Áno, ak vám právo odstúpiť dáva zákon alebo zmluva. Ak odstúpite pred rozhodnutím o vklade, kataster konanie zastaví. Ak druhá strana odstúpenie spochybní, kataster o jeho platnosti nerozhoduje. Podľa Najvyššieho súdu ju má vyzvať na podanie žaloby. Po jej podaní konanie preruší do rozhodnutia súdu. Ak žalobu nepodá, môže odstúpenie považovať za prijaté a konanie zastaviť.
Kúpna zmluva je podpísaná, návrh na vklad je podaný na katastri a ešte pred rozhodnutím sa jedna strana rozhodne z obchodu vystúpiť. Predávajúci tvrdí, že kupujúci nezaplatil včas, alebo kupujúci zistil vadu, ktorú mu predávajúci zamlčal. Odstúpiť je v tejto fáze možné. O tom, či bolo odstúpenie platné, však kataster nerozhoduje, a ak ho druhá strana spochybní, vec sa presúva na súd.
Kedy možno od zmluvy odstúpiť
Od zmluvy môžete odstúpiť len vtedy, ak to umožňuje zákon alebo ak ste si to dohodli v zmluve (§ 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Typicky ide o omeškanie s platbou kúpnej ceny po márnej dodatočnej lehote alebo o dôvod dohodnutý pre prípad, že banka neposkytne úver. Pri zmluve o prevode nehnuteľnosti robte odstúpenie písomne a doručte ho druhej strane preukázateľne, pretože účinky nastávajú jeho doručením. Náležitosti odstúpenia rozoberáme v otázke ako sa dá platne odstúpiť od zmluvy, situáciu pri neschválenom úvere v otázke banka neschválila hypotéku po podpise zmluvy.
Keď druhá strana odstúpenie nespochybňuje
Ak účastník odstúpi od zmluvy pred vydaním rozhodnutia o návrhu na vklad, okresný úrad, katastrálny odbor konanie zastaví (§ 31b ods. 1 písm. b) katastrálneho zákona). Vklad teda nezamieta. Zamietnutie patrí k prípadom, keď zmluva nespĺňa podmienky podľa § 31 ods. 1. Najvyšší súd SR v rozsudku 6Sžo/229/2010 z 20. 7. 2011 riešil odstúpenie od zmluvy, z ktorej už bol vklad povolený, a v odôvodnení sa vyjadril aj k prebiehajúcemu vkladovému konaniu. Podľa neho kataster nie je oprávnený posudzovať platnosť odstúpenia ani ako predbežnú otázku, musí však zistiť, či je medzi stranami sporná. Ak druhá strana uvedie, že odstúpenie nespochybňuje, kataster podľa súdu neskúma, či bol dôvod odstúpenia naozaj naplnený.
Úrad geodézie, kartografie a katastra SR (ÚGKK) v Katastrálnom bulletine 1/2023 odmietol, aby kataster považoval odstúpenie za prílohu návrhu na vklad. Ak ste teda návrh podali elektronicky a odstúpenie doručíte katastru na papieri, rozdiel medzi poplatkom za listinný a elektronický návrh by od vás podľa ÚGKK žiadať nemal. Keď rozhodnutie o zastavení nadobudne právoplatnosť, kataster zruší plombu na liste vlastníctva (§ 44 ods. 1). Odstúpením sa zmluva od začiatku zrušuje, ak zákon alebo dohoda neurčuje inak, a strany si vracajú, čo podľa nej dostali (§ 48 ods. 2 a § 457 Občianskeho zákonníka).
Keď druhá strana odstúpenie spochybní
Podľa citovaného rozsudku by mal kataster vyzvať stranu, ktorá odstúpenie spochybňuje, aby v určenej lehote podala žalobu na súd, a poučiť ju, že ak to neurobí, bude to považovať za prijatie odstúpenia. Z tohto postupu vychádza aj ÚGKK. Ďalší postup závisí od reakcie druhej strany.
- Žalobu podá. Kataster konanie preruší pre začaté konanie o predbežnej otázke (§ 31a písm. a)) a počká na súd. Plomba na liste vlastníctva počas prerušenia zostáva.
- Žalobu nepodá. Kataster to podľa rozsudku môže vyhodnotiť ako súhlas s odstúpením a konanie zastaviť.
Proti zastaveniu z dôvodu odstúpenia sa možno odvolať do 15 dní od oznámenia rozhodnutia, zákon odvolanie vylučuje len pri zastavení podľa písm. d), e) a g) (§ 31b ods. 2 katastrálneho zákona a § 54 ods. 2 správneho poriadku).
Rozsudok vychádzal z vtedajšieho Občianskeho súdneho poriadku. ÚGKK v Katastrálnom bulletine 2/2022 zastáva názor, že postup platí aj po prijatí Civilného sporového poriadku. Riešil prípad, keď súd žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia odmietol ako neprípustnú, lebo navrhovala určiť právnu skutočnosť, ktorú možno určiť len vtedy, ak to vyplýva z osobitného predpisu (§ 137 písm. d) Civilného sporového poriadku). Podľa ÚGKK kataster po právoplatnom skončení takého súdneho konania môže vkladové konanie zastaviť, hoci súd o veci samej nerozhodol. Žalobu preto treba formulovať tak, aby súd mohol o veci rozhodnúť, a podať ju v lehote, ktorú určil kataster.
Ako postupovať v praxi
Ak odstupujete vy, uveďte v odstúpení konkrétny zákonný alebo zmluvný dôvod, hoci zákon to výslovne nevyžaduje. Druhá strana aj kataster tak vidia, o čo odstúpenie opierate. Kópiu odstúpenia s dokladom o doručení pošlite katastru. Ak je kúpna cena v úschove, jej vrátenie sa riadi zmluvou o úschove, preto skontrolujte, aké listiny na to potrebujete.
Ak odstúpila druhá strana a vy s tým nesúhlasíte, odpovedzte na výzvu katastra v lehote, ktorú určil, žalobu podajte včas a potvrdenie o jej podaní doručte katastru. Neplatné odstúpenie zmluvu nezruší, o jeho platnosti však rozhodne len súd.
Ak v obchode nechce pokračovať ani jedna strana, býva jednoduchšie vziať návrh na vklad spoločne späť a zmluvu zrušiť písomnou dohodou (§ 572 ods. 2 a 3 Občianskeho zákonníka). Ak už vklad prebehol, postup je iný. Opisujeme ho v otázke odstúpenie od kúpy pre vadu a zápis v katastri.
S čím pomôžeme
Posúdime, či máte dôvod na odstúpenie, pripravíme ho a povedieme konanie na katastri v rámci služby prerušené a zamietnuté katastrálne konanie. Ak je odstúpenie sporné, pripravíme žalobu a zastúpime vás v súdnom spore. Odstúpenie pre vady nehnuteľnosti riešime v službe vady nehnuteľnosti a odstúpenie od zmluvy.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 3. 10. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
