Zapsané zástavní právo dává věřiteli jistotu, že se při nesplnění může uspokojit z hodnoty nemovitosti. Neznamená však, že si ji může vzít. Dohoda, podle níž by věřitel při nesplnění nabyl zástavu do vlastnictví, je neplatná, byla-li uzavřena před splatností dluhu (§ 151j odst. 3); podrobnosti jsou v odpovědi zákaz propadné zástavy. Věřitel se uspokojuje prodejem a na ten zákon stanoví přesný postup.
Zahájení výkonu
Není-li zajištěná pohledávka řádně a včas splněna, zástavní věřitel může zahájit výkon:
V rámci výkonu zástavního práva se zástavní věřitel může uspokojit způsobem určeným ve smlouvě nebo prodejem zástavy v dražbě podle zvláštního zákona […] anebo domáhat se uspokojení prodejem zástavy podle zvláštních zákonů […] nestanoví-li tento zákon nebo zvláštní zákon jinak.
— Český překlad § 151j odst. 1 zákona č. 40/1964 Zb.
Uspokojit se může i z promlčené pohledávky (§ 151j odst. 2). Prvním krokem je písemné oznámení o zahájení výkonu zástavci a dlužníkovi, nejde-li o tutéž osobu; v oznámení věřitel uvede, jakým způsobem se bude uspokojovat (§ 151l odst. 1). Jedno vyhotovení pošle okresnímu úřadu, který zahájení výkonu vyznačí v katastru (§ 151l odst. 4). Od oznámení zástavce nesmí nemovitost bez souhlasu věřitele převést (§ 151l odst. 2).
Prodat zástavu může věřitel nejdříve po uplynutí 30 dnů od oznámení (§ 151m odst. 1). Dovoluje-li smlouva prodej jinak než v dražbě, musí postupovat s náležitou péčí tak, aby dosáhl ceny, za kterou se srovnatelná nemovitost v daném čase a místě obvykle prodává (§ 151m odst. 8). Po prodeji podá zástavci písemnou zprávu o výkonu a přebytek nad zajištěnou pohledávku a účelně vynaložené náklady mu vydá (§ 151m odst. 9 a 10).
Dobrovolná dražba
Nedovoluje-li smlouva jiný způsob prodeje, vede se výkon u nemovitostí zpravidla dobrovolnou dražbou podle zákona č. 527/2002 Z. z. U malých dluhů je však vyloučena: nemovitost nelze dražit, pokud pohledávka bez příslušenství ke dni oznámení o zahájení výkonu nepřevyšuje 2 000 eur (§ 3 odst. 6).
Cena nemovitosti se určuje znaleckým posudkem, který v den dražby nesmí být starší než šest měsíců (§ 12 odst. 1). Navrhuje-li dražbu zástavní věřitel, dražebník pošle posudek vlastníkovi a ten může do deseti pracovních dnů vznést námitky a žádat nový posudek od jiného znalce; použije se ten, který určil vyšší hodnotu (§ 12 odst. 4 až 6). Oznámení o dražbě nemovitosti se zveřejňuje v Notářském centrálním registru dražeb nejméně 30 dnů předem, uveřejňuje se i v Obchodním věstníku a dražebník je posílá dlužníkovi, vlastníkovi a dalším oprávněným osobám (§ 17 odst. 3 a 5).
Zákon chrání zejména bydlení dlužníka prostřednictvím nejnižšího podání:
Ve věcech zákonného zástavního práva a v případech, kdy je předmětem dražby nebo opakované dražby byt nebo dům, v němž má dlužník hlášen trvalý pobyt podle zvláštního předpisu, […] nejnižší podání nemůže být nižší než tři čtvrtiny hodnoty předmětu dražby určené znaleckým posudkem a v ostatních případech výkonu zástavního práva nižší než polovina hodnoty předmětu dražby určené znaleckým posudkem […]
— Český překlad § 16 odst. 6 zákona č. 527/2002 Z. z.
Při první dražbě jsou hranice přísnější: nejméně 90 % znalecké hodnoty u bytu nebo domu, v němž má dlužník trvalý pobyt, a 80 % v ostatních případech. Vlastnictví přechází na vydražitele příklepem, zaplatí-li cenu ve lhůtě, a v rozsahu uspokojení z výtěžku zaniká pohledávka věřitele (§ 27 odst. 1).
Obrana zástavce a dlužníka
Dokud dražba nezačne, dražebník od ní musí upustit, složí-li dlužník nebo vlastník dražebníkovi částku pohledávky s příslušenstvím a náklady dražby v rozsahu, v jakém je má nést, anebo je-li mu prokázáno, že soud nařídil neodkladné opatření, podle něhož navrhovatel není oprávněn dražbu navrhnout (§ 19 odst. 1). Po dražbě může každý, kdo tvrdí, že byl dotčen na svých právech, protože zástavní smlouva je neplatná nebo byl porušen zákon, žádat soud o určení neplatnosti dražby. Toto právo zaniká, není-li uplatněno do tří měsíců od příklepu, s výjimkou dražby domu nebo bytu, v němž měl předchozí vlastník trvalý pobyt, pokud důvody neplatnosti souvisejí s trestným činem (§ 21 odst. 2).
Jak to bude podle nového občanského zákoníku
Národní rada Slovenské republiky 1. října 2026 schválila nový slovenský občanský zákoník, který nabude účinnosti 1. července 2027. Postup výkonu se v něm nemění. Věřitel bude zahájení výkonu písemně oznamovat, okresní úřad ho vyznačí v katastru a prodat bude možné nejdříve po třiceti dnech. Při prodeji mimo dražbu bude věřitel muset postupovat s náležitou péčí, aby dosáhl obvyklé ceny. Při výkonu bude jednat jménem zástavce a přebytek mu vydá. Zákon o dobrovolných dražbách nový zákoník nemění, takže hranice pro malé dluhy, nejnižší podání i lhůta k žalobě o neplatnost dražby zůstanou.
Nová budou dvě pravidla:
- Zánik pozdějších zatížení. Výkonem zástavního práva by měly zaniknout předkupní práva, reálná břemena a služebnosti spočívající v užívání nemovitosti, například doživotní užívání bytu, které vznikly až po zástavním právu. Zachovají se, pokud vznikly ze zákona nebo s písemným souhlasem zástavního věřitele. Zákon o dobrovolných dražbách však dnes stanoví, že věcná břemena dražbou nezanikají, a jak se tento rozpor vyřeší, zatím není jisté.
- Zástavce, který není dlužníkem. Kdo zastaví nemovitost k zajištění cizího dluhu, nabude po výkonu pohledávku věřitele vůči dlužníkovi v rozsahu, v jakém byla uspokojena. Stejně tomu bude, pokud dluh zaplatí až po zahájení výkonu. Zástavní právo se tehdy zachová v jeho prospěch, vykonat ho však nebude moci, dokud mu nemovitost patří.
Obě pravidla se budou vztahovat na zástavní práva zapsaná od 1. července 2027; u zástavní smlouvy podepsané dříve to není jisté. Výkon zástavních práv vzniklých dříve se až do jejich zániku bude řídit dosavadními předpisy.
Pokud na zastavené nemovitosti zřizujete věcné břemeno či předkupní právo, vyžádejte si písemný souhlas zástavního věřitele. U zástavních práv zapsaných od 1. července 2027 bude rozhodovat o tom, zda zatížení při výkonu zanikne.
Stav k 22. 10. 2026: zákon je schválen a 20. 10. 2026 jej podepsal prezident, ve Sbírce zákonů však zatím nebyl vyhlášen. Do 30. 6. 2027 platí úprava popsaná výše v článku.
Co z toho plyne pro smlouvu
Kvalita výkonu se rozhoduje při podpisu zástavní smlouvy. Smlouva má přesně určit zajištěnou pohledávku, dohodnout, zda je možný i prodej mimo dražbu, a pro případ dražby určit částku nejnižšího podání v souladu se zákonem. Věřitel si má před zahájením výkonu prověřit, zda před ním nejsou jiní zástavní věřitelé a jak se na nemovitosti uplatní jejich pořadí; o tom je článek zástavní právo ve druhém pořadí. Zástavní smlouvu připravíme, proces výkonu pro věřitele zorganizujeme nebo zástavci posoudíme, zda dražba probíhá podle zákona, v rámci služby zástavní smlouva. Srovnání se zajišťovacím převodem je v článku zástavní právo, nebo zajišťovací převod.
Článek představuje obecnou právní informaci ke stavu k datu 22. 10. 2026 — nejde o právní službu ani radu k vaší konkrétní věci. Právní předpisy se mění a vaše situace se může v detailech lišit; před rozhodnutím si postup ověřte nebo se nám ozvěte.
