Áno, zmluvu musíte dodržať. Vkladom do katastra vstupujete do postavenia prenajímateľa a samotná kúpa nie je dôvodom na výpoveď. Bežný nájom bytu sa skončí písomnou dohodou, uplynutím dohodnutej doby alebo výpoveďou zo zákonného dôvodu. Pri bežnom nájme podľa Občianskeho zákonníka je výpoveď možná aj vtedy, ak byt potrebujete pre seba alebo pre blízku rodinu, nájomca však má právo na náhradný byt a vypratanie možno vykonať až po jeho zabezpečení.
Byt s nájomcom sa predáva často, najmä ako investícia. Kupujúci, ktorý ho chce pre seba, niekedy počíta s tým, že nájom po kúpe jednoducho vypovie. Samotná kúpa na to nestačí. Nový vlastník preberá nájom za podmienok, ktoré si nájomca dohodol s predchádzajúcim vlastníkom, a ukončiť ho môže len spôsobmi, ktoré by mal k dispozícii aj predávajúci. Čo všetko na vás kúpou prechádza a čo si od predávajúceho vyžiadať, rozoberá článok čo pri kúpe prenajatého bytu prechádza na kupujúceho.
Kúpa nie je výpovedný dôvod
Nadobudnutím vlastníckeho práva vkladom do katastra vstupujete do postavenia prenajímateľa (§ 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka, zákon č. 40/1964 Zb.). Zmena vlastníka pritom otvára možnosť výpovede len jednej strane:
Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú […]
Nájomca teda môže kvôli novému vlastníkovi odísť, vy mu však z tohto dôvodu výpoveď dať nemôžete. Bežný nájom bytu je navyše chránený a bez dohody ho možno vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone (§ 685 ods. 1).
Ako sa môže bežný nájom bytu skončiť
Pri nájme podľa Občianskeho zákonníka prichádzajú do úvahy tri spôsoby skončenia:
- Písomná dohoda s nájomcom (§ 710 ods. 1). Nevyžaduje zákonný dôvod a termín odchodu si s nájomcom dohodnete sami, napríklad za finančnú kompenzáciu.
- Uplynutie dohodnutej doby. Nájom na určitý čas zanikne jej uplynutím a ďalším bývaním sa neobnovuje (§ 710 ods. 2). Nájomca pri tom nemá právo na bytovú náhradu (§ 712a ods. 9).
- Výpoveď zo zákonného dôvodu podľa § 711 ods. 1. Dôvod treba vo výpovedi skutkovo vymedziť a dodatočne ho meniť nemožno (§ 711 ods. 2). Výpovedná lehota je 3 mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede (§ 710 ods. 3).
Výpovedné dôvody podľa § 711 ods. 1 sa viažu najmä na správanie nájomcu, napríklad na neplatenie alebo hrubé poškodzovanie bytu, alebo na osobitné situácie, ako sú rozsiahle opravy domu. Pre kupujúceho, ktorému nájomca nič neporušuje, prichádza do úvahy najmä dôvod podľa § 711 ods. 1 písm. a), teda potreba bytu pre seba, manžela, deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, rodičov alebo súrodencov.
Výpoveď pre vlastnú potrebu a náhradný byt
Ak sa nájom skončí výpoveďou pre vlastnú potrebu, nájomca má právo na náhradný byt primeraný veľkosťou obytnej plochy, vybavením, umiestnením a výškou nájomného a na úhradu nevyhnutných výdavkov na sťahovanie (§ 712a ods. 1). Nájomca sa navyše môže brániť na súde:
Neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.
Ak nájomca byt ani potom neopustí, exekútor vykoná vypratanie až vtedy, keď preukážete, že je preňho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada (§ 184 ods. 1 Exekučného poriadku, zákon č. 233/1995 Z. z.). Zákon pripúšťa aj písomnú dohodu, že namiesto bytovej náhrady nájomcovi zaplatíte dohodnutú sumu (§ 184 ods. 3).
Krátkodobý nájom
Ak predávajúci prenajíma podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, vlastná potreba prenajímateľa medzi výpovednými dôvodmi nie je. Výpoveď je možná pri porušení povinností nájomcu alebo z iného dôvodu, ktorý si strany dohodli v zmluve (§ 7 ods. 1). Krátkodobý nájom je vždy na dobu určitú (§ 3 ods. 1) a jej uplynutím zaniká (§ 6), preto si pred kúpou overte, dokedy zmluva trvá a či ju predávajúci nepredĺžil. Overte aj registráciu prenajímateľa na daňovom úrade. Ak ju predávajúci nesplnil, po márnom uplynutí lehoty na registráciu sa na výpoveď prenajímateľa použijú výpovedné dôvody Občianskeho zákonníka (§ 3 ods. 5), ako vysvetľuje otázka čo je krátkodobý nájom bytu.
Čo vyriešiť ešte pred podpisom
Ak potrebujete byt voľný, najistejšie je, keď nájom skončí predávajúci ešte pred prevodom, dohodou alebo výpoveďou, na ktorú má dôvod. Kúpna zmluva potom môže naviazať platbu kúpnej ceny na odovzdanie vypratého bytu. Ak byt kupujete s nájomcom, vyžiadajte si nájomnú zmluvu so všetkými dodatkami a z nej zistite, o aký druh nájmu ide a dokedy trvá.
Nájomnú zmluvu preveríme ešte pred rezerváciou a povieme vám, či a za akých podmienok sa nájom dá skončiť. Odovzdanie bytu, zábezpeku a nájomné zapracujeme do kúpnej zmluvy na byt. Ak byt po kúpe ponecháte v prenájme, nové podmienky s nájomcom dohodneme v rámci služby nájom bytu a domu.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 3. 10. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
