Так, якщо банк є пріоритетним заставодержателем і заздалегідь повідомить податковий орган про звернення стягнення на предмет застави. Тоді згода цього органу не потрібна. Проте банк може здійснити прямий продаж, без торгів, лише якщо право застави не забезпечує споживчий кредит. Якщо банк продає від імені власника, кадастр, за позицією ÚGKK, перевіряє, чи отримав податковий орган повідомлення ще до укладення договору купівлі-продажу. Якщо банк не є першим у черзі або продає сам власник, потрібна попередня згода податкового органу.
Ви купуєте квартиру або будинок, який банк продає шляхом прямого продажу, без торгів, звертаючи стягнення на предмет застави. У листі власності, крім права застави банку, зазначено також право застави податкового органу та примітку про те, що власник не може розпоряджатися нерухомістю без згоди податкового органу. Перед підписанням потрібно знати, чи дозволить кадастр внесення запису без цієї згоди та які документи має надати банк.
Прямий продаж можливий лише тоді, коли право застави не забезпечує зобов’язання зі споживчого договору, наприклад у разі кредиту підприємству або підприємцеві. При звичайному іпотечному кредиті громадянина банк може задовольнити свої вимоги лише шляхом продажу на торгах або за спеціальними законами (§ 53 ч. 11 Цивільного кодексу Словаччини).
Що означає заборона розпорядження
Якщо податковий орган встановлює право застави для забезпечення податкової недоїмки, рішення має також містити заборону розпоряджатися предметом застави без попередньої згоди податкового органу (§ 81 ч. 2 Податкового процесуального кодексу Словаччини). Кадастр відображає її як примітку, що обмежує право власника розпоряджатися нерухомістю (§ 29 ч. 1 постанови № 461/2009 Z. z.). Різницю між примітками, які встановлюють обмеження, та тими, які лише інформують, пояснюємо в питанні примітки в листі власності. Якщо згоди немає, провадження щодо внесення запису зупиняють, оскільки право розпоряджатися нерухомістю обмежене спеціальним нормативним актом (§ 31a п. f) Закону про кадастр).
Виняток для пріоритетного заставодержателя
Податковий процесуальний кодекс передбачає випадок, коли нерухомість продає кредитор, право застави якого зареєстровано першим.
Нижче наведено цитату словацькою мовою.
Právne úkony týkajúce sa predmetu záložného práva po vydaní rozhodnutia o zriadení záložného práva môže daňový dlžník vykonať len po predchádzajúcom súhlase správcu dane. To neplatí, ak ide o výkon záložného práva prednostným záložným veriteľom podľa osobitného predpisu v mene a na účet záložného dlžníka alebo v mene záložného veriteľa a na účet daňového dlžníka […] túto skutočnosť je prednostný záložný veriteľ povinný vopred oznámiť správcovi dane.
Отже, виняток стосується лише пріоритетного заставодержателя. Якщо податкове право застави зареєстровано раніше за іпотеку банку, банк не має пріоритету і не може обійтися без згоди податкового органу. Черговість визначається днем реєстрації, а щодо нерухомості — записом у кадастрі (§ 151k ч. 1 Цивільного кодексу та § 81 ч. 8 Податкового процесуального кодексу).
Що перевіряє кадастр
Управління геодезії, картографії та кадастру (ÚGKK) у Кадастровому бюлетені 1/2025 дотримується позиції, що при такому продажу кадастр не перевіряє наявність згоди податкового органу. Проте він перевіряє, чи виконав пріоритетний заставодержатель обов’язок повідомлення. Цивільний кодекс встановлює, що при зверненні стягнення на предмет застави заставодержатель діє від імені заставодавця (§ 151m ч. 6 Цивільного кодексу). Якщо банк продає від імені власника, він, за позицією ÚGKK, повинен довести, що повідомлення було вручено податковому органу заздалегідь, тобто ще до укладення договору купівлі-продажу.
Якщо заставодержатель продає від власного імені, за позицією ÚGKK, виконання обов’язку повідомлення не перевіряється. На думку управління, кредитор тоді діє не від імені податкового боржника, а від власного імені. При цьому ÚGKK спирається також на коментар до Цивільного кодексу, за яким правила про представництво не можна автоматично застосовувати до відносин між заставодержателем і заставодавцем.
Які обтяження залишаться після продажу
При зверненні стягнення пріоритетним заставодержателем предмет застави відчужується без обтяження правами застави інших кредиторів (§ 151ma ч. 3). Вимоги інших кредиторів задовольняються відповідно до черговості з тієї частини виручки, яка залишиться після задоволення вимог банку та відрахування необхідних і доцільних витрат на звернення стягнення. До податкового права застави застосовуються правила Цивільного кодексу, якщо Податковий процесуальний кодекс не встановлює іншого (§ 81 ч. 12). Хто і коли забезпечить вилучення запису про податкове право застави та примітки, погодьте в договорі купівлі-продажу. Податковий орган може скасувати рішення про встановлення права застави, наприклад коли недоїмку погашено або предмет застави припинив існування (§ 82). Загалом про продаж при зверненні стягнення на предмет застави та про те, хто діє від імені продавця, пишемо в питанні продаж нерухомості, щодо якої здійснюється виконавче провадження.
З чим ми можемо допомогти
Перед підписанням ми перевіримо черговість прав застави, примітки та документи банку про повідомлення податкового органу в межах юридичної перевірки нерухомості і визначимо умови купівлі в межах послуги купівля нерухомості. Якщо кадастр уже зупинив провадження щодо внесення запису, ми займаємося цим у межах послуги зупинене кадастрове провадження та відмова у внесенні запису.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 3 жовтня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
