Úvěr ze slovenského Štátneho fondu rozvoja bývania můžete před prodejem splatit. Fond je povinen na písemnou žádost umožnit předčasné splacení zůstatku úvěru a nesmí za to požadovat poplatek. Zástavní právo fondu prodejem nezanikne. Zůstatek úvěru se proto splatí z kupní ceny, například prostřednictvím úschovy, zástavní právo se po splacení vymaže z katastru a zbytek ceny obdržíte zpravidla až poté.
Byt jste kdysi koupili s podporou ze Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) a na listu vlastnictví je v části C zástavní právo ve prospěch fondu. Zástavní právo prodej nevylučuje. Je však třeba ho připravit tak, aby se z kupní ceny nejprve splatil úvěr a kupující nabyl byt bez zatížení ve prospěch fondu. Podporu na pořízení bytu váže slovenský zákon č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania na osobu žadatele a jeho podmínky (§ 7 odst. 1 písm. a), § 9 odst. 1 a § 10 odst. 4 a 5). Převod práv a povinností ze smlouvy s fondem na jinou osobu výslovně upravuje pouze u jiné právnické osoby, a to s předchozím souhlasem fondu (§ 16 odst. 3). Co pro vás prodej znamená, prověřte také v textu své úvěrové a zástavní smlouvy.
Úvěr můžete splatit předčasně
Dlužník má ze zákona právo na předčasné splacení úvěru:
Citace v původním znění:
Fond je povinný umožniť predčasné splatenie zostatku poskytnutého úveru alebo časti úveru na základe písomnej žiadosti žiadateľa. […] Za predčasné splatenie zostatku poskytnutého úveru alebo časti úveru nemôže fond požadovať poplatok.
Výjimka ve druhé větě tohoto odstavce se týká nájemních bytů a ubytovacích domů pořízených s podporou fondu, nikoli bytu, který jste si koupili k bydlení. Fond zveřejňuje na svém webu formulář žádosti o předčasné splacení úvěru. Vyčíslení zůstatku si od fondu vyžádejte k předpokládanému dni platby, aby částka v kupní smlouvě odpovídala skutečnému dluhu. Pokud byl váš úvěr poskytnut ještě před rokem 2014 podle předchozího zákona, zákon považuje vztahy fondu vzniklé před 1. 1. 2014 za vztahy podle současného zákona (§ 22 odst. 2 zákona č. 150/2013 Z. z.). Podmínky předčasného splacení si i tak přečtěte v úvěrové smlouvě.
Jak provázat platbu a výmaz zástavního práva
Zástavní právo působí i vůči kupujícímu, pokud smlouva o zřízení zástavního práva neurčuje jinak (§ 151h odst. 1 slovenského občanského zákoníku, zákon č. 40/1964 Zb.), a zaniká až zánikem zajištěné pohledávky, tedy splacením úvěru (§ 151md odst. 1 písm. a)). Kupní smlouva proto má určit:
- že část kupní ceny ve výši zůstatku půjde přímo na účet určený fondem a jak se vyrovná případný rozdíl, pokud se platba opozdí,
- kdo si od fondu vyžádá potvrzení o splacení a kdo a kdy podá žádost o výmaz zástavního práva,
- kdy obdržíte zbytek ceny, například po povolení vkladu vlastnického práva kupujícího a po prokázání výmazu.
Žádost o výmaz má zástavní věřitel podat bez zbytečného odkladu po zániku zástavního práva. Podat ji může i zástavce, pokud ji doloží písemným potvrzením věřitele o splnění závazku (§ 151md odst. 3). Katastr provede výmaz do 5 pracovních dnů od zahájení řízení (§ 43 odst. 1 písm. c) slovenského katastrálního zákona, zákon č. 162/1995 Z. z.). Peníze kupujícího do splnění dohodnutých podmínek chrání úschova, z níž se zůstatek úvěru zaplatí fondu. Postup je obdobný jako u hypotéky prodávajícího v bance a podrobněji ho rozebírá článek koupě bytu s hypotékou prodávajícího.
Když kupující platí hypotékou
Pokud kupující financuje koupi úvěrem zajištěným zástavním právem k bytu, při více zástavních právech rozhoduje o uspokojení pořadí jejich registrace (§ 151k odst. 1). Pokud se má zástavní právo jeho banky zapsat ještě před výmazem práva fondu, prověřte ve smlouvě s fondem, zda k tomu není třeba jeho souhlas. Fond pro takovou žádost zveřejňuje zvláštní formulář. Pořadí zástavních práv mohou věřitelé upravit také dohodou, která je účinná až registrací (§ 151k odst. 3). Proč může banka kupujícího požadovat zástavní smlouvu také od vás, vysvětluje otázka zástavní smlouva banky a prodávající.
Jiná situace nastává, pokud úvěr ze ŠFRB na obnovu domu čerpalo společenství vlastníků nebo správce. Zákon u něj připouští také zajištění pohledávkami na platby do fondu provozu, údržby a oprav (§ 15 odst. 7 písm. c)) a při prodeji je důležité potvrzení správce o nedoplatcích, které rozebírá otázka potvrzení správce při prodeji bytu.
Kupní smlouvu, vyčíslení od fondu, úschovu i výmaz zástavního práva sladíme v rámci advokátní úschovy kupní ceny. Pokud kupující platí hypotékou, připravíme postup také s jeho bankou v rámci služby koupě nemovitosti na hypotéku.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 3. 10. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
