Kúpna zmluva na byt alebo dom sa zvyčajne píše pre situáciu, keď všetko ide podľa plánu: podpis, platba do úschovy, návrh na vklad, zápis, vyplatenie ceny. Medzi podaním návrhu a rozhodnutím však môže kataster konanie prerušiť a vyzvať účastníkov, aby v určenej lehote odstránili nedostatky návrhu alebo príloh (§ 31a písm. c) katastrálneho zákona), prípadne vklad zamietnuť (§ 31 ods. 3). Vtedy záleží na tom, či zmluva určuje postup nápravy a povinnosti oboch strán. Bez nich môže pokračovanie obchodu závisieť od dobrej vôle strany, ktorá si ho medzitým rozmyslela.
Kto návrh podáva a kto ho opravuje
Zmluva má určiť, kto podá návrh na vklad a kto je oprávnený za účastníkov komunikovať s katastrom, dopĺňať prílohy a odstraňovať nedostatky návrhu. Najjednoduchšie je splnomocniť na to jednu osobu, typicky advokáta, ktorý zmluvu pripravoval. Ak sa pri zmluve vyžaduje osvedčený podpis prevodcu, musí byť osvedčený aj jeho podpis na splnomocnení (§ 30 ods. 4 písm. c) a § 42 ods. 3). Pri zmluve autorizovanej advokátom sa táto povinnosť neuplatní.
Splnomocnenec môže opraviť návrh a doplniť prílohy. Na opravu samotnej zmluvy však treba dodatok.
Ak zmluva po podaní návrhu na vklad obsahuje chyby v písaní, počítaní a iné zrejmé nesprávnosti, účastníci konania môžu vykonať opravu len dodatkom k zmluve.
Dodatok je zmenou zmluvy, a preto ho musia podpísať všetky zmluvné strany. Ako taká oprava prebieha, rozoberáme v otázke oprava chyby v zmluve po podaní návrhu.
Na poskytnutie súčinnosti treba dohodnúť lehotu
Ak účastník v lehote určenej vo výzve nedostatky neodstráni, kataster konanie zastaví (§ 31b ods. 1 písm. f)) a právoplatným rozhodnutím o zastavení zruší aj plombu, ktorá držala poradie listiny (§ 44 ods. 1). Zmluva preto nemá obsahovať len všeobecný záväzok „poskytnúť súčinnosť“, ale povinnosť podpísať dodatok alebo doručiť chýbajúcu listinu bez zbytočného odkladu po výzve, najneskôr v lehote kratšej, než akú určil kataster, a sankciu pre toho, kto ju nesplní. Pri zmluvnej pokute treba myslieť na to, že bez odlišnej dohody sa neplatí za nezavinené porušenie (§ 545 ods. 3 Občianskeho zákonníka).
Užitočným nástrojom je aj prerušenie konania na zhodný návrh všetkých účastníkov, najdlhšie na 60 dní (§ 31a písm. d)). Hodí sa, keď strany vedia, že listina príde neskôr, napríklad súhlas banky s výmazom záložného práva. Zmluva môže vopred určiť, že na výzvu jednej strany o takéto prerušenie spoločne požiadajú.
Kto zabezpečí potvrdenie správcu pri prevode bytu
Pri prevode bytu musí zmluva obsahovať aj vyhlásenie nadobúdateľa o pristúpení k zmluve o spoločenstve alebo o výkone správy (§ 5 ods. 1 písm. f) zákona č. 182/1993 Z. z.) a jej prílohou je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva o tom, že predávajúci nemá nedoplatky (§ 5 ods. 2). Potvrdenie vydáva tretia osoba, preto zmluva má určiť, kto ho zabezpečí a do kedy, a čo sa stane, ak ho kataster vo výzve vyžiada aktuálnejšie. Súvislosti vysvetľujeme v otázkach náležitosti zmluvy o prevode bytu a potvrdenie správcu pri predaji bytu.
Keď kataster vklad zamietne
Proti zamietnutiu možno podať odvolanie do 15 dní od doručenia rozhodnutia (§ 31 ods. 7). Ak je dôvod zamietnutia v obsahu zmluvy, riešením býva nová, opravená zmluva. Podať znova tú istú zmluvu nemá zmysel, lebo ak už bol vo veci zamietnutý návrh na vklad z dôvodu podľa § 31 ods. 1, kataster konanie zastaví (§ 31b ods. 1 písm. c)). Porovnanie oboch ciest rozoberáme v článku odvolanie alebo nová zmluva po zamietnutí vkladu.
Aby nová zmluva nezávisela od toho, či predávajúci ešte chce predávať, zaväzuje sa v pôvodnej zmluve každá strana uzavrieť po zamietnutí novú zmluvu rovnakého obsahu, v ktorej sa odstráni dôvod zamietnutia. Takýto záväzok má povahu zmluvy o budúcej zmluve.
Účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.
Ak by strana novú zmluvu v dohodnutej dobe neuzavrela, možno sa do jedného roka domáhať, aby jej vyhlásenie vôle nahradil súd (§ 50a ods. 2). Súčasne zmluva určí, že kúpna cena zostáva v úschove, kým sa o vklade podľa novej zmluvy nerozhodne. Ak by kataster vklad zamietol pre neplatnosť celej zmluvy, mohla by byť spochybnená aj táto doložka, preto sa pri rizikovejších obchodoch oplatí dať záväzok do samostatnej listiny.
Odstúpenie až ako posledná možnosť
Zmluva má povedať aj to, kedy už nemá zmysel pokračovať, napríklad ak sa vklad nepodarí dosiahnuť do dohodnutého dátumu, a čo sa potom stane s peniazmi a s bytom, ak ho kupujúci už užíva. Osobitne treba zvážiť odstúpenie počas konania. Ak účastník odstúpi od zmluvy pred rozhodnutím o vklade, kataster konanie zastaví (§ 31b ods. 1 písm. b)). Odstúpenie preto nemá byť nástrojom nátlaku v situácii, ktorá sa dá vyriešiť dodatkom.
Tieto ustanovenia pripravujeme ako štandardnú súčasť kúpnej zmluvy na byt aj zmluvy na dom a pri kúpe dohliadame na ich dodržanie v rámci právnej pomoci pri kúpe nehnuteľnosti. Ak už konanie stojí, prevezmeme ho v rámci služby prerušené a zamietnuté katastrálne konanie.
Ako to bude podľa nového Občianskeho zákonníka
Národná rada 1. októbra 2026 schválila nový Občiansky zákonník, ktorý nadobudne účinnosť 1. júla 2027. Katastrálny zákon nový zákonník nemení. Prerušenie a zastavenie konania, oprava zmluvy len dodatkom aj odvolanie ostanú podľa opisu v článku. Zmení sa toto:
- Súčinnosť zo zákona. Strany si budú musieť pri plnení poskytnúť potrebnú súčinnosť. Predávajúci bude výslovne povinný zabezpečiť zápis prevodu alebo súčinnosť potrebnú na zápis. Lehotu ani sankciu zákon neurčí, preto ich má zmluva obsahovať naďalej.
- Zmluvná pokuta. Podľa nášho výkladu by nezavinenie pokutu nevylúčilo. Dlžník by sa jej zbavil len prekážkou mimo jeho vplyvu, ktorú nemohol predvídať ani prekonať, alebo ak nesplnenie spôsobila druhá strana. Nepočíta sa prekážka z jeho hospodárskych pomerov ani vzniknutá počas jeho omeškania.
- Záväzok uzavrieť novú zmluvu. Oprávnená strana bude musieť druhej strane doručiť výzvu v dohodnutej lehote. Ak ju zmluva neurčí, hrozí, že jeden rok bude plynúť už od uzavretia pôvodnej zmluvy, nie od zamietnutia vkladu. Žalobu bude treba podať do jedného roka od uplynutia lehoty na uzavretie.
- Odstúpenie. Zruší záväzok a strany sa vyporiadajú podľa pravidiel o bezdôvodnom obohatení. Zapísané vlastníctvo sa automaticky nevráti. Právo odstúpiť, napríklad pre nepovolenie vkladu do dohodnutého dňa, zanikne, ak ho strana nevyužije do šiestich mesiacov od chvíle, keď sa o dôvode dozvedela.
Ustanovenia zmlúv uzavretých do 30. júna 2027 sa budú posudzovať podľa doterajšieho práva, aj keď kataster rozhodne neskôr. Nová zmluva uzavretá po zamietnutí vkladu od 1. júla 2027 sa však už bude spravovať novým zákonníkom. Ak zmluvu podpisujete teraz, v záväzku uzavrieť novú zmluvu určte lehotu na výzvu plynúcu od zamietnutia. Nové znenie pripravte tak, aby obstálo aj podľa nových pravidiel. Ako sa menia následky porušenia zmluvy, vysvetľujeme v článku jednotné následky porušenia zmluvy.
Stav k 21. 10. 2026: zákon je schválený a 20. 10. 2026 ho podpísal prezident, v Zbierke zákonov však zatiaľ nie je vyhlásený. Do 30. 6. 2027 platí úprava opísaná vyššie v článku.
Článok poskytuje všeobecné právne informácie podľa stavu k 22. 10. 2026. Nie je právnou službou ani radou pre konkrétnu situáciu. Právne predpisy sa menia a okolnosti vášho prípadu sa môžu líšiť. Pred rozhodnutím si preto postup overte alebo sa nám ozvite.
