Záložné právo alebo zabezpečovací prevod nehnuteľnosti pri pôžičke

Investor požičiava firme na projekt a ako zábezpeku ponúka dlžník budovu alebo pozemok. Klasickou voľbou je záložné právo zapísané v katastri. Niektorí veritelia však chcú viac a navrhujú, aby na nich vlastníctvo nehnuteľnosti počas trvania dlhu dočasne prešlo. Zabezpečovací prevod práva to umožňuje (§ 553 Občianskeho zákonníka). Nižšie oba nástroje porovnávame v situáciách, v ktorých sa zabezpečenie skutočne používa.

Kto je vlastníkom a čo smie

Pri záložnom práve zostáva nehnuteľnosť vo vlastníctve záložcu. Môže ju používať zvyčajným spôsobom, musí sa však zdržať všetkého, čo by jej hodnotu zmenšovalo nad bežné opotrebenie (§ 151i ods. 1). Ak ju prevedie, záložné právo pôsobí aj voči nadobúdateľovi (§ 151h ods. 1).

Pri zabezpečovacom prevode sa vlastníctvo dočasne prevádza na veriteľa podľa všeobecných pravidiel o nadobudnutí vlastníctva zmluvou (§ 553 ods. 1), pri nehnuteľnosti teda vkladom do katastra. Veriteľ je povinný oznámiť dočasnosť prevodu v katastri (§ 553 ods. 2) a až do zániku zabezpečenia nesmie nehnuteľnosť previesť na inú osobu ani ju zaťažiť v prospech inej osoby (§ 553b ods. 1). Vlastníctvo veriteľa je teda obmedzené. Nehnuteľnosť nemôže predať ani použiť ako zábezpeku pre vlastné financovanie. Zmluva musí okrem toho obsahovať všetky náležitosti podľa § 553a vrátane ocenenia práva a najnižšieho podania pri dobrovoľnej dražbe.

Ďalšie financovanie a iní veritelia

Na jednej nehnuteľnosti môže viaznuť viac záložných práv a o ich poradí rozhoduje poradie registrácie (§ 151k ods. 1). Dlžník tak môže získať ďalší úver v horšom poradí. Pri zabezpečovacom prevode táto možnosť prakticky chýba. Dlžník už nie je vlastníkom, záložné právo sa zriaďuje na vec vo vlastníctve záložcu (§ 151d ods. 3) a veriteľ ju v prospech inej osoby zaťažiť nesmie (§ 553b ods. 1). Pri developerskom projekte, ktorý bude potrebovať ďalšie kolo financovania, je to podstatné obmedzenie.

Veriteľ môže predpokladať, že vlastníctvo ho chráni pred exekúciou iných veriteľov dlžníka. Aj záložné právo tu však poskytuje silnú ochranu, pretože exekúciu na záloh možno viesť len vtedy, ak oprávneným je záložný veriteľ alebo ak s ňou súhlasí (§ 151h ods. 6).

Výkon pri nesplatení

Postup pri výkone oboch zabezpečovacích práv je podobný. Záložný veriteľ môže záloh predať najskôr po uplynutí 30 dní od oznámenia o začatí výkonu (§ 151m ods. 1), pri zabezpečovacom prevode musí veriteľ začatie výkonu písomne oznámiť aspoň 30 dní vopred (§ 553c ods. 3). Pri predaji inak než na dražbe musí veriteľ v oboch prípadoch postupovať s náležitou starostlivosťou, aby dosiahol obvyklú cenu (§ 151m ods. 8, § 553c ods. 4), a prebytok výťažku nad zabezpečenú pohľadávku po odpočítaní účelne vynaložených nákladov musí vydať (§ 151m ods. 10, § 553c ods. 5). Záložný veriteľ pri výkone koná v mene záložcu (§ 151m ods. 6), veriteľ pri zabezpečovacom prevode predáva právo, ktoré je zapísané na neho.

Pri oboch nástrojoch je neplatná dohoda uzavretá pred splatnosťou dlhu, podľa ktorej by sa veriteľ uspokojil tým, že nehnuteľnosť nadobudne alebo si ju natrvalo ponechá (§ 151j ods. 3, § 553c ods. 2). Podrobnejšie o tom píšeme v otázke zákaz prepadnej zástavy. Veriteľ sa pri oboch môže uspokojiť aj z premlčanej pohľadávky, pretože § 151j ods. 2 sa na zabezpečovací prevod použije primerane (§ 553e).

V konkurze dlžníka sa rozdiel stiera

Veriteľ nemôže očakávať, že ho dočasné vlastníctvo vylúči z účinkov konkurzu dlžníka. Zákon upravuje jeho postavenie takto.

Zabezpečovací prevod práva na zabezpečeného veriteľa sa v konkurze považuje za neúčinný a zabezpečený veriteľ, ak zabezpečovací prevod práva spôsobom ustanoveným týmto zákonom prihlásil, má v konkurze postavenie zabezpečeného veriteľa so záložným právom k predmetu zabezpečovacieho prevodu práva; pre poradie tohto zabezpečovacieho práva je rozhodujúci čas prevodu práva na zabezpečeného veriteľa.

§ 50 ods. 3 zákona č. 7/2005 Z. z.

Veriteľ s prevedeným vlastníctvom je teda v konkurze v rovnakej pozícii ako záložný veriteľ. Zabezpečovacie právo musí uplatniť v prihláške v základnej lehote 45 dní od vyhlásenia konkurzu, inak sa naň neprihliada (§ 28 ods. 4 zákona č. 7/2005 Z. z.).

Kedy čo zvoliť

Záložné právo je štandardný nástroj, ktorý dlžníkovi ponecháva vlastníctvo, umožňuje ďalšie financovanie v horšom poradí a veriteľa chráni pred exekúciou iných veriteľov. Zabezpečovací prevod dáva zmysel najmä vtedy, keď chce veriteľ počas trvania dlhu vylúčiť, aby dlžník s nehnuteľnosťou akokoľvek nakladal, a keď ďalšie financovanie na tej istej nehnuteľnosti nie je potrebné. Prevod vlastníctva a jeho spätný prevod môžu mať aj daňové a účtovné súvislosti, ktoré treba pred podpisom posúdiť s daňovým poradcom.

Pri oboch nástrojoch rozhoduje kvalita zmluvy a jej previazanie s úverom. Zmluvu o zabezpečovacom prevode pripravíme v rámci služby zabezpečovací prevod práva, záložné právo v rámci služby záložná zmluva a samotnú pôžičku s úrokom, splátkami a prípadmi zosplatnenia v rámci služby úverová zmluva a pôžička.

Ako to bude podľa nového Občianskeho zákonníka

Národná rada 1. októbra 2026 schválila nový Občiansky zákonník, ktorý nadobudne účinnosť 1. júla 2027. Zabezpečovací prevod práva v ňom ostáva takmer bez zmeny. Zmluva bude mať rovnaké náležitosti vrátane ocenenia a najnižšieho podania. Veriteľ nebude smieť nehnuteľnosť previesť ani zaťažiť, výkon oznámi tridsať dní vopred a prebytok vydá. Záložný veriteľ bude pri výkone naďalej konať v mene záložcu a exekúciu na záloh bude možné viesť len s jeho súhlasom, toto pravidlo ostáva v Exekučnom poriadku. Zákon o konkurze nový zákonník nemení, takže veriteľ s prevedeným vlastníctvom bude mať v konkurze aj naďalej postavenie záložného veriteľa.

Záložné právo však získa dve výhody:

• Neskoršie ťarchy by mali zaniknúť. Výkonom záložného práva by mali zaniknúť neskoršie predkupné práva, reálne bremená a služobnosti spočívajúce v užívaní nehnuteľnosti; výnimkou sú práva vzniknuté zo zákona alebo s písomným súhlasom veriteľa, ktorého záložné právo sa vykonáva. Záložné právo sa tým priblíži ochrane, ktorú dnes dáva prevod vlastníctva. Podľa zákona o dobrovoľných dražbách však dnes vecné bremená dražbou nezanikajú. Ako sa tento rozpor vyrieši, zatiaľ nie je isté.
• Podzáložné právo. Veriteľ bude môcť pohľadávku zabezpečenú záložným právom založiť v prospech svojho financovateľa. Ak nebude splnená ani jedna z pohľadávok, financovateľ sa bude môcť uspokojiť priamo z nehnuteľnosti. Súhlas vlastníka sa nevyžaduje. Voči nemu je však podzáložné právo účinné až po písomnom oznámení alebo preukázaní. Ako sa bude zapisovať do katastra, zatiaľ nie je jasné.

Zabezpečenia vzniknuté do 30. júna 2027 sa budú až do zániku vrátane výkonu posudzovať podľa doterajších predpisov. Ak podpisujete zabezpečenie na rozhraní účinnosti, osobitne posúďte dátum jeho vzniku a dôsledky prípadného neskoršieho povolenia vkladu.

Stav k 21. 10. 2026: zákon je schválený a 20. 10. 2026 ho podpísal prezident, v Zbierke zákonov však zatiaľ nie je vyhlásený. Do 30. 6. 2027 platí úprava opísaná vyššie v článku.