Договір резервування під час купівлі нерухомості зазвичай є першим підписом, і кожен уявляє під ним щось своє: зацікавлена особа — впевненість, що квартиру їй ніхто не продасть, продавець — серйозного покупця, а агентство нерухомості — час на підготовку операції та комісію. Проте юридично резервування може нікого з них не зобов’язувати до того, чого від нього чекають, і різниця виявляється лише тоді, коли одна сторона відступає.
Резервування може не зобов’язувати продавця
Крайовий суд у Трнаві оцінював договір про резервування, який зацікавлена особа уклала з агентством нерухомості та з власниками будинку (рішення КС Трнава, справа № 24Co/129/2025 від 18. 3. 2026). Агентство в ньому зобов’язалося забезпечити зацікавленій особі укладення попереднього договору купівлі-продажу або договору купівлі-продажу і протягом строку резервування не пропонувати нерухомість іншим; зацікавлена особа зобов’язалася внести резерваційний платіж і на вимогу агентства до певного строку укласти договір із власниками. Коли до операції не дійшло і будинок знову з’явився в пропозиції, зацікавлена особа вимагала, щоб суд замінив волевиявлення власників своїм рішенням.
Суд першої інстанції в позові відмовив, а апеляційний суд рішення підтвердив. Ідеться про рішення крайового суду в одній справі, проте його міркування добре показують, що має значення. Апеляційний суд дійшов висновку, що договір по суті є посередницьким договором за § 774 Цивільного кодексу, доповненим зобов’язанням зацікавленої особи укласти договір купівлі-продажу. Це зобов’язання він оцінив як односторонньо зобов’язальний попередній договір: він зобов’язував зацікавлену особу, а не власників. Тому вимагати укладення договору могли лише власники, а не зацікавлена особа. Зобов’язання власників продати суд не вивів ані з тлумачення договору, ані з того, що спочатку вони продати хотіли. Заперечення, що одностороннє зобов’язання зацікавленої особи є неприйнятною умовою, він відхилив, бо йдеться про головний предмет виконання (§ 53 ч. 1).
Коли виникає попередній договір
Зобов’язання укласти договір купівлі-продажу в майбутньому має в Цивільному кодексі точні умови:
Учасники можуть письмово зобов’язатися, що до погодженого строку укладуть договір; при цьому вони, однак, мають домовитися про його істотні умови.
Отже, потрібні письмова форма, погоджений строк та істотні умови майбутнього договору купівлі-продажу, насамперед точно визначена нерухомість і купівельна ціна. Зобов’язання може обтяжувати одну сторону або обидві, і про те, хто може вимагати виконання, вирішує саме його формулювання. Якщо до погодженого строку договір не укладено, уповноважена сторона може протягом одного року вимагати, щоб суд замінив волевиявлення другої сторони (§ 50a ч. 2). Зобов’язання припиняється, якщо обставини, з яких сторони виходили, змінилися настільки, що укладення договору не можна справедливо вимагати (§ 50a ч. 3).
Саму назву «договір резервування» закон не знає. Суд оцінює його за змістом: у трнавській справі він оцінив його як посередницький договір з одностороннім зобов’язанням зацікавленої особи, в іншому разі йтиметься про непойменований договір за § 51, як пояснює матеріал договір резервування та резерваційний платіж. У кожному разі діє правило: якщо продавець справді має продати нерухомість, договір має сказати це прямо.
Чим є резерваційний платіж
Закон резерваційного платежу не знає, тому про нього вирішує текст договору. Якщо договір мовчить, а зацікавлена особа платить продавцеві ще до договору купівлі-продажу, Цивільний кодекс має тлумачне правило:
Те, що хтось із учасників дав до укладення договору, вважається авансом.
Аванс слугує для покриття майбутнього зобов’язання. Якщо платіж за певної поведінки зацікавленої особи має пропасти, договір має погодити це прямо, зазвичай як договірну неустойку, яку треба погодити письмово та з визначеним розміром (§ 544 ч. 2), причому без іншої домовленості неустойка не сплачується, якщо порушення не було винним (§ 545 ч. 3). Іншою можливістю є відступне, яким сторона купує собі право відмовитися від договору; проте той, хто договір уже хоча б частково виконав або прийняв виконання, відмовитися за відступне не може (§ 497). Якщо зацікавлена особа є споживачем і договір їй подає агентство чи забудовник, кожне з цих рішень має витримати й перевірку як споживча умова; які неустойки її не витримали, розглядаємо в матеріалі договірні неустойки в договорах агентства нерухомості.
Яку форму обрати
Зацікавлена особа, якій потрібна впевненість, наприклад тому, що вона продає власну квартиру або оформлює іпотеку, не мала б задовольнятися резервуванням в агентстві. Їй потрібен попередній договір купівлі-продажу, стороною якого є продавець, у якому зобов’язання є двостороннім, визначено строк, ціну та найкраще й текст договору купівлі-продажу в додатку. Окремо треба врегулювати фінансування; що станеться, коли банк кредит не схвалить, пояснює матеріал банк не схвалив іпотеку після підписання договору.
Продавцеві, який не хоче зв’язувати себе надовго, достатньо короткого резервування з чітким режимом платежу. Якщо він хоче зобов’язати покупця, санкції за невиконання його зобов’язання мають бути відповідними, а якщо договір готує агентство чи забудовник, вони мають витримати й перевірку як споживча умова.
Агентство нерухомості мало б у своєму зразку відверто сказати, кого договір зобов’язує. Якщо власник не має бути зобов’язаним продати, зацікавлена особа має бачити це до сплати платежу; якщо ж має бути зобов’язаним, це має бути в договорі прямо і з його підписом. Як пов’язати резервування з подальшими кроками в проєктах забудовників, пояснює матеріал попередній договір купівлі-продажу під час продажу квартир у проєкті.
Ми підготуємо або перед підписанням перевіримо договір резервування, а якщо вам потрібне тверде зобов’язання укласти договір купівлі-продажу — попередній договір. Агентствам нерухомості ми постачаємо весь ланцюг документів від резервування до заяви про реєстрацію в межах послуги підготовка договорів і заяв про реєстрацію.
Як це буде за новим Цивільним кодексом
1 жовтня 2026 року Національна рада Словацької Республіки ухвалила новий Цивільний кодекс Словаччини, який набуде чинності 1 липня 2027 року. Попередній договір він урегулює уніфіковано за зразком Торговельного кодексу і змінить умови, описані вище:
- зміст майбутнього договору купівлі-продажу достатньо буде погодити хоча б у загальний спосіб; те, про що сторони не домовилися, у спорі доповнить суд відповідно до мети договору,
- письмова форма не буде умовою дійсності, але вимагати в суді покладення обов’язку укласти договір купівлі-продажу можна буде лише за письмового договору; за усного залишиться тільки відшкодування шкоди, що виникла внаслідок того, що сторона покладалася на укладення договору,
- якщо строк не погодите, уповноважена сторона мусить вручити іншій стороні вимогу укласти договір протягом одного року від укладення попереднього договору, а позов подати протягом одного року від спливу строку для укладення, інакше право припиниться,
- майбутнім договором зможе бути й договір із третьою особою, наприклад із власником; проте власник зможе вимагати укладення, лише якщо це погоджено в договорі.
Резерваційний платіж, сплачений продавцеві, у разі сумніву й надалі вважатиметься авансом. Якщо він має пропасти, то, згідно з пояснювальною запискою, ітиметься про договірну санкцію, яку суд на клопотання зацікавленої особи може зменшити, якщо вона непропорційно сувора. Якби суд оцінив резервування так, як у трнавській справі, тобто як посередництво також для зацікавленої особи, агентство, яке водночас працює на продавця, могло б утратити комісію. Адже новий кодекс забороняє посередництво для обох сторін, якщо сторони не домовляться інакше, а у відносинах зі споживачем допускає такий виняток лише тоді, коли він не шкодить споживачеві.
Резервування та попередні договори, підписані до 30 червня 2027 року, регулюватимуться попереднім правом, включно зі строками. Однак договір купівлі-продажу, укладений на їх підставі з 1 липня 2027 року, уже регулюватиметься новим кодексом. Якщо він має виникнути з цієї дати, його текст у додатку підготуйте за новими правилами.
Стан на 22 жовтня 2026 року: закон ухвалено, 20 жовтня 2026 року його підписав президент, але у Збірнику законів його ще не оприлюднено. До 30 червня 2027 року діють правила, описані вище у статті.
Ця стаття містить загальну правову інформацію станом на 22 жовтня 2026 р.. Вона не є юридичною послугою чи консультацією щодо вашої конкретної справи. Законодавство змінюється, а обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Перед ухваленням рішення перевірте належний порядок дій або зв’яжіться з нами.
