Objednatel stavby si při smlouvě o dílo může vyhradit zádržné: část ceny zadrží jako jistotu, že zhotovitel dílo dokončí a během záruční doby odstraní vady. Zhotoviteli tím zůstávají peníze vázané i dlouho po předání stavby, proto může navrhnout, aby je nahradila bankovní záruka. Pro objednatele to může být stejně dobré řešení, ale jen pokud záruka vznikne ve správném znění a platí dostatečně dlouho. Podmínky zádržného i jeho nahrazení zárukou je proto třeba dohodnout ve smlouvě o dílo.
Rozhoduje text záruční listiny
Zákon bankovní záruku vymezuje jako jednostranný závazek banky vůči věřiteli:
Bankovní záruka vzniká písemným prohlášením banky v záruční listině, že uspokojí věřitele do výše určité peněžní částky podle obsahu záruční listiny, pokud určitá třetí osoba (dlužník) nesplní určitý závazek nebo budou splněny jiné podmínky stanovené v záruční listině.
— Český překlad § 313 zákona č. 513/1991 Zb.
Banka ručí do výše částky a za podmínek určených v záruční listině a vůči věřiteli může uplatnit pouze námitky, které listina připouští (§ 316 odst. 1). Co se dohodne ve smlouvě o dílo, ale do listiny se nedostane, banku nezavazuje. Proto má objednatel trvat na tom, aby bylo znění záruky přílohou smlouvy o dílo a aby zhotovitel dodal listinu přesně v tomto znění.
Na první výzvu, nebo s podmínkami
Nevyplývá-li ze záruční listiny něco jiného, banka nemůže uplatnit námitky dlužníka a je povinna plnit na písemnou žádost věřitele; předchozí výzva zhotoviteli se vyžaduje, jen pokud ji listina stanoví (§ 317). Pro objednatele je taková záruka nejblíže zadrženým penězům. Zhotovitel se naopak může snažit plnění podmínit dokumenty, například prohlášením objednatele, že vytknutou vadu neodstranil v dohodnuté lhůtě. Takové dokumenty se musí předložit při výzvě nebo bez zbytečného odkladu po ní (§ 319). Každá podmínka zvyšuje riziko, že banka odmítne plnit pro formální chybu výzvy, proto je třeba jejich počet a přesné znění vyjednat předem.
Záruka za odstranění vad zajišťuje nepeněžitý závazek. Zákon pro tento případ předpokládá, že do částky uvedené v listině je zajištěn peněžitý nárok, který by objednatel měl při porušení závazku (§ 314). V listině je stejně lepší výslovně uvést, na jaké nároky se záruka vztahuje, zejména zda kryje i náklady na odstranění vad jinou firmou a smluvní pokuty.
Doba platnosti a záruční doba
Je-li doba platnosti v záruční listině omezena, záruka zanikne, pokud věřitel během její platnosti bance písemně neoznámí své nároky (§ 321 odst. 1). Záruka, která skončí v den uplynutí záruční doby, nechá objednatele bez ochrany právě u vad vytknutých na jejím konci. Doba platnosti by proto měla přesahovat záruční dobu o rezervu na vytknutí vady, lhůtu na její odstranění a podání výzvy bance. Stejně tak je třeba dohodnout, co se stane, pokud se záruční doba prodlouží nebo předání díla posune: zhotovitel má záruku včas prodloužit a pro případ, že to neudělá, si objednatel může vyhradit právo záruku uplatnit nebo zádržné znovu zadržet.
Co patří do smlouvy o dílo
- vzor znění záruční listiny jako příloha a požadavky na banku, která záruku vystaví,
- výše záruky, začátek a konec platnosti ve vazbě na předání díla a záruční dobu,
- okamžik, kdy se zádržné uvolní, například až po doručení platné listiny objednateli,
- povinnost záruku prodloužit nebo nahradit a následek, pokud to zhotovitel neudělá,
- postup při převodu projektu: lze-li záruku podle listiny uplatnit jen při nesplnění závazku, práva z ní lze postoupit pouze spolu se zajištěnou pohledávkou (§ 318).
Když objednatel čerpá neoprávněně
Po vyplacení záruky musí zhotovitel bance zaplatit to, co banka podle listiny plnila, pokud byla listina vystavena v souladu s jeho smlouvou s bankou (§ 321 odst. 2), a námitky, které má vůči objednateli, vůči bance uplatnit nemůže, pokud jeho smlouva s bankou nezavazovala banku zahrnout tyto námitky do záruční listiny (§ 321 odst. 3). Spor o to, zda měl objednatel na plnění nárok, se proto vede dodatečně mezi objednatelem a zhotovitelem:
Věřitel, který dosáhl na základě bankovní záruky plnění, na které neměl vůči dlužníkovi nárok, vrátí dlužníkovi toto plnění a nahradí mu škodu tím způsobenou.
— Český překlad § 321 odst. 4 zákona č. 513/1991 Zb.
Pro zhotovitele je proto rozhodující, aby smlouva o dílo přesně vymezila, kdy smí objednatel záruku uplatnit. Pro objednatele zase to, aby tyto podmínky nebyly natolik přísné, že by záruku v praxi nedokázal čerpat.
Znění záruční listiny připravíme nebo zkontrolujeme návrh banky v rámci služby ručení a bankovní záruka a mechanismus zádržného a jeho nahrazení zárukou nastavíme ve stavební smlouvě o dílo. O záruční době a odpovědnosti za vady píšeme v otázce vady a záruka u stavební smlouvy.
Jak to bude podle nového občanského zákoníku
Národní rada Slovenské republiky 1. října 2026 schválila nový slovenský občanský zákoník, který nabude účinnosti 1. července 2027. Bankovní záruka se v něm stane druhem finanční záruky, kterou bude moci vystavit nejen banka, ale například i mateřská společnost zhotovitele. Smlouva o dílo by proto měla určit, zda objednatel přijme jen bankovní záruku. Obchodní zákoník se zatím neruší, a proto pro záruky a smlouvy o dílo mezi podnikateli definitivně rozhodne až doprovodná novela.
Pro mechanismus z článku se změní zejména toto:
- vystavitel nebude moci záruku po předání listiny odvolat,
- listina bude moci předem určit prodloužení platnosti nebo změnu částky k určitému dni nebo při splnění podmínky, například při posunu předání; jinou změnu jen se souhlasem objednatele, přičemž částečný nebo podmíněný souhlas se bude považovat za odmítnutí,
- dokumenty, které listina vyžaduje, bude třeba předložit vždy během platnosti záruky,
- právo na plnění ze záruky bude možné postoupit, právo záruku uplatnit jen tehdy, pokud to listina připouští, což je třeba řešit při převodu projektu.
Zůstává abstraktnost záruky, námitky banky jen v rozsahu listiny a zánik záruky, pokud objednatel nároky neuplatní během její platnosti. U zhotovení stavby však zákon určí pětiletou záruční dobu a s ní by měla počítat i platnost záruky.
Záruky vystavené do 30. června 2027 a smlouvy o dílo uzavřené do tohoto dne se budou řídit dosavadními předpisy. Pokud bude záruka vystavena od 1. července 2027, doplňte do vzoru listiny prodloužení vázané na posun předání a pravidlo o postoupení práva záruku uplatnit.
Stav k 22. 10. 2026: zákon je schválen a 20. 10. 2026 jej podepsal prezident, ve Sbírce zákonů však zatím nebyl vyhlášen. Do 30. 6. 2027 platí úprava popsaná výše v článku.
Článek představuje obecnou právní informaci ke stavu k datu 22. 10. 2026 — nejde o právní službu ani radu k vaší konkrétní věci. Právní předpisy se mění a vaše situace se může v detailech lišit; před rozhodnutím si postup ověřte nebo se nám ozvěte.
