Zapísané záložné právo dáva veriteľovi istotu, že sa pri nesplatení môže uspokojiť z hodnoty nehnuteľnosti. Neznamená však, že si ju môže vziať. Dohoda, podľa ktorej by veriteľ pri nesplatení nadobudol záloh do vlastníctva, je neplatná, ak bola uzavretá pred splatnosťou dlhu (§ 151j ods. 3). Podrobnosti sú v otázke zákaz prepadnej zástavy. Veriteľ sa uspokojuje predajom a na ten zákon stanovuje presný postup.
Začatie výkonu
Ak zabezpečená pohľadávka nie je riadne a včas splnená, záložný veriteľ môže začať výkon záložného práva.
V rámci výkonu záložného práva sa záložný veriteľ môže uspokojiť spôsobom určeným v zmluve alebo predajom zálohu na dražbe podľa osobitného zákona […] alebo domáhať sa uspokojenia predajom zálohu podľa osobitných zákonov […] ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak.
Uspokojiť sa môže aj z premlčanej pohľadávky (§ 151j ods. 2). Prvým krokom je písomné oznámenie o začatí výkonu záložcovi a dlžníkovi, ak nejde o tú istú osobu. V oznámení veriteľ uvedie, akým spôsobom sa bude uspokojovať (§ 151l ods. 1). Jedno vyhotovenie pošle okresnému úradu, ktorý začatie výkonu vyznačí v katastri (§ 151l ods. 4). Od oznámenia záložca nesmie nehnuteľnosť bez súhlasu veriteľa previesť (§ 151l ods. 2).
Predať záloh môže veriteľ najskôr po uplynutí 30 dní od oznámenia (§ 151m ods. 1). Ak zmluva dovoľuje predaj inak než na dražbe, musí postupovať s náležitou starostlivosťou tak, aby dosiahol cenu, za ktorú sa porovnateľná nehnuteľnosť v danom čase a mieste zvyčajne predáva (§ 151m ods. 8). Po predaji podá záložcovi písomnú správu o výkone a prebytok nad zabezpečenú pohľadávku a účelne vynaložené náklady mu vydá (§ 151m ods. 9 a 10).
Dobrovoľná dražba
Ak zmluva iný spôsob predaja nedovoľuje, vedie sa výkon pri nehnuteľnostiach spravidla dobrovoľnou dražbou podľa zákona č. 527/2002 Z. z. Pri malých dlhoch je však vylúčená. Nehnuteľnosť nemožno dražiť, ak pohľadávka bez príslušenstva ku dňu oznámenia o začatí výkonu neprevyšuje 2 000 eur (§ 3 ods. 6).
Cena nehnuteľnosti sa určuje znaleckým posudkom, ktorý v deň dražby nesmie byť starší ako šesť mesiacov (§ 12 ods. 1). Ak dražbu navrhuje záložný veriteľ, dražobník pošle posudok vlastníkovi a ten môže do desiatich pracovných dní vzniesť námietky a žiadať nový posudok od iného znalca. Použije sa ten, ktorý určil vyššiu hodnotu (§ 12 ods. 4 až 6). Oznámenie o dražbe nehnuteľnosti sa zverejňuje v Notárskom centrálnom registri dražieb najmenej 30 dní vopred, uverejňuje sa aj v Obchodnom vestníku a dražobník ho posiela dlžníkovi, vlastníkovi a ďalším oprávneným osobám (§ 17 ods. 3 a 5).
Zákon chráni najmä bývanie dlžníka určením najnižšieho podania.
Vo veciach zákonného záložného práva a v prípadoch, ak je predmetom dražby alebo opakovanej dražby byt alebo dom, v ktorom má dlžník hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu, […] najnižšie podanie nemôže byť nižšie ako tri štvrtiny hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým posudkom a v ostatných prípadoch výkonu záložného práva nižšie ako polovica hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým posudkom […]
Pri prvej dražbe sú hranice prísnejšie. Najnižšie podanie musí dosiahnuť najmenej 90 % znaleckej hodnoty pri byte alebo dome, v ktorom má dlžník trvalý pobyt, a 80 % v ostatných prípadoch. Vlastníctvo prechádza na vydražiteľa príklepom, ak cenu zaplatí v lehote, a v rozsahu uspokojenia z výťažku zaniká pohľadávka veriteľa (§ 27 ods. 1).
Obrana záložcu a dlžníka
Kým sa dražba nezačne, dražobník od nej musí upustiť, ak dlžník alebo vlastník zloží dražobníkovi sumu pohľadávky s príslušenstvom a nákladmi dražby v rozsahu, v akom ich má znášať, alebo ak mu je preukázané, že súd nariadil neodkladné opatrenie, podľa ktorého navrhovateľ nie je oprávnený dražbu navrhnúť (§ 19 ods. 1).
Po dražbe môže každý, kto tvrdí, že bol dotknutý na svojich právach, pretože záložná zmluva je neplatná alebo sa porušil zákon, žiadať súd o určenie neplatnosti dražby. Toto právo zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov od príklepu, s výnimkou dražby domu alebo bytu, v ktorom mal predchádzajúci vlastník trvalý pobyt, ak dôvody neplatnosti súvisia s trestným činom (§ 21 ods. 2).
Ako to bude podľa nového Občianskeho zákonníka
Národná rada 1. októbra 2026 schválila nový Občiansky zákonník, ktorý nadobudne účinnosť 1. júla 2027. Postup výkonu sa nemení. Veriteľ bude začatie výkonu písomne oznamovať a okresný úrad ho vyznačí v katastri. Predaj bude možný najskôr po tridsiatich dňoch. Pri predaji mimo dražby bude veriteľ musieť postupovať s náležitou starostlivosťou, aby dosiahol zvyčajnú cenu. Pri výkone bude konať v mene záložcu a prebytok mu vydá. Zákon o dobrovoľných dražbách nový zákonník nemení, takže hranica pre malé dlhy, najnižšie podanie aj lehota na žalobu o neplatnosť dražby zostanú.
Nové budú dve pravidlá:
- Zánik neskorších tiarch. Výkonom záložného práva by mali zaniknúť predkupné práva, reálne bremená a služobnosti spočívajúce v užívaní nehnuteľnosti, napríklad doživotné užívanie bytu, ktoré vznikli až po záložnom práve. Zachovajú sa, ak vznikli zo zákona alebo s písomným súhlasom záložného veriteľa. Podľa zákona o dobrovoľných dražbách však dnes vecné bremená dražbou nezanikajú. Ako sa tento rozpor vyrieši, zatiaľ nie je isté.
- Záložca, ktorý nie je dlžníkom. Kto založí nehnuteľnosť na zabezpečenie cudzieho dlhu, nadobudne po výkone pohľadávku veriteľa voči dlžníkovi v rozsahu, v akom bola uspokojená. Rovnako to bude, ak dlh zaplatí až po začatí výkonu. Záložné právo sa vtedy zachová v jeho prospech, vykonať ho však nebude môcť, kým mu nehnuteľnosť patrí.
Obe pravidlá sa budú vzťahovať na záložné práva zapísané od 1. júla 2027; pri záložnej zmluve podpísanej skôr to nie je isté. Výkon skôr vzniknutých záložných práv sa bude až do ich zániku spravovať doterajšími predpismi.
Ak na založenej nehnuteľnosti zriaďujete vecné bremeno či predkupné právo, vyžiadajte si písomný súhlas záložného veriteľa. Pri záložných právach zapísaných od 1. júla 2027 bude rozhodovať o tom, či ťarcha pri výkone zanikne.
Stav k 21. 10. 2026: zákon je schválený a 20. 10. 2026 ho podpísal prezident, v Zbierke zákonov však zatiaľ nie je vyhlásený. Do 30. 6. 2027 platí úprava opísaná vyššie v článku.
Čo z toho plynie pre zmluvu
Priebeh výkonu záložného práva ovplyvňuje už znenie záložnej zmluvy. Zmluva má presne určiť zabezpečenú pohľadávku, dohodnúť, či je možný aj predaj mimo dražby, a pre prípad dražby určiť sumu najnižšieho podania v súlade so zákonom. Veriteľ si má pred začatím výkonu preveriť, či pred ním nie sú iní záložní veritelia a ako sa na nehnuteľnosti uplatní ich poradie. Tejto otázke sa venuje článok záložné právo v druhom poradí. Záložnú zmluvu pripravíme, proces výkonu pre veriteľa zorganizujeme alebo záložcovi posúdime, či dražba prebieha podľa zákona, v rámci služby záložná zmluva. Porovnanie so zabezpečovacím prevodom je v článku záložné právo, alebo zabezpečovací prevod.
Článok poskytuje všeobecné právne informácie podľa stavu k 22. 10. 2026. Nie je právnou službou ani radou pre konkrétnu situáciu. Právne predpisy sa menia a okolnosti vášho prípadu sa môžu líšiť. Pred rozhodnutím si preto postup overte alebo sa nám ozvite.
