Objednávateľ si môže v zmluve o dielo dohodnúť zádržné. Časť ceny stavby tak zadrží ako istotu, že zhotoviteľ dielo dokončí a počas záručnej doby odstráni vady. Zhotoviteľovi tým zostávajú peniaze viazané aj dlho po odovzdaní stavby, preto môže navrhnúť, aby ich nahradila banková záruka. Pre objednávateľa to môže byť rovnako dobré riešenie, ale len ak záruka vznikne v správnom znení a platí dostatočne dlho. Podmienky zádržného aj jeho nahradenia zárukou preto treba dohodnúť v zmluve o dielo.
Rozhoduje text záručnej listiny
Zákon bankovú záruku vymedzuje ako jednostranný záväzok banky voči veriteľovi:
Banková záruka vzniká písomným vyhlásením banky v záručnej listine, že uspokojí veriteľa do výšky určitej peňažnej sumy podľa obsahu záručnej listiny, ak určitá tretia osoba (dlžník) nesplní určitý záväzok alebo sa splnia iné podmienky určené v záručnej listine.
Banka ručí do výšky sumy a za podmienok určených v záručnej listine a voči veriteľovi môže uplatniť iba námietky, ktoré listina pripúšťa (§ 316 ods. 1). Čo sa dohodne v zmluve o dielo, ale do listiny sa nedostane, banku nezaväzuje. Preto má objednávateľ trvať na tom, aby bolo znenie záruky prílohou zmluvy o dielo a aby zhotoviteľ dodal listinu presne v tomto znení.
Na prvú výzvu alebo s podmienkami
Ak zo záručnej listiny nevyplýva niečo iné, banka nemôže uplatniť námietky dlžníka a je povinná plniť na písomnú žiadosť veriteľa. Predchádzajúca výzva zhotoviteľovi sa vyžaduje, len ak ju listina určuje (§ 317). Pre objednávateľa je takáto záruka najbližšie zadržaným peniazom. Zhotoviteľ sa naopak môže snažiť plnenie podmieniť dokumentmi, napríklad vyhlásením objednávateľa, že vytknutú vadu neodstránil v dohodnutej lehote. Také dokumenty sa musia predložiť pri výzve alebo bez zbytočného odkladu po nej (§ 319).
Každá podmienka zvyšuje riziko, že banka odmietne plniť pre formálnu chybu výzvy, preto ich počet a presné znenie treba vyjednať vopred.
Záruka za odstránenie vád zabezpečuje nepeňažný záväzok. Zákon pre tento prípad predpokladá, že do sumy v listine je zabezpečený peňažný nárok, ktorý by objednávateľ mal pri porušení záväzku (§ 314). V listine je aj tak lepšie výslovne uviesť, na aké nároky sa záruka vzťahuje, najmä či kryje aj náklady na odstránenie vád inou firmou a zmluvné pokuty.
Doba platnosti a záručná doba
Ak je doba platnosti v záručnej listine obmedzená, záruka zanikne, ak veriteľ počas jej platnosti banke písomne neoznámi svoje nároky (§ 321 ods. 1). Záruka, ktorá skončí v deň uplynutia záručnej doby, nechá objednávateľa bez ochrany práve pri vadách vytknutých na jej konci. Doba platnosti by preto mala presahovať záručnú dobu o rezervu na vytknutie vady, lehotu na jej odstránenie a podanie výzvy banke. Rovnako treba dohodnúť, čo sa stane, ak sa záručná doba predĺži alebo sa posunie odovzdanie diela. Zhotoviteľ má záruku včas predĺžiť a pre prípad, že to neurobí, si objednávateľ môže vyhradiť právo záruku uplatniť alebo zádržné znovu zadržať.
Čo patrí do zmluvy o dielo
- vzor znenia záručnej listiny ako príloha a požiadavky na banku, ktorá záruku vystaví,
- výška záruky, začiatok a koniec platnosti vo väzbe na odovzdanie diela a záručnú dobu,
- okamih, kedy sa zádržné uvoľní, napríklad až po doručení platnej listiny objednávateľovi,
- povinnosť záruku predĺžiť alebo nahradiť a následok, ak to zhotoviteľ neurobí,
- postup pri prevode projektu. Ak záruku podľa listiny možno uplatniť len pri nesplnení záväzku, práva z nej možno postúpiť iba spolu so zabezpečenou pohľadávkou (§ 318).
Keď objednávateľ čerpá neoprávnene
Po vyplatení záruky musí zhotoviteľ banke zaplatiť to, čo banka podľa listiny plnila, ak bola listina vystavená v súlade s jeho zmluvou s bankou (§ 321 ods. 2). Námietky, ktoré má voči objednávateľovi, voči banke uplatniť nemôže. Výnimkou je prípad, keď jeho zmluva s bankou zaväzovala banku zahrnúť tieto námietky do záručnej listiny (§ 321 ods. 3). Spor o to, či objednávateľ mal na plnenie nárok, sa preto vedie dodatočne medzi objednávateľom a zhotoviteľom.
Veriteľ, ktorý dosiahol na základe bankovej záruky plnenie, na ktoré nemal voči dlžníkovi nárok, vráti dlžníkovi toto plnenie a nahradí mu škodu tým spôsobenú.
Pre zhotoviteľa je preto rozhodujúce, aby zmluva o dielo presne vymedzila, kedy smie objednávateľ záruku uplatniť. Pre objednávateľa zas to, aby tieto podmienky neboli natoľko prísne, že by záruku v praxi nedokázal čerpať.
Znenie záručnej listiny pripravíme alebo skontrolujeme návrh banky v rámci služby ručenie a banková záruka. Mechanizmus zádržného a jeho nahradenia zárukou nastavíme v stavebnej zmluve o dielo. O záručnej dobe a zodpovednosti za vady píšeme v otázke vady a záruka pri stavebnej zmluve.
Ako to bude podľa nového Občianskeho zákonníka
Národná rada 1. októbra 2026 schválila nový Občiansky zákonník, ktorý nadobudne účinnosť 1. júla 2027. Banková záruka sa stane druhom finančnej záruky. Tú bude môcť vystaviť nielen banka, ale napríklad aj materská spoločnosť zhotoviteľa. Zmluva o dielo by preto mala určiť, či objednávateľ prijme len bankovú záruku. Obchodný zákonník sa zatiaľ neruší, preto pre záruky a zmluvy o dielo medzi podnikateľmi definitívne rozhodne až uvádzacia novela.
Pri postupe opísanom v článku sa zmení najmä toto:
- vystaviteľ nebude môcť záruku po odovzdaní listiny odvolať,
- listina bude môcť vopred určiť predĺženie platnosti alebo zmenu sumy k určitému dňu alebo pri splnení podmienky, napríklad pri posune odovzdania; inú zmenu len so súhlasom objednávateľa, pričom čiastočný alebo podmienený súhlas sa bude považovať za odmietnutie,
- dokumenty, ktoré listina vyžaduje, bude treba predložiť vždy počas platnosti záruky,
- právo na plnenie zo záruky bude možné postúpiť, právo záruku uplatniť len vtedy, ak to listina pripúšťa, čo treba riešiť pri prevode projektu.
Ostáva abstraktnosť záruky, námietky banky len v rozsahu listiny a zánik záruky, ak objednávateľ nároky neuplatní počas jej platnosti. Pri zhotovení stavby však zákon určí päťročnú záručnú dobu a s ňou by mala počítať aj platnosť záruky.
Záruky vystavené do 30. júna 2027 a zmluvy o dielo uzavreté do tohto dňa sa budú spravovať doterajšími predpismi. Ak bude záruka vystavená od 1. júla 2027, doplňte do vzoru listiny predĺženie viazané na posun odovzdania a pravidlo o postúpení práva záruku uplatniť.
Stav k 21. 10. 2026: zákon je schválený a 20. 10. 2026 ho podpísal prezident, v Zbierke zákonov však zatiaľ nie je vyhlásený. Do 30. 6. 2027 platí úprava opísaná vyššie v článku.
Článok poskytuje všeobecné právne informácie podľa stavu k 22. 10. 2026. Nie je právnou službou ani radou pre konkrétnu situáciu. Právne predpisy sa menia a okolnosti vášho prípadu sa môžu líšiť. Pred rozhodnutím si preto postup overte alebo sa nám ozvite.
