Kedy je zmluvná pokuta realitnej kancelárie neprijateľnou podmienkou

Realitná kancelária venuje čas aj peniaze fotografiám, inzercii, obhliadkam a rokovaniam dávno predtým, než jej vznikne nárok na províziu. Je pochopiteľné, že si exkluzivitu a rezerváciu chce chrániť, a najbežnejším nástrojom je zmluvná pokuta. Ak je však klientom spotrebiteľ, pokuta musí obstáť v teste neprijateľných podmienok. Podmienka vo vzore, ktorá testom neprejde, je spochybniteľná v každej zmluve, v ktorej ju kancelária použila.

Kedy je pokuta neprijateľná

Sprostredkovateľská aj rezervačná zmluva, ktorú kancelária uzavrie s fyzickou osobou nekonajúcou v rámci svojho podnikania, je spotrebiteľskou zmluvou. Občiansky zákonník pre ňu stanovuje základné pravidlo.

Spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa […]

§ 53 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb.

Neprijateľné podmienky sú neplatné (§ 53 ods. 5). Zo zákonného zoznamu príkladov dopadajú na realitné vzory najmä dva: ustanovenie, ktoré obchodníkovi dovoľuje nevydať spotrebiteľovi jeho plnenie, aj keď spotrebiteľ zmluvu neuzavrie alebo od nej odstúpi (§ 53 ods. 4 písm. e)), a požiadavka, aby spotrebiteľ, ktorý nesplnil svoj záväzok, zaplatil neprimerane vysokú sumu ako sankciu (§ 53 ods. 4 písm. k)). Samotný podpis klienta na celom texte nestačí. Podmienky vo vzorovej zmluve sa nepovažujú za individuálne dojednané, ak kancelária nepreukáže opak (§ 53 ods. 2 a 3).

Čo neobstálo pred Najvyšším správnym súdom

Slovenská obchodná inšpekcia pri kontrole realitnej kancelárie nariadila opatrením upraviť jej vzory. Kancelária sa bránila námietkami, správnou žalobou aj kasačnou sťažnosťou a neuspela. Najvyšší správny súd kasačnú sťažnosť zamietol (rozsudok NSS SR sp. zn. 3Stk/8/2023 z 25. 9. 2024). Posudzované boli dve ustanovenia:

• v sprostredkovateľskej zmluve pokuta 10 % z požadovanej ceny, najviac do výšky provízie, za porušenie čo i len jednej z viacerých povinností klienta, medzi nimi aj za kontakt s treťou osobou bez písomného súhlasu kancelárie. Kancelária sama žiadnou pokutou nebola viazaná,
• v rezervačnej zmluve pokuta 3 % z kúpnej ceny, ak záujemca nezaplatí rezervačný poplatok včas alebo neuzavrie zmluvu v termíne. Pokuta prevyšovala samotný poplatok, kým kancelária pri porušení svojej povinnosti len vracala poplatok.

Krajský súd aj Najvyšší správny súd zdôraznili, že neprijateľná nie je zmluvná pokuta ako taká. Rozhodol jej obsah, šírka prípadov, v ktorých ju treba zaplatiť, a to, že zaväzovala len klienta. Pri sprostredkovateľskej zmluve videl Najvyšší správny súd aj znaky obchádzania zmyslu provízie. Ak sa sprostredkúvaná zmluva neuzavrie, provízia nevzniká, a kancelária si ju nemôže zabezpečiť pokutou vo výške provízie. Neprijal ani argument, že sankciou pre kanceláriu je už strata provízie alebo vrátenie poplatku, pretože porušením povinností kancelárie môže klientovi vzniknúť škoda, ktorú to nevyrovná.

Kontrola ešte prebiehala podľa staršieho zákona o ochrane spotrebiteľa. Pravidlá § 53 Občianskeho zákonníka, na ktorých súdy stavali, platia ďalej. Súd tu preskúmaval rozhodnutie inšpekcie. V spore o zaplatenie pokuty posudzuje neprijateľnosť podmienky civilný súd samostatne podľa toho istého § 53.

Ako chrániť províziu inak

Provízii najviac pomôže dôkaz o tom, že obchod priviedla kancelária. Pri klientovi spotrebiteľovi patrí odmena, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa (§ 774), a za určitých okolností aj vtedy, keď sa obchod uzavrie až po skončení zmluvy, ako vysvetľujeme v otázke provízia realitky po skončení zmluvy. Podpísaný protokol o obhliadke a záznam o predstavení záujemcu preto kancelárii poslúžia lepšie než sankcia, ktorú súd môže vyhlásiť za neplatnú. Kedy nárok vzniká, rozoberáme v otázke kedy realitnej kancelárii vzniká nárok na províziu.

Ak kancelária pokutu predsa chce, osvedčujú sa tieto zásady:

• úzko vymedzená povinnosť, ktorej porušenie kanceláriu reálne poškodí, nie celý katalóg povinností s jednou pokutou za ktorékoľvek zaváhanie,
• primeraná výška, ktorá nenahrádza províziu za obchod, ktorý sa neuskutočnil,
• symetria, teda sankcia aj pre kanceláriu, ak svoju povinnosť poruší ona,
• písomná forma a určená výška alebo spôsob jej určenia, inak pokuta nevznikne vôbec (§ 544 ods. 2),
• zavinenie. Ak zmluva neurčí inak, dlžník pokutu neplatí, ak porušenie nezavinil (§ 545 ods. 3). Pri rezervácii to môže byť prípad, keď banka neschváli úver, hoci oň záujemca riadne žiadal.

Rovnaké zásady platia pri rezervačnom poplatku. Zmluva má jasne určiť, kedy sa započíta, kedy sa vracia a kedy prepadá, a nesmie z neho urobiť skrytú províziu za obchod, ktorý sa neuzavrel. Základy vysvetľuje otázka rezervačná zmluva a rezervačný poplatok, rozdiel medzi rezerváciou a záväzkom kúpiť rozoberáme v článku rezervačná zmluva, alebo zmluva o budúcej zmluve.

Dôsledky sa môžu týkať všetkých zmlúv

Dôsledky neprijateľnej podmienky presahujú jeden obchod. Ak súd určí podmienku, ktorá sa používa vo viacerých zmluvách, za neplatnú pre jej neprijateľnosť, obchodník sa jej a každej podmienky s rovnakým významom musí zdržať v zmluvách so všetkými spotrebiteľmi (§ 53a ods. 1). Inšpekcia zas, ako ukazuje opísaný prípad, môže pri kontrole opatrením nariadiť odstránenie zistených nedostatkov vrátane úpravy vzorov, ktoré kancelária používa (§ 6 ods. 1 písm. a) zákona č. 128/2002 Z. z.).

Zmluvné pokuty v sprostredkovateľských a rezervačných zmluvách nastavíme tak, aby chránili kanceláriu a zároveň obstáli voči spotrebiteľovi, v rámci balíka dokumentácie realitnej kancelárie. Samostatne pripravíme alebo zrevidujeme rezervačnú zmluvu a ak chcete s advokátom riešiť aj konkrétne obchody, pozrite si právne služby pre realitné kancelárie.

Ako to bude podľa nového Občianskeho zákonníka

Národná rada 1. októbra 2026 schválila nový Občiansky zákonník, ktorý nadobudne účinnosť 1. júla 2027. Test neprijateľnej podmienky sa nezmení vrátane zákazu neprimerane vysokej sankcie a ponechania si plnenia spotrebiteľa, ktorý zmluvu neuzavrie alebo od nej odstúpi. V realitných zmluvách sa však zmení toto:

• Nezavinenie by nestačilo. Podľa nášho výkladu by sa pokuta viazala na nesplnenie, ktoré nie je ospravedlnené. Klient by sa jej nezbavil tým, že porušenie nezavinil, ale len prekážkou mimo jeho vplyvu, ktorú nemohol predvídať ani prekonať. Prekážka z jeho hospodárskych pomerov ani prekážka, ktorá vznikla až počas jeho omeškania, sa nepočíta. Či súd za takú prekážku uzná zamietnutie úveru, je otvorené. Ak má pokuta postihovať len zavinené porušenie, musí to určiť zmluva.
• Výhradnosť upraví zákon. Ak klient počas výhradného sprostredkovania uzavrie zmluvu bez kancelárie, zaplatí jej províziu, ako keby obchod sprostredkovala. Ak sa obchod neuzavrie, provízia spravidla nevznikne a pri kúpe podmienenej napríklad úverom vznikne až splnením podmienky. Skôr by vznikla, len ak zmluva určí, že kancelária má obstarať iba príležitosť uzavrieť zmluvu.
• Iný následok neprijateľnosti. Na neprijateľnú podmienku sa nebude prihliadať, spotrebiteľ však bude môcť navrhnúť, aby ju súd uplatnil. Aj keď podmienka v kontrole obstojí, súd môže na návrh dlžníka neprimerane prísnu sankciu znížiť. Dôvodová správa sem radí aj prepadnutie rezervačného poplatku.
• Užší plošný účinok. Povinnosť prestať podmienku používať vo všetkých spotrebiteľských zmluvách vznikne len z rozhodnutia v konaní o abstraktnej kontrole, nie z individuálneho sporu.

Zmluvy uzavreté do 30. júna 2027 sa budú posudzovať podľa doterajšieho práva vrátane zavinenia a neplatnosti neprijateľnej podmienky. Vzory pre zmluvy od 1. júla 2027 prepracujte najmä v úprave výhradnosti, zavinenia a rozsahu pokút. Ako sa zjednotia zmluvné sankcie, rozoberáme v článku následky porušenia zmluvy po novom.

Stav k 21. 10. 2026: zákon je schválený a 20. 10. 2026 ho podpísal prezident, v Zbierke zákonov však zatiaľ nie je vyhlásený. Do 30. 6. 2027 platí úprava opísaná vyššie v článku.