Ano, pokud je banka přednostním zástavním věřitelem a výkon zástavního práva předem oznámí správci daně. Jeho souhlas pak není třeba. Přímým prodejem, bez dražby, však banka může prodávat pouze tehdy, pokud zástavní právo nezajišťuje úvěr spotřebitele. Pokud banka prodává jménem vlastníka, katastr podle ÚGKK zkoumá, zda oznámení dostal správce daně ještě před uzavřením kupní smlouvy. Pokud banka není první v pořadí nebo prodává sám vlastník, je potřebný předchozí souhlas správce daně.
Kupujete byt nebo dům, který prodává banka při výkonu zástavního práva přímým prodejem, bez dražby. Na listu vlastnictví je kromě jejího zástavního práva i zástavní právo správce daně a poznámka, že vlastník nesmí s nemovitostí nakládat bez souhlasu správce daně. Před podpisem potřebujete vědět, zda katastr vklad povolí i bez tohoto souhlasu a co má banka doložit.
Přímý prodej přichází v úvahu, pouze pokud zástavní právo nezajišťuje závazek ze spotřebitelské smlouvy, například u úvěru firmě nebo podnikateli. U běžné hypotéky občana se banka může uspokojit pouze prodejem v dražbě nebo podle zvláštních zákonů (§ 53 odst. 11 slovenského občanského zákoníku).
Co zákaz nakládání znamená
Pokud správce daně zřídí k zajištění daňového nedoplatku zástavní právo, rozhodnutí musí obsahovat i zákaz nakládat s předmětem zástavního práva bez předchozího souhlasu správce daně (§ 81 odst. 2 slovenského daňového řádu). Katastr ho vyznačuje jako poznámku, která omezuje vlastníka v nakládání s nemovitostí (§ 29 odst. 1 slovenské vyhlášky č. 461/2009 Z. z.). Rozdíl mezi poznámkami, které omezují, a těmi, které pouze informují, vysvětlujeme v otázce poznámky na listu vlastnictví. Pokud souhlas chybí, řízení o vkladu se přeruší, protože právo nakládat s nemovitostí je omezeno podle zvláštního předpisu (§ 31a písm. f) slovenského katastrálního zákona).
Výjimka pro přednostního zástavního věřitele
Daňový řád pamatuje na případ, kdy nemovitost prodává věřitel, jehož zástavní právo je zapsáno jako první.
Citace v původním znění:
Právne úkony týkajúce sa predmetu záložného práva po vydaní rozhodnutia o zriadení záložného práva môže daňový dlžník vykonať len po predchádzajúcom súhlase správcu dane. To neplatí, ak ide o výkon záložného práva prednostným záložným veriteľom podľa osobitného predpisu v mene a na účet záložného dlžníka alebo v mene záložného veriteľa a na účet daňového dlžníka […] túto skutočnosť je prednostný záložný veriteľ povinný vopred oznámiť správcovi dane.
Výjimka se tedy vztahuje pouze na přednostního zástavního věřitele. Pokud je daňové zástavní právo zapsáno před hypotékou banky, banka přednostní není a bez souhlasu správce daně se neobejde. O pořadí rozhoduje den registrace, u nemovitostí zápis v katastru (§ 151k odst. 1 občanského zákoníku a § 81 odst. 8 daňového řádu).
Co katastr zkoumá
Úrad geodézie, kartografie a katastra (ÚGKK) v Katastrálním bulletinu 1/2025 zastává názor, že při takovém prodeji katastr souhlas správce daně nezkoumá. Zkoumá však, zda přednostní zástavní věřitel splnil oznamovací povinnost. Občanský zákoník stanoví, že při výkonu zástavního práva jedná zástavní věřitel jménem zástavce (§ 151m odst. 6 občanského zákoníku). Pokud banka prodává jménem vlastníka, musí podle ÚGKK prokázat, že oznámení bylo správci daně doručeno předem, tedy ještě před uzavřením kupní smlouvy.
Pokud zástavní věřitel prodává vlastním jménem, podle ÚGKK se splnění oznamovací povinnosti nezkoumá. Věřitel podle něj tehdy nevystupuje jménem daňového dlužníka, ale svým jménem. ÚGKK se přitom opírá i o komentář k občanskému zákoníku, podle kterého pravidla o zastoupení nelze na vztah zástavního věřitele a zástavce použít automaticky.
Která zatížení po prodeji zůstanou
Při výkonu zástavního práva přednostním zástavním věřitelem se zástava převádí nezatížená zástavními právy ostatních věřitelů (§ 151ma odst. 3). Ostatní věřitelé se podle pořadí uspokojují z toho, co z výtěžku zůstane po uspokojení banky a odečtení nezbytných a účelných nákladů výkonu. Na daňové zástavní právo se pravidla občanského zákoníku použijí, pokud daňový řád nestanoví jinak (§ 81 odst. 12). Kdo a kdy zajistí výmaz daňového zástavního práva a poznámky, si sjednejte v kupní smlouvě. Správce daně může rozhodnutí o zřízení zástavního práva zrušit, například když byl nedoplatek zaplacen nebo zanikl předmět zástavního práva (§ 82). Obecně o prodeji při výkonu zástavního práva a o tom, kdo při něm za prodávajícího jedná, píšeme v otázce prodej nemovitosti s exekucí.
S čím vám můžeme pomoci
Před podpisem prověříme pořadí zástavních práv, poznámky a doklady banky o oznámení správci daně v rámci právní prověrky nemovitosti a koupi nastavíme v rámci služby koupě nemovitosti. Pokud katastr řízení o vkladu již přerušil, řešíme ho v rámci služby přerušené a zamítnuté katastrální řízení.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 3. 10. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
