Так, ви маєте дотримуватися договору. З реєстрацією права в кадастрі ви набуваєте статусу наймодавця, а сама купівля не є підставою для припинення найму шляхом повідомлення. Звичайний найм квартири припиняється за письмовою угодою, після закінчення погодженого строку або шляхом повідомлення на передбаченій законом підставі. За звичайного найму відповідно до Цивільного кодексу Словаччини повідомити про припинення найму можна також тоді, коли квартира потрібна вам або близьким членам вашої сім’ї, однак наймач має право на іншу квартиру, і виселити його можна лише після її забезпечення.
Квартири з наймачами часто продають, зокрема як інвестицію. Покупець, який хоче квартиру для себе, іноді розраховує, що після купівлі просто повідомить про припинення найму. Самої купівлі для цього недостатньо. Новий власник перебирає найм на умовах, які наймач погодив із попереднім власником, і може припинити його лише тими способами, які були б доступні й продавцеві. Що саме переходить до вас унаслідок купівлі та що слід вимагати від продавця, розглянуто у статті що переходить до покупця під час купівлі квартири, зданої в найм.
Купівля не є підставою для повідомлення про припинення найму
З набуттям права власності шляхом реєстрації в кадастрі ви набуваєте статусу наймодавця (§ 680 част. 2 Цивільного кодексу Словаччини, закон № 40/1964 Zb.). При цьому зміна власника дає можливість припинити найм шляхом повідомлення лише одній стороні:
Нижче наведено цитату словацькою мовою.
Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú […]
Отже, наймач може виїхати через зміну власника, однак ви не можете з цієї причини повідомити йому про припинення найму. Крім того, звичайний найм квартири захищений законом, і без угоди сторін його можна припинити шляхом повідомлення лише з передбачених законом підстав (§ 685 част. 1).
Як може припинитися звичайний найм квартири
Для найму відповідно до Цивільного кодексу передбачено три способи припинення:
- Письмова угода з наймачем (§ 710 част. 1). Для неї не потрібна передбачена законом підстава, а дату виїзду ви погоджуєте з наймачем самостійно, наприклад за грошову компенсацію.
- Закінчення погодженого строку. Найм на визначений строк припиняється після його закінчення і не поновлюється внаслідок подальшого проживання (§ 710 част. 2). У такому разі наймач не має права на замінне житло (§ 712a част. 9).
- Повідомлення про припинення найму на передбаченій законом підставі відповідно до § 711 част. 1. У повідомленні потрібно конкретно викласти фактичні обставини, що становлять підставу припинення, і згодом змінювати її не можна (§ 711 част. 2). Строк попередження становить 3 місяці та починається з першого дня місяця, наступного за місяцем вручення повідомлення (§ 710 част. 3).
Підстави для повідомлення про припинення найму за § 711 част. 1 пов’язані передусім із поведінкою наймача, наприклад несплатою або значним пошкодженням квартири, чи з особливими ситуаціями, як-от масштабний ремонт будинку. Для покупця, перед яким наймач не порушує жодних обов’язків, можлива передусім підстава за § 711 част. 1 пункт a), тобто потреба у квартирі для себе, чоловіка або дружини, дітей, онуків, зятя або невістки, батьків, братів чи сестер.
Припинення найму для власних потреб і надання іншої квартири
Якщо найм припиняється шляхом повідомлення через власну потребу у квартирі, наймач має право на іншу квартиру, належну за розміром житлової площі, облаштуванням, розташуванням і розміром плати за найм, а також на відшкодування необхідних витрат на переїзд (§ 712a част. 1). Крім того, наймач може захищатися в суді:
Нижче наведено цитату словацькою мовою.
Neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.
Якщо наймач і після цього не залишить квартиру, судовий виконавець здійснить виселення лише тоді, коли ви доведете, що для нього забезпечено відповідне замінне житло (§ 184 част. 1 Кодексу виконавчого провадження Словаччини, закон № 233/1995 Z. z.). Закон допускає також письмову угоду про те, що замість надання замінного житла ви сплатите наймачеві погоджену суму (§ 184 част. 3).
Короткостроковий найм
Якщо продавець здає квартиру в найм відповідно до закону № 98/2014 Z. z. про короткостроковий найм квартири, власна потреба наймодавця не належить до підстав для повідомлення про припинення найму. Таке припинення можливе в разі порушення обов’язків наймачем або з іншої підстави, яку сторони погодили в договорі (§ 7 част. 1). Короткостроковий найм завжди укладається на визначений строк (§ 3 част. 1) і припиняється після його закінчення (§ 6), тому перед купівлею перевірте, до якого часу діє договір і чи не продовжив його продавець. Перевірте також реєстрацію наймодавця в податковому органі. Якщо продавець не виконав цього обов’язку, після спливу строку на реєстрацію до повідомлення наймодавця про припинення найму застосовуються підстави, передбачені Цивільним кодексом (§ 3 част. 5), як пояснено в матеріалі що таке короткостроковий найм квартири.
Що вирішити ще до підписання
Якщо вам потрібна вільна квартира, найнадійніше, щоб продавець припинив найм ще до переходу права власності — за угодою або шляхом повідомлення, для якого в нього є підстава. Тоді договір купівлі-продажу може пов’язати сплату купівельної ціни з переданням звільненої квартири. Якщо ви купуєте квартиру з наймачем, вимагайте договір найму з усіма додатковими угодами і з’ясуйте з нього, про який вид найму йдеться та до якого часу він діє.
Ми перевіримо договір найму ще до резервування квартири та повідомимо, чи можна припинити найм і за яких умов. Умови передання квартири, забезпечувального платежу та плати за найм включимо до договору купівлі-продажу квартири. Якщо після купівлі ви залишите квартиру в наймі, погодимо нові умови з наймачем у межах послуги найм квартири та будинку.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 3 жовтня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
