Smlouva o smlouvě budoucí

Rezervační smlouva, typicky s realitní kanceláří, často zavazuje jen k rezervaci a k propadnutí poplatku, ale nezakládá vymahatelný závazek vlastníka smlouvu uzavřít. Smlouva o smlouvě budoucí je silnější nástroj. Druhá strana se přímo zavazuje budoucí smlouvu uzavřít a při odmítnutí se můžete obrátit na soud. Tyto dva dokumenty proto není dobré zaměňovat.

Vždy vyžaduje písemnou formu. V občanskoprávním režimu se strany musí dohodnout na podstatných náležitostech budoucí smlouvy a na době, do které má být uzavřena (§ 50a slovenského Občianskeho zákonníka). V obchodněprávním režimu stačí předmět plnění určený alespoň obecným způsobem a určená doba uzavření (§ 289 slovenského Obchodného zákonníka). Je-li předmět neurčitý, závazek nemusí obstát. Soud nemůže nahradit dohodu, která nikdy nevznikla.

Záleží na režimu. V občanskoprávním režimu se lze do jednoho roku domáhat u soudu, aby projev vůle druhé strany nahradil rozsudek. Smlouva pak vznikne soudním rozhodnutím; právo na náhradu škody tím není dotčeno. V obchodněprávním režimu můžete žádat, aby obsah smlouvy určil soud nebo dohodnutá třetí osoba, nebo požadovat náhradu škody; náhradu škody vedle určení obsahu smlouvy lze žádat jen tehdy, když druhá strana neoprávněně odmítla jednat (§ 290 ods. 2 slovenského Obchodného zákonníka). K tomu se přidává smluvní pokuta, pokud byla sjednána.

Dvě. Zaprvé je třeba druhou stranu vyzvat k uzavření smlouvy v době určené ve smlouvě. V obchodněprávním režimu závazek bez včasné výzvy zaniká (§ 292 ods. 3 slovenského Obchodného zákonníka). Zadruhé jsou lhůty pro uplatnění u soudu krátké. V občanskoprávním režimu se lze nahrazení projevu vůle soudním rozhodnutím domáhat do jednoho roku (§ 50a ods. 2 slovenského Občianskeho zákonníka). V obchodněprávním režimu soud smlouvu nenahrazuje, ale určuje její obsah; toto právo i nárok na náhradu škody se promlčují uplynutím jednoho roku ode dne výzvy k uzavření smlouvy, pokud smlouva o smlouvě budoucí neurčuje jinou lhůtu (§ 292 ods. 2 slovenského Obchodného zákonníka). Proto do smlouvy vkládáme jasný postup výzvy a při podpisu vám řekneme, která data si pohlídat.

Slovenský zákon v obou režimech počítá s tím, že závazek zaniká, pokud se okolnosti, ze kterých strany vycházely, změní natolik, že uzavření smlouvy nelze spravedlivě požadovat. V obchodněprávním režimu však závazek zaniká, jen když zavázaná strana změnu okolností bez zbytečného odkladu oznámí. Na tento postup není radno spoléhat naslepo. Klíčové podmínky, jako je financování nebo povolení, raději výslovně zapracujeme do smlouvy.