Kúpna zmluva na byt alebo dom sa zvyčajne píše pre situáciu, keď všetko ide podľa plánu: podpis, platba do úschovy, návrh na vklad, zápis, vyplatenie ceny. Medzi podaním návrhu a rozhodnutím však môže kataster konanie prerušiť a vyzvať účastníkov, aby v určenej lehote odstránili nedostatky návrhu alebo príloh (§ 31a písm. c) katastrálneho zákona), prípadne vklad zamietnuť (§ 31 ods. 3). V tej chvíli rozhoduje, či zmluva dáva stranám nástroje na rýchlu nápravu, alebo či obchod závisí od dobrej vôle toho, kto si medzitým kúpu rozmyslel.
Kto návrh podáva a kto ho opravuje
Zmluva má určiť, kto podá návrh na vklad a kto je oprávnený za účastníkov komunikovať s katastrom, dopĺňať prílohy a odstraňovať nedostatky návrhu. Najjednoduchšie je splnomocniť na to jednu osobu, typicky advokáta, ktorý zmluvu pripravoval. Ak sa pri zmluve vyžaduje osvedčený podpis prevodcu, musí byť osvedčený aj jeho podpis na splnomocnení (§ 30 ods. 4 písm. c) a § 42 ods. 3); pri zmluve autorizovanej advokátom sa táto povinnosť neuplatní.
Splnomocnenec môže opraviť návrh a doplniť prílohy, samotnú zmluvu však nie:
Ak zmluva po podaní návrhu na vklad obsahuje chyby v písaní, počítaní a iné zrejmé nesprávnosti, účastníci konania môžu vykonať opravu len dodatkom k zmluve.
Dodatok je zmenou zmluvy, a preto ho musia podpísať všetky zmluvné strany. Ako taká oprava prebieha, rozoberáme v otázke oprava chyby v zmluve po podaní návrhu.
Súčinnosť s lehotou, nie s dobrou vôľou
Ak účastník v lehote určenej vo výzve nedostatky neodstráni, kataster konanie zastaví (§ 31b ods. 1 písm. f)) a právoplatným rozhodnutím o zastavení zruší aj plombu, ktorá držala poradie listiny (§ 44 ods. 1). Zmluva preto nemá obsahovať len všeobecný záväzok „poskytnúť súčinnosť“, ale povinnosť podpísať dodatok alebo doručiť chýbajúcu listinu bez zbytočného odkladu po výzve, najneskôr v lehote kratšej, než akú určil kataster, a sankciu pre toho, kto ju nesplní. Pri zmluvnej pokute treba myslieť na to, že bez odlišnej dohody sa neplatí za nezavinené porušenie (§ 545 ods. 3 Občianskeho zákonníka).
Užitočným nástrojom je aj prerušenie konania na zhodný návrh všetkých účastníkov, najdlhšie na 60 dní (§ 31a písm. d)). Hodí sa, keď strany vedia, že listina príde neskôr, napríklad súhlas banky s výmazom záložného práva. Zmluva môže vopred určiť, že na výzvu jednej strany o takéto prerušenie spoločne požiadajú.
Pri byte prílohy, ktoré nemá v rukách ani jedna strana
Pri prevode bytu musí zmluva obsahovať aj vyhlásenie nadobúdateľa o pristúpení k zmluve o spoločenstve alebo o výkone správy (§ 5 ods. 1 písm. f) zákona č. 182/1993 Z. z.) a jej prílohou je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva o tom, že predávajúci nemá nedoplatky (§ 5 ods. 2). Potvrdenie vydáva tretia osoba, preto zmluva má určiť, kto ho zabezpečí a do kedy, a čo sa stane, ak ho kataster vo výzve vyžiada aktuálnejšie. Súvislosti vysvetľujeme v otázkach náležitosti zmluvy o prevode bytu a potvrdenie správcu pri predaji bytu.
Keď kataster vklad zamietne
Proti zamietnutiu možno podať odvolanie do 15 dní od doručenia rozhodnutia (§ 31 ods. 7). Ak je dôvod zamietnutia v obsahu zmluvy, riešením býva nová, opravená zmluva. Podať znova tú istú zmluvu nemá zmysel, lebo ak už bol vo veci zamietnutý návrh na vklad z dôvodu podľa § 31 ods. 1, kataster konanie zastaví (§ 31b ods. 1 písm. c)). Porovnanie oboch ciest rozoberáme v článku zamietnutý vklad: odvolanie, alebo nová zmluva.
Aby nová zmluva nezávisela od toho, či predávajúci ešte chce predávať, zaväzuje sa v pôvodnej zmluve každá strana uzavrieť po zamietnutí novú zmluvu rovnakého obsahu, v ktorej sa odstráni dôvod zamietnutia. Takýto záväzok má povahu zmluvy o budúcej zmluve:
Účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.
Ak by strana novú zmluvu v dohodnutej dobe neuzavrela, možno sa do jedného roka domáhať, aby jej vyhlásenie vôle nahradil súd (§ 50a ods. 2). Súčasne zmluva určí, že kúpna cena zostáva v úschove, kým sa o vklade podľa novej zmluvy nerozhodne. Ak by kataster vklad zamietol pre neplatnosť celej zmluvy, mohla by byť spochybnená aj táto doložka, preto sa pri rizikovejších obchodoch oplatí dať záväzok do samostatnej listiny.
Odstúpenie až ako posledná možnosť
Zmluva má povedať aj to, kedy už nemá zmysel pokračovať, napríklad ak sa vklad nepodarí dosiahnuť do dohodnutého dátumu, a čo sa potom stane s peniazmi a s bytom, ak ho kupujúci už užíva. Pozor na odstúpenie počas konania: ak účastník odstúpi od zmluvy pred rozhodnutím o vklade, kataster konanie zastaví (§ 31b ods. 1 písm. b)). Odstúpenie preto nemá byť nástrojom nátlaku v situácii, ktorá sa dá vyriešiť dodatkom.
Tieto ustanovenia pripravujeme ako štandardnú súčasť kúpnej zmluvy na byt aj zmluvy na dom a pri kúpe ich strážime v rámci právnej pomoci pri kúpe nehnuteľnosti. Ak už konanie stojí, prevezmeme ho v rámci služby prerušené a zamietnuté katastrálne konanie.
Článok je všeobecná právna informácia k stavu ku dňu 12. 9. 2026 — nie je právnou službou ani radou k vašej konkrétnej veci. Právne predpisy sa menia a vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; pred rozhodnutím si postup overte alebo sa nám ozvite.
