Na listu vlastnictví bytu, který se chystáte koupit, je v části C zapsáno zástavní právo ve prospěch banky. Prodávající byt před lety koupil na hypotéku a tu chce splatit z kupní ceny. Koupi to nevylučuje, vyžaduje to však přesně nastavený postup, protože zástavní právo nezaniká tím, že se změní vlastník.
Zástavní právo jde s bytem
Slovenský občanský zákoník to říká jednoznačně:
Při převodu nebo přechodu zástavy působí zástavní právo vůči nabyvateli zástavy, pokud smlouva o zřízení zástavního práva neurčuje, že zástavce může zástavu nebo část zástavy převést bez zatížení zástavním právem, anebo pokud tento zákon nebo zvláštní zákon nestanoví jinak.
— Český překlad § 151h odst. 1 zákona č. 40/1964 Zb.
Nový vlastník, vůči kterému zástavní právo působí, přebírá práva a povinnosti zástavce a musí strpět výkon zástavního práva (§ 151h odst. 2). Pokud by prodávající úvěr nesplatil, banka by se mohla uspokojit z bytu, který už patří vám. Zástavní právo přitom zaniká zánikem zajištěné pohledávky (§ 151md odst. 1 písm. a)), tedy splacením úvěru. Celý obchod proto musí být postaven tak, aby se úvěr prodávajícího splatil z kupní ceny a zástavní právo poté zmizelo i z katastru.
Postup, který obchod drží pohromadě
1. Vyčíslení zůstatku. Prodávající si od své banky vyžádá vyčíslení zůstatku úvěru ke konkrétnímu dni, včetně úroků a případných poplatků za předčasné splacení. Kupní smlouva má určit, kdo vyčíslení zajistí a co se stane, pokud se částka do dne platby změní.
2. Platba přímo bance prodávajícího. Část kupní ceny ve výši zůstatku se neposílá prodávajícímu, ale přímo na jeho úvěrový účet. Smlouva musí obsahovat číslo účtu, variabilní symbol a částku nebo způsob jejího určení. Teprve zbytek ceny patří prodávajícímu, a to v okamžiku, který dohodnete.
3. Potvrzení a výmaz. Po zániku zástavního práva se provede jeho výmaz z katastru; zástavní věřitel je povinen podat žádost o výmaz bez zbytečného odkladu a podat ji může i zástavce, pokud ji doloží písemným potvrzením věřitele o splnění závazku (§ 151md odst. 2 a 3). Okresní úřad provede výmaz zástavního práva do pěti pracovních dnů od zahájení řízení (§ 43 odst. 1 písm. c) katastrálního zákona). Ve smlouvě si dohodněte, kdo potvrzení od banky vyžádá, kdo žádost podá a dokdy.
4. Zbytek ceny. Prodávající dostane zbytek ceny až po splnění dohodnutých podmínek, typicky po povolení vkladu vlastnického práva kupujícího a po prokázání výmazu. Než se toho dočká, peníze mohou být v úschově; jak funguje, vysvětluje článek advokátní úschova při koupi nemovitosti.
Když i kupující platí z hypotéky
Pokud kupujete na úvěr, na bytě se setkají dvě banky. Při více zástavních právech rozhoduje o uspokojení pořadí jejich registrace (§ 151k odst. 1), a banka kupujícího proto chce, aby staré zástavní právo zmizelo co nejdříve. Jak to má proběhnout, určují její podmínky čerpání: zda pošle část úvěru přímo bance prodávajícího, co požaduje jako doklad o splacení a v jakém pořadí se podávají návrhy na katastr. Kupní smlouva musí s těmito podmínkami sedět do posledního čísla účtu. Proč banka někdy žádá podpis zástavní smlouvy od prodávajícího, rozebíráme v otázce zástavní smlouva banky a prodávající.
Typická rizika
- Zůstatek úvěru je vyšší než kupní cena. Prodávající musí rozdíl doplatit z vlastních zdrojů, jinak zástavní právo nezanikne. Smlouva má určit, že to prokáže dříve, než kupující zaplatí cokoli dalšího.
- Na bytě je více břemen. Kromě hypotéky může být zapsáno exekuční zástavní právo nebo jiná banka. Každé břemeno je třeba řešit zvlášť; jak se čte list vlastnictví, vysvětluje otázka co se dá vyčíst z listu vlastnictví a při exekuci otázka prodej nemovitosti s exekucí.
- Vyčíslení je neaktuální. Pokud se platba opozdí, narostou úroky a zaplacená částka nemusí stačit. Smlouva má pamatovat na doplacení rozdílu prodávajícím.
- Kupující zaplatí celou cenu prodávajícímu. Pokud prodávající peníze použije jinak, kupující má byt se zástavním právem a pouze nárok vůči prodávajícímu.
Na co se podívat v návrhu smlouvy
Pokud jste dostali návrh od realitní kanceláře, zkontrolujte, zda obsahuje přesný mechanismus splacení úvěru prodávajícího, povinnost prodávajícího zajistit potvrzení banky a součinnost při výmazu, lhůty a následky jejich zmeškání a zda zbytek ceny nejde prodávajícímu dříve, než je břemeno prokazatelně vyřešeno. Pokud cokoli z toho chybí, připomínkujte to před podpisem. Užitečné je i prohlášení prodávajícího, že na nemovitosti nevázne jiné břemeno než ta, která jsou ve smlouvě vyjmenována, a že ji do vkladu dále nezatíží, spolu se sankcí pro případ, že by se prohlášení ukázalo nepravdivým.
Takový návrh vám projdeme a vrátíme s připomínkami v rámci služby kontrola kupní smlouvy. Pokud kupujete na úvěr, platby obou bank a pořadí podání na katastr sladíme v rámci služby koupě nemovitosti na hypotéku.
Jak to bude podle nového občanského zákoníku
Národní rada Slovenské republiky 1. října 2026 schválila nový slovenský občanský zákoník, který nabude účinnosti 1. července 2027. Pro hypotéku prodávajícího se nic podstatného nemění. Zástavní právo bude nadále působit i vůči kupujícímu, zanikne splacením úvěru a banka bude povinna bez zbytečného odkladu požádat o výmaz; udělat to může i prodávající s jejím písemným potvrzením. Postup s platbou přímo bance, úschovou a zbytkem ceny zůstává. Hypotéky zapsané před 1. červencem 2027 se navíc až do zániku budou posuzovat podle dosavadních předpisů.
Při koupi bytu však přibudou dvě rizika, která z listu vlastnictví nevyčtete:
- Dluhy vůči domu přejdou na vás. Nedoplatky související se správou domu a pozemku, například do fondu provozu, údržby a oprav, přejdou převodem na kupujícího a prodávající za ně bude ručit. Prodávající má doložit potvrzení osoby odpovědné za správu domu, tedy správce nebo společenství, o dluzích ne starší než jeden měsíc. Pokud ho nedoloží, smlouva tím neplatná nebude.
- Přednost zástavního práva vlastníků. Pohledávky ostatních vlastníků bytů zajišťuje zákonné zástavní právo, které bude mít vždy první pořadí, i před bankou kupujícího, a to i tehdy, pokud není zapsáno v katastru.
Nový zákoník neruší zákon č. 182/1993 Z. z., který tyto otázky upravuje jinak, a jak se nová pravidla uplatní na existující byty a dluhy z doby před 1. červencem 2027, zatím není jisté.
Pokud podepisujete kupní smlouvu, jejíž vklad může proběhnout od 1. července 2027, sjednejte v ní, že prodávající doloží aktuální potvrzení správce a případné nedoplatky se uhradí z kupní ceny přes úschovu stejně jako zůstatek hypotéky.
Stav k 22. 10. 2026: zákon je schválen a 20. 10. 2026 jej podepsal prezident, ve Sbírce zákonů však zatím nebyl vyhlášen. Do 30. 6. 2027 platí úprava popsaná výše v článku.
Článek představuje obecnou právní informaci ke stavu k datu 22. 10. 2026 — nejde o právní službu ani radu k vaší konkrétní věci. Právní předpisy se mění a vaše situace se může v detailech lišit; před rozhodnutím si postup ověřte nebo se nám ozvěte.
