Rezervační smlouva bývá při koupi nemovitosti první podpis a každý si pod ní představuje něco jiného: zájemce jistotu, že mu byt nikdo neprodá, prodávající vážného kupce a realitní kancelář čas na přípravu obchodu a provizi. Právně však rezervace nemusí nikoho z nich zavazovat k tomu, co od ní čeká, a rozdíl se ukáže až tehdy, když jedna strana couvne.
Rezervace nemusí zavazovat prodávajícího
Krajský soud v Trnavě posuzoval smlouvu o rezervaci, kterou zájemce uzavřel s realitní kanceláří a s vlastníky domu (rozsudek KS Trnava sp. zn. 24Co/129/2025 z 18. 3. 2026). Kancelář se v ní zavázala obstarat zájemci uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě nebo kupní smlouvy a po dobu trvání rezervace nemovitost nenabízet jiným; zájemce se zavázal složit rezervační poplatek a na výzvu kanceláře do určitého termínu smlouvu s vlastníky uzavřít. Když k obchodu nedošlo a dům se znovu objevil v nabídce, zájemce žádal, aby soud projev vůle vlastníků nahradil rozhodnutím.
Soud prvního stupně žalobu zamítl a odvolací soud rozsudek potvrdil. Jde o rozhodnutí krajského soudu v jedné věci, jeho úvaha však dobře ukazuje, na čem záleží. Odvolací soud uzavřel, že smlouva je v podstatě zprostředkovatelskou smlouvou podle § 774 občanského zákoníku, doplněnou o závazek zájemce uzavřít kupní smlouvu. Tento závazek posoudil jako jednostranně zavazující smlouvu o smlouvě budoucí: zavazoval zájemce, nikoli vlastníky. Uzavření smlouvy se proto mohli domáhat jen vlastníci, ne zájemce. Závazek vlastníků prodat soud nedovodil ani z výkladu smlouvy, ani z toho, že na začátku prodat chtěli. Námitku, že jednostranný závazek zájemce je nepřijatelnou podmínkou, odmítl, protože jde o hlavní předmět plnění (§ 53 odst. 1).
Kdy vzniká smlouva o smlouvě budoucí
Závazek uzavřít kupní smlouvu v budoucnu má v občanském zákoníku přesné podmínky:
Účastníci se mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech.
— Český překlad § 50a odst. 1 zákona č. 40/1964 Zb.
Potřebná je tedy písemná forma, dohodnutá doba a podstatné náležitosti budoucí kupní smlouvy, zejména přesně určená nemovitost a kupní cena. Závazek může zatěžovat jednu stranu nebo obě a o tom, kdo se může domáhat splnění, rozhoduje právě jeho formulace. Pokud do dohodnuté doby smlouva uzavřena není, oprávněná strana se do jednoho roku může domáhat, aby soud nahradil projev vůle druhé strany (§ 50a odst. 2). Závazek zaniká, pokud se okolnosti, ze kterých strany vycházely, změnily natolik, že uzavření smlouvy nelze spravedlivě požadovat (§ 50a odst. 3).
Samotný název „rezervační smlouva“ zákon nezná. Soud ji posuzuje podle obsahu: v trnavském případě ji vyhodnotil jako zprostředkovatelskou smlouvu s jednostranným závazkem zájemce, jindy půjde o nepojmenovanou smlouvu podle § 51, jak vysvětluje otázka rezervační smlouva a rezervační poplatek. V každém případě platí, že pokud má prodávající nemovitost opravdu prodat, musí to smlouva říci výslovně.
Čím je rezervační poplatek
Zákon rezervační poplatek nezná, proto o něm rozhoduje znění smlouvy. Pokud smlouva mlčí a zájemce platí prodávajícímu ještě před kupní smlouvou, občanský zákoník má výkladové pravidlo:
Na to, co dal před uzavřením smlouvy některý účastník, hledí se jako na zálohu.
— Český překlad § 498 zákona č. 40/1964 Zb.
Záloha slouží k úhradě budoucího závazku. Pokud má poplatek při určitém chování zájemce propadnout, smlouva to musí sjednat výslovně, obvykle jako smluvní pokutu, kterou je třeba dohodnout písemně a s určenou výší (§ 544 odst. 2), přičemž bez jiné dohody se pokuta neplatí, pokud porušení nebylo zaviněné (§ 545 odst. 3). Jinou možností je odstupné, kterým si strana kupuje právo od smlouvy odstoupit; kdo však smlouvu už byť jen zčásti splnil nebo přijal plnění, odstoupit za odstupné nemůže (§ 497). Pokud je zájemce spotřebitelem a smlouvu mu předkládá kancelář nebo developer, každé z těchto řešení musí obstát i jako spotřebitelská podmínka; které pokuty neobstály, rozebíráme v článku smluvní pokuty ve smlouvách realitní kanceláře.
Kterou formu zvolit
Zájemce, který potřebuje jistotu, například proto, že prodává vlastní byt nebo vyřizuje hypotéku, by se neměl spokojit s rezervací u kanceláře. Potřebuje smlouvu o budoucí kupní smlouvě, ve které je stranou prodávající, závazek je oboustranný, je určen termín, cena a ideálně i znění kupní smlouvy v příloze. Samostatně je třeba vyřešit financování; co se stane, když banka úvěr neschválí, vysvětluje otázka banka neschválila hypotéku po podpisu smlouvy.
Prodávající, který se nechce vázat dlouho, vystačí s krátkou rezervací s jasným režimem poplatku. Pokud chce zavázat kupujícího, sankce za nesplnění jeho závazku musí být přiměřené, a pokud smlouvu připravuje kancelář nebo developer, musí obstát i jako spotřebitelská podmínka.
Realitní kancelář by měla ve vzoru otevřeně říci, koho smlouva zavazuje. Pokud vlastník nemá být vázán prodat, zájemce to má vidět před zaplacením poplatku; pokud vázán být má, musí se to ve smlouvě objevit výslovně a s jeho podpisem. Jak rezervaci provázat s dalšími kroky u projektů developerů, vysvětluje otázka smlouva o budoucí kupní smlouvě při prodeji bytů v projektu.
Připravíme nebo před podpisem zkontrolujeme rezervační smlouvu, a pokud potřebujete pevný závazek uzavřít kupní smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí. Realitním kancelářím dodáváme celý řetěz dokumentů od rezervace po návrh na vklad v rámci služby příprava smluv a návrhů na vklad.
Jak to bude podle nového občanského zákoníku
Národní rada Slovenské republiky 1. října 2026 schválila nový slovenský občanský zákoník, který nabude účinnosti 1. července 2027. Smlouvu o smlouvě budoucí upraví jednotně podle vzoru obchodního zákoníku a změní podmínky popsané výše:
- obsah budoucí kupní smlouvy postačí sjednat alespoň obecným způsobem; co strany nesjednaly, doplní ve sporu soud podle účelu smlouvy,
- písemná forma nebude podmínkou platnosti, ale uložení povinnosti uzavřít kupní smlouvu se u soudu bude možné domáhat jen u písemné smlouvy; u ústní zůstane pouze náhrada škody vzniklé spoléháním na uzavření smlouvy,
- pokud lhůtu nesjednáte, oprávněná strana musí druhé straně doručit výzvu k uzavření do jednoho roku od uzavření smlouvy o smlouvě budoucí a žalobu podat do jednoho roku od uplynutí lhůty k uzavření, jinak právo zanikne,
- budoucí smlouvou bude moci být i smlouva se třetí osobou, například s vlastníkem; vlastník se však uzavření bude moci domáhat, jen pokud je to ve smlouvě dohodnuto.
Rezervační poplatek zaplacený prodávajícímu se v pochybnostech bude i nadále považovat za zálohu. Pokud má propadnout, půjde podle důvodové zprávy o smluvní sankci, kterou soud na návrh zájemce může snížit, je-li nepřiměřeně přísná. Pokud by soud rezervaci posoudil jako v trnavském případě, tedy jako zprostředkování i pro zájemce, kancelář pracující zároveň pro prodávajícího by mohla přijít o provizi. Nový zákoník totiž zprostředkování pro obě strany zakazuje, pokud se strany nedohodnou jinak, a vůči spotřebiteli takovou výjimku připouští, jen pokud není v jeho neprospěch.
Rezervace a smlouvy o smlouvě budoucí podepsané do 30. června 2027 se budou řídit dosavadním právem včetně lhůt. Kupní smlouva uzavřená na jejich základě od 1. července 2027 se však už bude řídit novým zákoníkem. Pokud má vzniknout od tohoto dne, její znění v příloze připravte podle nových pravidel.
Stav k 22. 10. 2026: zákon je schválen a 20. 10. 2026 jej podepsal prezident, ve Sbírce zákonů však zatím nebyl vyhlášen. Do 30. 6. 2027 platí úprava popsaná výše v článku.
Článek představuje obecnou právní informaci ke stavu k datu 22. 10. 2026 — nejde o právní službu ani radu k vaší konkrétní věci. Právní předpisy se mění a vaše situace se může v detailech lišit; před rozhodnutím si postup ověřte nebo se nám ozvěte.
