Áno, ak je banka prednostným záložným veriteľom a výkon záložného práva vopred oznámi správcovi dane. Jeho súhlas vtedy netreba. Priamym predajom, bez dražby, však banka môže predávať len vtedy, ak záložné právo nezabezpečuje úver spotrebiteľa. Ak banka predáva v mene vlastníka, kataster podľa ÚGKK skúma, či oznámenie dostal správca dane ešte pred uzavretím kúpnej zmluvy. Ak banka nie je prvá v poradí alebo predáva sám vlastník, je potrebný predchádzajúci súhlas správcu dane.
Kupujete byt alebo dom, ktorý predáva banka pri výkone záložného práva priamym predajom, bez dražby. Na liste vlastníctva je okrem jej záložného práva aj záložné právo správcu dane a poznámka, že vlastník nesmie s nehnuteľnosťou nakladať bez súhlasu správcu dane. Pred podpisom potrebujete vedieť, či kataster vklad povolí aj bez tohto súhlasu a čo má banka doložiť.
Priamy predaj prichádza do úvahy, len ak záložné právo nezabezpečuje záväzok zo spotrebiteľskej zmluvy, napríklad pri úvere firme alebo podnikateľovi. Pri bežnej hypotéke občana sa banka môže uspokojiť len predajom na dražbe alebo podľa osobitných zákonov (§ 53 ods. 11 Občianskeho zákonníka).
Čo zákaz nakladania znamená
Ak správca dane zriadi na zabezpečenie daňového nedoplatku záložné právo, rozhodnutie musí obsahovať aj zákaz nakladať s predmetom záložného práva bez predchádzajúceho súhlasu správcu dane (§ 81 ods. 2 Daňového poriadku). Kataster ho vyznačuje ako poznámku, ktorá obmedzuje vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou (§ 29 ods. 1 vyhlášky č. 461/2009 Z. z.). Rozdiel medzi poznámkami, ktoré obmedzujú, a tými, ktoré len informujú, vysvetľujeme v otázke poznámky na liste vlastníctva. Ak súhlas chýba, konanie o vklade sa preruší, lebo právo nakladať s nehnuteľnosťou je obmedzené podľa osobitného predpisu (§ 31a písm. f) katastrálneho zákona).
Výnimka pre prednostného záložného veriteľa
Daňový poriadok pamätá na prípad, keď nehnuteľnosť predáva veriteľ, ktorého záložné právo je zapísané ako prvé.
Právne úkony týkajúce sa predmetu záložného práva po vydaní rozhodnutia o zriadení záložného práva môže daňový dlžník vykonať len po predchádzajúcom súhlase správcu dane. To neplatí, ak ide o výkon záložného práva prednostným záložným veriteľom podľa osobitného predpisu v mene a na účet záložného dlžníka alebo v mene záložného veriteľa a na účet daňového dlžníka […] túto skutočnosť je prednostný záložný veriteľ povinný vopred oznámiť správcovi dane.
Výnimka sa teda vzťahuje len na prednostného záložného veriteľa. Ak je daňové záložné právo zapísané pred hypotékou banky, banka prednostná nie je a bez súhlasu správcu dane sa nezaobíde. O poradí rozhoduje deň registrácie, pri nehnuteľnostiach zápis v katastri (§ 151k ods. 1 Občianskeho zákonníka a § 81 ods. 8 Daňového poriadku).
Čo kataster skúma
Úrad geodézie, kartografie a katastra (ÚGKK) v Katastrálnom bulletine 1/2025 zastáva názor, že pri takom predaji kataster súhlas správcu dane neskúma. Skúma však, či prednostný záložný veriteľ splnil oznamovaciu povinnosť. Občiansky zákonník určuje, že pri výkone záložného práva koná záložný veriteľ v mene záložcu (§ 151m ods. 6 Občianskeho zákonníka). Ak banka predáva v mene vlastníka, musí podľa ÚGKK preukázať, že oznámenie bolo správcovi dane doručené vopred, teda ešte pred uzavretím kúpnej zmluvy.
Ak záložný veriteľ predáva vo vlastnom mene, podľa ÚGKK sa splnenie oznamovacej povinnosti neskúma. Veriteľ podľa neho vtedy nevystupuje v mene daňového dlžníka, ale vo svojom mene. ÚGKK sa pritom opiera aj o komentár k Občianskemu zákonníku, podľa ktorého pravidlá o zastúpení nemožno na vzťah záložného veriteľa a záložcu použiť automaticky.
Ktoré ťarchy po predaji zostanú
Pri výkone záložného práva prednostným záložným veriteľom sa záloh prevádza nezaťažený záložnými právami ostatných veriteľov (§ 151ma ods. 3). Ostatní veritelia sa podľa poradia uspokojujú z toho, čo z výťažku zostane po uspokojení banky a odpočítaní nevyhnutných a účelných nákladov výkonu. Na daňové záložné právo sa pravidlá Občianskeho zákonníka použijú, ak Daňový poriadok neustanovuje inak (§ 81 ods. 12). Kto a kedy zabezpečí výmaz daňového záložného práva a poznámky, si dohodnite v kúpnej zmluve. Správca dane môže rozhodnutie o zriadení záložného práva zrušiť, napríklad keď bol nedoplatok zaplatený alebo zanikol predmet záložného práva (§ 82). Všeobecne o predaji pri výkone záložného práva a o tom, kto v ňom za predávajúceho koná, píšeme v otázke predaj nehnuteľnosti s exekúciou.
S čím vieme pomôcť
Pred podpisom preveríme poradie záložných práv, poznámky a doklady banky o oznámení správcovi dane v rámci právnej previerky nehnuteľnosti a kúpu nastavíme v rámci služby kúpa nehnuteľnosti. Ak kataster konanie o vklade už prerušil, riešime ho v rámci služby prerušené a zamietnuté katastrálne konanie.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 3. 10. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
