Договірні неустойки в договорах агентства нерухомості: де закінчується захист комісії та починається несправедлива умова

Агентство нерухомості інвестує в операцію і час, і гроші задовго до того, як у нього виникає право на комісійну винагороду: фотографії, оголошення, огляди, переговори. Зрозуміло, що воно хоче захистити ексклюзивність і резервацію, і найпоширенішим інструментом є договірна неустойка. Проте якщо клієнтом є споживач, неустойка повинна витримати перевірку на несправедливі умови. Умова у зразку договору, яка цієї перевірки не проходить, є сумнівною в кожному договорі, в якому агентство її використало.

Коли неустойка є несправедливою

І посередницький, і резерваційний договір, який агентство укладає з фізичною особою, що не діє в межах свого підприємництва, є споживчим договором. Цивільний кодекс встановлює для нього основне правило:

Споживчі договори не можуть містити положень, які спричиняють значний дисбаланс у правах та обов’язках сторін договору на шкоду споживачеві […]

— § 53 ч. 1 Закону № 40/1964 Zb.

Несправедливі умови є нікчемними (§ 53 ч. 5). Із законодавчого переліку прикладів на зразки договорів агентств нерухомості впливають насамперед два: положення, яке дозволяє підприємцю не видати споживачеві його виконане, навіть якщо споживач договір не укладе або відмовиться від нього (§ 53 ч. 4 літ. e)), і вимога, щоб споживач, який не виконав свого зобов’язання, сплатив непропорційно високу суму як санкцію (§ 53 ч. 4 літ. k)). Те, що клієнт підписав увесь текст, значення не має: умови у зразковому договорі не вважаються погодженими індивідуально, якщо агентство не доведе протилежного (§ 53 ч. 2 і 3).

Що не встояло перед Верховним адміністративним судом

Словацька торгова інспекція під час перевірки агентства нерухомості приписом зобов’язала його змінити свої зразки договорів. Агентство захищалося запереченнями, адміністративним позовом і касаційною скаргою та не досягло успіху; Верховний адміністративний суд касаційну скаргу відхилив (рішення ВАС СР у справі № 3Stk/8/2023 від 25. 9. 2024). Оцінювалися два положення:

• у посередницькому договорі неустойка 10 % від запитуваної ціни, але не більше за розмір комісії, за порушення хоча б одного з кількох обов’язків клієнта, серед них і за контакт із третьою особою без письмової згоди агентства; при цьому саме агентство жодною неустойкою зв’язане не було,
• у резерваційному договорі неустойка 3 % від ціни купівлі, якщо зацікавлений не сплатить резерваційний внесок вчасно або не укладе договір у строк; неустойка перевищувала сам внесок, тоді як агентство в разі порушення свого обов’язку лише повертало внесок.

І крайовий суд, і Верховний адміністративний суд наголосили, що несправедливою є не договірна неустойка як така. Вирішальними стали її зміст, широта випадків, у яких її треба сплатити, і те, що вона зобов’язувала лише клієнта. Щодо посередницького договору Верховний адміністративний суд убачив також ознаки обходу сенсу комісії: якщо посередницький договір не укладається, комісія не виникає, і агентство не може забезпечити її неустойкою в розмірі комісії. Він не прийняв і аргумент, що санкцією для агентства вже є втрата комісії або повернення внеску, бо порушенням обов’язків агентства клієнтові може бути завдано шкоди, якої це не компенсує. Перевірка проводилася ще за старішим законом про захист споживача; правила § 53 Цивільного кодексу, на яких суди будували свої висновки, діють і далі. Суд тут досліджував рішення інспекції; у спорі про сплату неустойки несправедливість умови оцінює цивільний суд самостійно за тим самим § 53.

Як захистити комісію інакше

Комісії найбільше допоможе доказ того, що операцію привело агентство. Щодо клієнта-споживача винагорода належить, якщо результат досягнуто завдяки посередникові (§ 774), а за певних обставин і тоді, коли операція укладається вже після закінчення договору, як ми пояснюємо у відповіді на запитання комісія агентства нерухомості після закінчення договору. Тому підписаний протокол огляду та запис про представлення зацікавленого прислужаться агентству краще, ніж санкція, яку суд може визнати нікчемною. Коли виникає право на комісію, ми розглядаємо у відповіді на запитання коли в агентства нерухомості виникає право на комісію.

Якщо агентство все ж хоче неустойку, виправдовують себе такі засади:

• вузько визначений обов’язок, порушення якого реально шкодить агентству, а не цілий перелік обов’язків з однією неустойкою за будь-яке недбальство,
• співмірний розмір, який не замінює комісію за операцію, що не відбулася,
• симетрія, тобто санкція і для агентства, якщо свій обов’язок порушує воно,
• письмова форма та визначений розмір або спосіб його визначення, інакше неустойка не виникне взагалі (§ 544 ч. 2),
• вина: якщо договір не визначає інакше, боржник неустойку не сплачує, якщо порушення сталося не з його вини (§ 545 ч. 3); за резервації це може бути випадок, коли банк не схвалює кредит, хоча зацікавлений належно його просив.

Щодо резерваційного внеску діє те саме: договір має чітко сказати, коли він зараховується, коли повертається і коли залишається в агентства, і не може робити з нього прихованої комісії за операцію, яка не була укладена. Основи пояснює відповідь на запитання резерваційний договір і резерваційний внесок, а різницю між резервацією та зобов’язанням купити ми розглядаємо у статті резерваційний договір чи договір про майбутній договір.

Одна умова, усі договори

Наслідки несправедливої умови виходять за межі однієї операції. Якщо суд визнає умову, яка використовується в кількох договорах, нікчемною через її несправедливість, підприємець повинен утриматися від неї та від кожної умови з тим самим значенням у договорах з усіма споживачами (§ 53a ч. 1). А інспекція, як показує описаний випадок, може під час перевірки приписом зобов’язати усунути виявлені недоліки, включно зі зміною зразків, які агентство використовує (§ 6 ч. 1 літ. a) Закону № 128/2002 Z. z.).

Договірні неустойки в посередницьких і резерваційних договорах ми налаштуємо так, щоб вони захищали агентство і водночас витримували перевірку щодо споживача, у межах пакета документації агентства нерухомості. Окремо ми підготуємо або переглянемо резерваційний договір, а якщо ви хочете вирішувати з адвокатом і конкретні операції, перегляньте юридичні послуги для агентств нерухомості.

Як це буде за новим Цивільним кодексом

1 жовтня 2026 року Національна рада Словацької Республіки ухвалила новий Цивільний кодекс Словаччини, який набуде чинності 1 липня 2027 року. Критерій несправедливості умови залишиться тим самим, включно із забороною непропорційно високої санкції та утримання виконаного споживачем, який договір не укладе або від нього відмовиться. Однак для договорів агентств нерухомості зміниться таке:

• Відсутності вини було б недостатньо. За нашим тлумаченням, неустойка була б пов’язана з невиконанням, яке не є виправданим. Клієнт не звільнився б від неї тим, що порушення сталося не з його вини, а лише перешкодою поза його впливом, яку він не міг ні передбачити, ні подолати. Перешкода, що випливає з його економічного становища, як і перешкода, яка виникла лише під час його прострочення, не враховується. Чи визнає суд такою перешкодою відмову в кредиті, залишається відкритим питанням. Якщо неустойка має стосуватися лише винного порушення, це має бути сказано в договорі.
• Ексклюзивність урегулює закон. Якщо клієнт під час ексклюзивного посередництва укладе договір без агентства, він сплатить йому комісію так, ніби агентство було посередником в операції. Якщо операцію не буде укладено, комісія, як правило, не виникне, а в разі купівлі, обумовленої, наприклад, кредитом, виникне лише з настанням умови. Раніше вона виникла б лише тоді, коли договір визначить, що агентство має забезпечити тільки можливість укласти договір.
• Інший наслідок несправедливості. Несправедливу умову не братимуть до уваги, однак споживач зможе просити суд її застосувати. Якщо умова цю перевірку витримає, непропорційно сувору санкцію суд може на клопотання боржника зменшити; пояснювальна записка відносить сюди й утрату резерваційного внеску.
• Вужча загальна дія. Обов’язок припинити використовувати умову в усіх споживчих договорах виникне лише з рішення в провадженні про абстрактний контроль, а не з індивідуального спору.

Договори, укладені до 30 червня 2027 року, оцінюватимуться за попереднім правом, включно з виною та нікчемністю несправедливої умови. Зразки для договорів з 1 липня 2027 року перегляньте насамперед щодо регулювання ексклюзивності, вини та обсягу неустойок. Як уніфікуються договірні санкції, розглядаємо у статті наслідки порушення договору за новими правилами.

Стан на 22 жовтня 2026 року: закон ухвалено, 20 жовтня 2026 року його підписав президент, але у Збірнику законів його ще не оприлюднено. До 30 червня 2027 року діють правила, описані вище у статті.