Úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania môžete pred predajom splatiť. Fond je povinný na písomnú žiadosť umožniť predčasné splatenie zostatku úveru a nesmie za to žiadať poplatok. Záložné právo fondu predajom nezanikne. Zostatok úveru sa preto splatí z kúpnej ceny, napríklad cez úschovu, záložné právo sa po splatení vymaže z katastra a zvyšok ceny dostanete spravidla až potom.
Byt ste kedysi kúpili s podporou zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) a na liste vlastníctva je v časti C záložné právo v prospech fondu. Záložné právo predaj nevylučuje. Treba ho však pripraviť tak, aby sa z kúpnej ceny najprv splatil úver a kupujúci nadobudol byt bez ťarchy fondu. Podporu na obstaranie bytu viaže zákon č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania na osobu žiadateľa a jeho podmienky (§ 7 ods. 1 písm. a), § 9 ods. 1 a § 10 ods. 4 a 5). Prevod práv a povinností zo zmluvy s fondom na inú osobu výslovne upravuje len pri inej právnickej osobe, a to s predchádzajúcim súhlasom fondu (§ 16 ods. 3). Čo pre vás predaj znamená, preverte aj v texte vašej úverovej a záložnej zmluvy.
Úver môžete splatiť predčasne
Dlžník má zo zákona právo na predčasné splatenie úveru:
Fond je povinný umožniť predčasné splatenie zostatku poskytnutého úveru alebo časti úveru na základe písomnej žiadosti žiadateľa. […] Za predčasné splatenie zostatku poskytnutého úveru alebo časti úveru nemôže fond požadovať poplatok.
Výnimka v druhej vete tohto odseku sa týka nájomných bytov a ubytovacích domov obstaraných s podporou fondu, nie bytu, ktorý ste si kúpili na bývanie. Fond zverejňuje na svojom webe tlačivo žiadosti o predčasné splatenie úveru. Vyčíslenie zostatku si od fondu vyžiadajte k predpokladanému dňu platby, aby suma v kúpnej zmluve zodpovedala skutočnému dlhu. Ak bol váš úver poskytnutý ešte pred rokom 2014 podľa predchádzajúceho zákona, zákon vzťahy fondu vzniknuté pred 1. 1. 2014 považuje za vzťahy podľa súčasného zákona (§ 22 ods. 2 zákona č. 150/2013 Z. z.). Podmienky predčasného splatenia si aj tak prečítajte v úverovej zmluve.
Ako previazať platbu a výmaz záložného práva
Záložné právo pôsobí aj voči kupujúcemu, ak zmluva o zriadení záložného práva neurčuje inak (§ 151h ods. 1 Občianskeho zákonníka, zákon č. 40/1964 Zb.), a zaniká až zánikom zabezpečenej pohľadávky, teda splatením úveru (§ 151md ods. 1 písm. a)). Kúpna zmluva preto má určiť:
- že časť kúpnej ceny vo výške zostatku pôjde priamo na účet určený fondom a ako sa vyrovná prípadný rozdiel, ak sa platba oneskorí,
- kto si od fondu vyžiada potvrdenie o splatení a kto a kedy podá žiadosť o výmaz záložného práva,
- kedy dostanete zvyšok ceny, napríklad po povolení vkladu vlastníckeho práva kupujúceho a po preukázaní výmazu.
Žiadosť o výmaz má záložný veriteľ podať bez zbytočného odkladu po zániku záložného práva. Podať ju môže aj záložca, ak ju doloží písomným potvrdením veriteľa o splnení záväzku (§ 151md ods. 3). Kataster výmaz vykoná do 5 pracovných dní od začatia konania (§ 43 ods. 1 písm. c) katastrálneho zákona, zákon č. 162/1995 Z. z.). Peniaze kupujúceho do splnenia dohodnutých podmienok chráni úschova, z ktorej sa zostatok úveru zaplatí fondu. Postup je obdobný ako pri hypotéke predávajúceho v banke a podrobnejšie ho rozoberá článok kúpa bytu s hypotékou predávajúceho.
Keď kupujúci platí hypotékou
Ak kupujúci financuje kúpu úverom zabezpečeným záložným právom na byte, pri viacerých záložných právach rozhoduje o uspokojení poradie ich registrácie (§ 151k ods. 1). Ak sa má záložné právo jeho banky zapísať ešte pred výmazom práva fondu, preverte v zmluve s fondom, či na to netreba jeho súhlas. Fond na takú žiadosť zverejňuje osobitné tlačivo. Poradie záložných práv môžu veritelia upraviť aj dohodou, ktorá je účinná až registráciou (§ 151k ods. 3). Prečo môže banka kupujúceho žiadať záložnú zmluvu aj od vás, vysvetľuje otázka záložná zmluva banky a predávajúci.
Iná situácia nastáva, ak úver zo ŠFRB na obnovu domu čerpalo spoločenstvo vlastníkov alebo správca. Zákon pri ňom pripúšťa aj zabezpečenie pohľadávkami na platby do fondu prevádzky, údržby a opráv (§ 15 ods. 7 písm. c)) a pri predaji je dôležité potvrdenie správcu o nedoplatkoch, ktoré rozoberá otázka potvrdenie správcu pri predaji bytu.
Kúpnu zmluvu, vyčíslenie od fondu, úschovu aj výmaz záložného práva zladíme v rámci advokátskej úschovy kúpnej ceny. Ak kupujúci platí hypotékou, pripravíme postup aj s jeho bankou v rámci služby kúpa nehnuteľnosti na hypotéku.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 3. 10. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
