Investor požičiava firme na projekt a ako zábezpeku ponúka dlžník budovu alebo pozemok. Klasickou voľbou je záložné právo zapísané v katastri. Niektorí veritelia však chcú viac a navrhujú, aby na nich vlastníctvo nehnuteľnosti počas trvania dlhu dočasne prešlo. Zabezpečovací prevod práva to umožňuje (§ 553 Občianskeho zákonníka). Nižšie oba nástroje porovnávame v situáciách, v ktorých sa zabezpečenie skutočne používa.
Kto je vlastníkom a čo smie
Pri záložnom práve zostáva nehnuteľnosť vo vlastníctve záložcu. Môže ju používať zvyčajným spôsobom, musí sa však zdržať všetkého, čo by jej hodnotu zmenšovalo nad bežné opotrebenie (§ 151i ods. 1). Ak ju prevedie, záložné právo pôsobí aj voči nadobúdateľovi (§ 151h ods. 1).
Pri zabezpečovacom prevode sa vlastníctvo dočasne prevádza na veriteľa podľa všeobecných pravidiel o nadobudnutí vlastníctva zmluvou (§ 553 ods. 1), pri nehnuteľnosti teda vkladom do katastra. Veriteľ je povinný oznámiť dočasnosť prevodu v katastri (§ 553 ods. 2) a až do zániku zabezpečenia nesmie nehnuteľnosť previesť na inú osobu ani ju zaťažiť v prospech inej osoby (§ 553b ods. 1). Vlastníctvo veriteľa je teda obmedzené: nehnuteľnosť nemôže predať ani použiť ako zábezpeku pre vlastné financovanie. Zmluva musí okrem toho obsahovať všetky náležitosti podľa § 553a vrátane ocenenia práva a najnižšieho podania pri dobrovoľnej dražbe.
Ďalšie financovanie a iní veritelia
Na jednej nehnuteľnosti môže viaznuť viac záložných práv a o ich poradí rozhoduje poradie registrácie (§ 151k ods. 1). Dlžník tak môže získať ďalší úver v horšom poradí. Pri zabezpečovacom prevode táto cesta prakticky nie je: dlžník už nie je vlastníkom, záložné právo sa zriaďuje na vec vo vlastníctve záložcu (§ 151d ods. 3) a veriteľ ju v prospech inej osoby zaťažiť nesmie (§ 553b ods. 1). Pri developerskom projekte, ktorý bude potrebovať ďalšie kolo financovania, je to podstatné obmedzenie.
Veriteľ môže predpokladať, že vlastníctvo ho chráni pred exekúciou iných veriteľov dlžníka. Aj záložné právo tu však poskytuje silnú ochranu, pretože exekúciu na záloh možno viesť len vtedy, ak oprávneným je záložný veriteľ alebo ak s ňou súhlasí (§ 151h ods. 6).
Výkon pri nesplatení
Mechanika výkonu je pri oboch nástrojoch podobná. Záložný veriteľ môže záloh predať najskôr po uplynutí 30 dní od oznámenia o začatí výkonu (§ 151m ods. 1), pri zabezpečovacom prevode musí veriteľ začatie výkonu písomne oznámiť aspoň 30 dní vopred (§ 553c ods. 3). Pri predaji inak než na dražbe musí veriteľ v oboch prípadoch postupovať s náležitou starostlivosťou, aby dosiahol obvyklú cenu (§ 151m ods. 8, § 553c ods. 4), a prebytok výťažku nad zabezpečenú pohľadávku po odpočítaní účelne vynaložených nákladov musí vydať (§ 151m ods. 10, § 553c ods. 5). Záložný veriteľ pri výkone koná v mene záložcu (§ 151m ods. 6), veriteľ pri zabezpečovacom prevode predáva právo, ktoré je zapísané na neho.
Pri oboch nástrojoch je neplatná dohoda uzavretá pred splatnosťou dlhu, podľa ktorej by sa veriteľ uspokojil tým, že nehnuteľnosť nadobudne alebo si ju natrvalo ponechá (§ 151j ods. 3, § 553c ods. 2); podrobnejšie o tom píšeme v otázke zákaz prepadnej zástavy. Veriteľ sa pri oboch môže uspokojiť aj z premlčanej pohľadávky, pretože § 151j ods. 2 sa na zabezpečovací prevod použije primerane (§ 553e).
V konkurze dlžníka sa rozdiel stiera
Najväčšie očakávanie spojené s prevodom, že vlastník stojí mimo konkurzu dlžníka, zákon o konkurze nenapĺňa:
Zabezpečovací prevod práva na zabezpečeného veriteľa sa v konkurze považuje za neúčinný a zabezpečený veriteľ, ak zabezpečovací prevod práva spôsobom ustanoveným týmto zákonom prihlásil, má v konkurze postavenie zabezpečeného veriteľa so záložným právom k predmetu zabezpečovacieho prevodu práva; pre poradie tohto zabezpečovacieho práva je rozhodujúci čas prevodu práva na zabezpečeného veriteľa.
Veriteľ s prevedeným vlastníctvom je teda v konkurze v rovnakej pozícii ako záložný veriteľ. Zabezpečovacie právo musí uplatniť v prihláške v základnej lehote 45 dní od vyhlásenia konkurzu, inak sa naň neprihliada (§ 28 ods. 4 zákona č. 7/2005 Z. z.).
Kedy čo zvoliť
Záložné právo je štandardný nástroj, ktorý dlžníkovi ponecháva vlastníctvo, umožňuje ďalšie financovanie v horšom poradí a veriteľa chráni pred exekúciou iných veriteľov. Zabezpečovací prevod dáva zmysel najmä vtedy, keď chce veriteľ počas trvania dlhu vylúčiť, aby dlžník s nehnuteľnosťou akokoľvek nakladal, a keď ďalšie financovanie na tej istej nehnuteľnosti nie je potrebné. Prevod vlastníctva a jeho spätný prevod môžu mať aj daňové a účtovné súvislosti, ktoré treba pred podpisom posúdiť s daňovým poradcom.
Pri oboch nástrojoch rozhoduje kvalita zmluvy a jej previazanie s úverom. Zmluvu o zabezpečovacom prevode pripravíme v rámci služby zabezpečovací prevod práva, záložné právo v rámci služby záložná zmluva a samotnú pôžičku s úrokom, splátkami a prípadmi zosplatnenia v rámci služby úverová zmluva a pôžička.
Článok je všeobecná právna informácia k stavu ku dňu 12. 9. 2026 — nie je právnou službou ani radou k vašej konkrétnej veci. Právne predpisy sa menia a vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; pred rozhodnutím si postup overte alebo sa nám ozvite.
