa prevedie bez záložných práv ostatných veriteľov.
Pri výkone záložného práva záložným veriteľom, ktorého záložné právo je v poradí rozhodujúcom na uspokojenie záložných práv registrované ako prvé […], sa záloh prevádza nezaťažený záložnými právami ostatných záložných veriteľov.
Záložné právo druhého veriteľa teda predajom zanikne a druhému veriteľovi zostane nárok na výťažok. Z toho, čo prevyšuje pohľadávku banky, sa po odpočítaní nevyhnutných nákladov výkonu uspokoja ostatní veritelia podľa poradia a zvyšok patrí záložcovi (§ 151ma ods. 3 a 4). Prebytok nad pohľadávku banky uloží banka do notárskej úschovy v prospech ostatných veriteľov a záložcu (§ 151ma ods. 5).
Ak sa predáva na dobrovoľnej dražbe, dražobník posiela oznámenie o dražbe aj osobám, ktoré majú podľa oznámenia navrhovateľa dražby k nehnuteľnosti zapísané záložné právo (§ 17 ods. 5 písm. b) zákona č. 527/2002 Z. z.). Druhý veriteľ sa preto má postarať, aby v katastri a u dražobníka bola aktuálna jeho adresa.
Keď výkon začne druhý veriteľ
Druhý veriteľ môže začať výkon, ak dlžník neplatí jemu, aj keď banke platí riadne. Musí však písomne oznámiť začatie výkonu aj veriteľom pred sebou a predať môže až po uplynutí 30 dní od tohto oznámenia (§ 151ma ods. 1 a 2). Nehnuteľnosť sa pri jeho výkone predáva zaťažená záložnými právami veriteľov pred ním a kupca o tom musí informovať (§ 151ma ods. 6 a 7). Kupujúci nehnuteľnosť s hypotékou banky zaplatí zodpovedajúco menej. Ak je pohľadávka prednostného veriteľa v tom čase splatná, môže začať vlastný výkon, a ak to druhému veriteľovi oznámi pred uplynutím uvedenej lehoty, druhý veriteľ vo výkone nemôže pokračovať (§ 151ma ods. 8 a 9).
Druhý veriteľ môže za zákonných podmienok vstúpiť do práv veriteľa, ktorý výkon začal.
Záložný veriteľ, ktorý po začatí výkonu záložného práva iným záložným veriteľom splní za dlžníka pohľadávku, na ktorej uspokojenie sa začal výkon záložného práva, nadobúda jej splnením všetky práva záložného veriteľa k tejto pohľadávke vrátane poradia rozhodujúceho na uspokojenie záložných práv. Záložný veriteľ, ktorý začal výkon záložného práva, nemôže splnenie pohľadávky iným záložným veriteľom odmietnuť.
Ak banka začne výkon a veriteľ v druhom poradí usúdi, že predaj by nepokryl jeho pohľadávku, môže banku vyplatiť, prevziať jej pohľadávku aj s prvým poradím a výkon potom viesť sám. Oplatí sa to vtedy, keď je hodnota nehnuteľnosti dostatočná na obe pohľadávky a keď má veriteľ na vyplatenie prostriedky.
Na čo myslieť pred poskytnutím pôžičky
Pred podpisom si treba overiť aktuálny zostatok úveru banky a jeho úročenie, hodnotu nehnuteľnosti a ďalšie ťarchy vrátane zákonného záložného práva vlastníkov bytov v dome. Treba počítať aj s tým, že pohľadávka banky s úrokmi môže do výkonu narásť. Užitočné je preveriť, či úverová zmluva banky nevyžaduje jej súhlas s ďalším zaťažením, a v záložnej zmluve dohodnúť povinnosť záložcu informovať o omeškaní voči banke. Exekúciu na záloh pritom možno viesť, len ak ju vedie záložný veriteľ alebo s ňou súhlasí (§ 151h ods. 6).
Záložnú zmluvu v druhom poradí pripravíme a podanie na kataster načasujeme v rámci služby záložná zmluva. Ako prebieha samotný výkon a dražba, rozoberá článok výkon záložného práva k nehnuteľnosti. Prečo sa zákonné záložné právo vlastníkov bytov nedá vymazať, vysvetľuje otázka záložné právo ostatných vlastníkov bytu.
Ako to bude podľa nového Občianskeho zákonníka
Národná rada 1. októbra 2026 schválila nový Občiansky zákonník, ktorý nadobudne účinnosť 1. júla 2027. Pravidlá z článku v ňom v podstate ostávajú. Poradie sa bude riadiť zápisom v katastri. Pri výkone bankou sa nehnuteľnosť predá bez neskorších záložných práv, pri výkone druhým veriteľom zaťažená. Ak banka začne výkon, druhý veriteľ ju bude môcť vyplatiť a prevziať jej poradie. Podľa Exekučného poriadku bude aj naďalej možné viesť exekúciu na záloh len so súhlasom záložného veriteľa.
Pre veriteľa v druhom poradí sa zmenia dve veci:
- Lehota pre banku. Ak banka do tridsiatich dní od vášho oznámenia neoznámi, že začína vlastný výkon alebo sa chce uspokojiť z výťažku, jej záložné právo síce ostane, ale kým vo výkone riadne pokračujete, svoj výkon začať nesmie.
- Byty. Zákonné záložné právo ostatných vlastníkov bytov bude mať vždy prvé poradie, pred bankou aj pred vami, a to aj bez zápisu v katastri. Nový zákonník neruší zákon č. 182/1993 Z. z. a pri bytoch, ktoré už existujú, nie je isté, či sa táto prednosť uplatní.
Nové pravidlá sa budú vzťahovať na záložné práva zapísané od 1. júla 2027; pri záložnej zmluve podpísanej skôr a zapísanej až neskôr to nie je isté. Skôr vzniknuté záložné práva sa budú až do zániku vrátane výkonu posudzovať podľa doterajších predpisov. Ak bude mať banka staré záložné právo a vy nové, nie je isté, ktorý režim rozhodne o vašom vzájomnom postavení.
Ak pôžičku poskytujete teraz a vklad prebehne do 30. júna 2027, platia pre vás pravidlá opísané v článku. Pri byte si už dnes vyžiadajte potvrdenie správcu o nedoplatkoch a v zmluve dohodnite povinnosť záložcu informovať vás o dlhoch voči domu.
Stav k 21. 10. 2026: zákon je schválený a 20. 10. 2026 ho podpísal prezident, v Zbierke zákonov však zatiaľ nie je vyhlásený. Do 30. 6. 2027 platí úprava opísaná vyššie v článku.
Článok poskytuje všeobecné právne informácie podľa stavu k 22. 10. 2026. Nie je právnou službou ani radou pre konkrétnu situáciu. Právne predpisy sa menia a okolnosti vášho prípadu sa môžu líšiť. Pred rozhodnutím si preto postup overte alebo sa nám ozvite.
