Investor půjčuje firmě na projekt a jako zajištění nabízí dlužník budovu nebo pozemek. Klasickou volbou je zástavní právo zapsané v katastru. Někteří věřitelé však chtějí víc a navrhují, aby na ně vlastnictví nemovitosti po dobu trvání dluhu dočasně přešlo. Zajišťovací převod práva to umožňuje (§ 553 občanského zákoníku). Níže oba nástroje porovnáváme v situacích, ve kterých se zajištění skutečně používá.
Kdo je vlastníkem a co smí
U zástavního práva zůstává nemovitost ve vlastnictví zástavce. Může ji užívat obvyklým způsobem, musí se však zdržet všeho, co by její hodnotu zmenšovalo nad běžné opotřebení (§ 151i odst. 1). Pokud ji převede, zástavní právo působí i vůči nabyvateli (§ 151h odst. 1).
U zajišťovacího převodu se vlastnictví dočasně převádí na věřitele podle obecných pravidel o nabytí vlastnictví smlouvou (§ 553 odst. 1), u nemovitosti tedy vkladem do katastru. Věřitel je povinen oznámit dočasnost převodu v katastru (§ 553 odst. 2) a až do zániku zajištění nesmí nemovitost převést na jinou osobu ani ji zatížit ve prospěch jiné osoby (§ 553b odst. 1). Vlastnictví věřitele je tedy omezené: nemovitost nemůže prodat ani použít jako zajištění pro vlastní financování. Smlouva musí kromě toho obsahovat všechny náležitosti podle § 553a včetně ocenění práva a nejnižšího podání při dobrovolné dražbě.
Další financování a jiní věřitelé
Na jedné nemovitosti může váznout více zástavních práv a o jejich pořadí rozhoduje pořadí registrace (§ 151k odst. 1). Dlužník tak může získat další úvěr v horším pořadí. U zajišťovacího převodu tato cesta prakticky není: dlužník už není vlastníkem, zástavní právo se zřizuje k věci ve vlastnictví zástavce (§ 151d odst. 3) a věřitel ji ve prospěch jiné osoby zatížit nesmí (§ 553b odst. 1). U developerského projektu, který bude potřebovat další kolo financování, je to podstatné omezení.
Věřitel může předpokládat, že vlastnictví ho chrání před exekucí jiných věřitelů dlužníka. I zástavní právo zde však poskytuje silnou ochranu, protože exekuci na zástavu lze vést jen tehdy, je-li oprávněným zástavní věřitel nebo souhlasí-li s ní (§ 151h odst. 6).
Výkon při nesplacení
Mechanika výkonu je u obou nástrojů podobná. Zástavní věřitel může zástavu prodat nejdříve po uplynutí 30 dnů od oznámení o zahájení výkonu (§ 151m odst. 1), u zajišťovacího převodu musí věřitel zahájení výkonu písemně oznámit alespoň 30 dnů předem (§ 553c odst. 3). Při prodeji jinak než v dražbě musí věřitel v obou případech postupovat s náležitou péčí, aby dosáhl obvyklé ceny (§ 151m odst. 8, § 553c odst. 4), a přebytek výtěžku nad zajištěnou pohledávku po odečtení účelně vynaložených nákladů musí vydat (§ 151m odst. 10, § 553c odst. 5). Zástavní věřitel při výkonu jedná jménem zástavce (§ 151m odst. 6), věřitel u zajišťovacího převodu prodává právo, které je zapsáno na něj.
U obou nástrojů je neplatná dohoda uzavřená před splatností dluhu, podle které by se věřitel uspokojil tím, že nemovitost nabude nebo si ji natrvalo ponechá (§ 151j odst. 3, § 553c odst. 2); podrobněji o tom píšeme v otázce zákaz propadné zástavy. Věřitel se u obou může uspokojit i z promlčené pohledávky, protože § 151j odst. 2 se na zajišťovací převod použije přiměřeně (§ 553e).
V konkurzu dlužníka se rozdíl stírá
Největší očekávání spojené s převodem, že vlastník stojí mimo konkurz dlužníka, zákon o konkurzu nenaplňuje:
Zajišťovací převod práva na zajištěného věřitele se v konkurzu považuje za neúčinný a zajištěný věřitel, pokud zajišťovací převod práva způsobem stanoveným tímto zákonem přihlásil, má v konkurzu postavení zajištěného věřitele se zástavním právem k předmětu zajišťovacího převodu práva; pro pořadí tohoto zajišťovacího práva je rozhodující čas převodu práva na zajištěného věřitele.
— Český překlad § 50 odst. 3 zákona č. 7/2005 Z. z.
Věřitel s převedeným vlastnictvím je tedy v konkurzu ve stejném postavení jako zástavní věřitel. Zajišťovací právo musí uplatnit v přihlášce v základní lhůtě 45 dnů od prohlášení konkurzu, jinak se k němu nepřihlíží (§ 28 odst. 4 zákona č. 7/2005 Z. z.).
Kdy co zvolit
Zástavní právo je standardní nástroj, který dlužníkovi ponechává vlastnictví, umožňuje další financování v horším pořadí a věřitele chrání před exekucí jiných věřitelů. Zajišťovací převod dává smysl zejména tehdy, když chce věřitel po dobu trvání dluhu vyloučit, aby dlužník s nemovitostí jakkoli nakládal, a když další financování na téže nemovitosti není potřeba. Převod vlastnictví a jeho zpětný převod mohou mít i daňové a účetní souvislosti, které je třeba před podpisem posoudit s daňovým poradcem.
U obou nástrojů rozhoduje kvalita smlouvy a její provázání s úvěrem. Smlouvu o zajišťovacím převodu připravíme v rámci služby zajišťovací převod práva, zástavní právo v rámci služby zástavní smlouva a samotnou půjčku s úrokem, splátkami a případy zesplatnění v rámci služby úvěrová smlouva a půjčka.
Jak to bude podle nového občanského zákoníku
Národní rada Slovenské republiky 1. října 2026 schválila nový slovenský občanský zákoník, který nabude účinnosti 1. července 2027. Zajišťovací převod práva v něm zůstává téměř beze změny. Smlouva bude mít stejné náležitosti včetně ocenění a nejnižšího podání, věřitel nebude smět nemovitost převést ani zatížit, výkon oznámí třicet dní předem a přebytek vydá. Zástavní věřitel bude při výkonu i nadále jednat jménem zástavce a exekuci na zástavu bude možné vést jen s jeho souhlasem, toto pravidlo zůstává ve slovenském exekučním řádu. Zákon o konkurzu nový zákoník nemění, takže věřitel s převedeným vlastnictvím bude mít v konkurzu i nadále postavení zástavního věřitele.
Zástavní právo však získá dvě výhody:
- Pozdější zatížení by měla zaniknout. Výkonem zástavního práva by měly zaniknout pozdější předkupní práva, reálná břemena a služebnosti spočívající v užívání nemovitosti; výjimkou jsou práva vzniklá ze zákona nebo s písemným souhlasem věřitele, jehož zástavní právo se vykonává. Zástavní právo se tím přiblíží ochraně, kterou dnes dává převod vlastnictví. Zákon o dobrovolných dražbách však dnes stanoví, že věcná břemena dražbou nezanikají, a jak se tento rozpor vyřeší, zatím není jisté.
- Podzástavní právo. Věřitel bude moci pohledávku zajištěnou zástavním právem zastavit ve prospěch svého poskytovatele financování. Pokud nebude splněna ani jedna z pohledávek, poskytovatel financování se bude moci uspokojit přímo z nemovitosti. Souhlas vlastníka se nevyžaduje, vůči němu je však podzástavní právo účinné až po písemném oznámení nebo prokázání. Jak se bude zapisovat do katastru, zatím není jasné.
Zajištění vzniklá do 30. června 2027 se budou až do zániku včetně výkonu posuzovat podle dosavadních předpisů. Pokud podepisujete zajištění na rozhraní účinnosti, zvlášť posuďte datum jeho vzniku a důsledky případného pozdějšího povolení vkladu.
Stav k 22. 10. 2026: zákon je schválen a 20. 10. 2026 jej podepsal prezident, ve Sbírce zákonů však zatím nebyl vyhlášen. Do 30. 6. 2027 platí úprava popsaná výše v článku.
Článek představuje obecnou právní informaci ke stavu k datu 22. 10. 2026 — nejde o právní službu ani radu k vaší konkrétní věci. Právní předpisy se mění a vaše situace se může v detailech lišit; před rozhodnutím si postup ověřte nebo se nám ozvěte.
