Заставне право чи забезпечувальна передача нерухомості: що сильніше для кредитора за позикою

Інвестор позичає компанії кошти на проєкт, а боржник пропонує як забезпечення будівлю або земельну ділянку. Класичним вибором є заставне право, зареєстроване в кадастрі. Деякі кредитори, однак, хочуть більшого і пропонують, щоб право власності на нерухомість на час існування боргу тимчасово перейшло до них. Забезпечувальна передача права це уможливлює (§ 553 Цивільного кодексу Словаччини). Нижче порівнюємо обидва інструменти в ситуаціях, у яких забезпечення справді використовується.

Хто є власником і що йому дозволено

За заставного права нерухомість залишається у власності заставодавця. Він може користуватися нею звичайним способом, однак повинен утримуватися від усього, що зменшувало б її вартість понад звичайне зношення (§ 151i ч. 1). Якщо він її передасть, заставне право діє і щодо набувача (§ 151h ч. 1).

За забезпечувальної передачі право власності тимчасово переходить до кредитора за загальними правилами набуття права власності за договором (§ 553 ч. 1), а щодо нерухомості — шляхом внесення запису до кадастру. Кредитор зобов’язаний повідомити про тимчасовий характер передачі в кадастрі (§ 553 ч. 2) і до припинення забезпечення не може передати нерухомість іншій особі чи обтяжити її на користь іншої особи (§ 553b ч. 1). Право власності кредитора, отже, обмежене: він не може ні продати нерухомість, ні використати її як забезпечення власного фінансування. Крім того, договір повинен містити всі реквізити згідно з § 553a, включно з оцінкою права та найнижчою ставкою на добровільному аукціоні.

Подальше фінансування та інші кредитори

На одній нерухомості може існувати кілька заставних прав, а їх черговість визначає порядок реєстрації (§ 151k ч. 1). Боржник, таким чином, може отримати ще один кредит у гіршій черговості. За забезпечувальної передачі цей шлях практично закритий: боржник уже не є власником, заставне право встановлюється на річ у власності заставодавця (§ 151d ч. 3), а кредитор не може обтяжити її на користь іншої особи (§ 553b ч. 1). Для девелоперського проєкту, який потребуватиме ще одного раунду фінансування, це суттєве обмеження.

Кредитор може припускати, що право власності захищає його від виконавчого провадження інших кредиторів боржника. Однак і заставне право надає тут сильний захист, оскільки виконавче провадження щодо предмета застави можна вести лише тоді, коли стягувачем є заставодержатель або коли він на це погоджується (§ 151h ч. 6).

Реалізація в разі непогашення

Механіка реалізації в обох інструментах схожа. Заставодержатель може продати предмет застави не раніше ніж через 30 днів від повідомлення про початок реалізації (§ 151m ч. 1), а за забезпечувальної передачі кредитор повинен письмово повідомити про початок реалізації щонайменше за 30 днів наперед (§ 553c ч. 3). У разі продажу в інший спосіб, ніж на аукціоні, кредитор в обох випадках повинен діяти з належною дбайливістю, щоб досягти звичайної ціни (§ 151m ч. 8, § 553c ч. 4), а надлишок виручки понад забезпечену вимогу після вирахування доцільно понесених витрат повинен передати (§ 151m ч. 10, § 553c ч. 5). Заставодержатель під час реалізації діє від імені заставодавця (§ 151m ч. 6), а кредитор за забезпечувальної передачі продає право, зареєстроване на нього.

За обох інструментів є недійсною угода, укладена до настання строку погашення боргу, за якою кредитор задовольнив би свою вимогу тим, що набуде нерухомість або назавжди залишить її собі (§ 151j ч. 3, § 553c ч. 2); докладніше про це пишемо у питанні заборона переходу застави у власність кредитора. За обох інструментів кредитор може задовольнити свою вимогу і з вимоги, щодо якої сплив строк позовної давності, оскільки § 151j ч. 2 застосовується до забезпечувальної передачі відповідним чином (§ 553e).

У банкрутстві боржника різниця стирається

Найбільше очікування, пов’язане з передачею, — що власник перебуває поза банкрутством боржника, — закон про банкрутство не справджує:

Забезпечувальна передача права забезпеченому кредиторові вважається в банкрутстві недійсною, а забезпечений кредитор, якщо він заявив забезпечувальну передачу права у спосіб, установлений цим законом, має в банкрутстві становище забезпеченого кредитора із заставним правом на предмет забезпечувальної передачі права; для черговості цього забезпечувального права вирішальним є час передачі права забезпеченому кредиторові.

— § 50 ods. 3 zákona č. 7/2005 Z. z.

Кредитор із переданим правом власності, отже, перебуває в банкрутстві в такому самому становищі, як заставодержатель. Забезпечувальне право він повинен заявити у заяві про визнання вимоги в основний строк 45 днів від оголошення банкрутства, інакше воно не береться до уваги (§ 28 ч. 4 Закону № 7/2005 Z. z.).

Коли що обирати

Заставне право є стандартним інструментом, який залишає боржникові право власності, уможливлює подальше фінансування в гіршій черговості та захищає кредитора від виконавчого провадження інших кредиторів. Забезпечувальна передача має сенс насамперед тоді, коли кредитор хоче на час існування боргу виключити будь-яке розпорядження нерухомістю з боку боржника і коли подальше фінансування під ту саму нерухомість не потрібне. Передача права власності та його зворотна передача можуть мати також податкові й бухгалтерські наслідки, які перед підписанням варто оцінити з податковим радником.

За обох інструментів вирішальними є якість договору та його узгодження з кредитом. Договір про забезпечувальну передачу права підготуємо в межах послуги забезпечувальна передача права, заставне право — у межах послуги договір застави, а саму позику з процентами, графіком погашення та випадками дострокового стягнення — у межах послуги кредитний договір і позика.

Як це буде за новим Цивільним кодексом

1 жовтня 2026 року Національна рада Словацької Республіки ухвалила новий Цивільний кодекс Словаччини, який набуде чинності 1 липня 2027 року. Забезпечувальне передання права в ньому залишається майже без змін. Договір матиме ті самі реквізити, включно з оцінкою та найнижчою ставкою, кредитор не матиме права нерухомість передати чи обтяжити, про реалізацію повідомить за тридцять днів наперед і видасть надлишок. Заставний кредитор під час реалізації й надалі діятиме від імені заставодавця, а виконавче провадження щодо предмета застави можна буде вести лише за його згодою, це правило залишається у Виконавчому кодексі. Закону про банкрутство новий кодекс не змінює, тож кредитор із переданим правом власності й надалі матиме в банкрутстві становище заставного кредитора.

Однак заставне право отримає дві переваги:

• Пізніші обтяження мали б припинитися. Реалізацією заставного права мали б припинитися пізніші переважні права купівлі, реальні обтяження та сервітути, що полягають у користуванні нерухомістю; винятком є права, що виникли на підставі закону або з письмової згоди кредитора, чиє заставне право реалізується. Тим самим заставне право наблизиться до захисту, який сьогодні дає передання права власності. Однак Закон про добровільні аукціони сьогодні встановлює, що речові обтяження внаслідок аукціону не припиняються, і як цю суперечність буде вирішено, поки що достеменно невідомо.
• Підзаставне право. Кредитор зможе передати вимогу, забезпечену заставним правом, у заставу на користь свого фінансувальника. Якщо не буде виконано жодної з вимог, фінансувальник зможе задовольнитися безпосередньо з нерухомості. Згода власника не вимагається, однак щодо нього підзаставне право є чинним лише після письмового повідомлення або доведення. Як воно реєструватиметься в кадастрі, поки що не зрозуміло.

Забезпечення, що виникли до 30 червня 2027 року, аж до свого припинення, включно з реалізацією, оцінюватимуться за попередніми нормативними актами. Якщо ви підписуєте забезпечення на межі набрання чинності, окремо оцініть дату його виникнення та наслідки можливого пізнішого дозволу на реєстрацію.

Стан на 22 жовтня 2026 року: закон ухвалено, 20 жовтня 2026 року його підписав президент, але у Збірнику законів його ще не оприлюднено. До 30 червня 2027 року діють правила, описані вище у статті.