Zmluva o budúcej zmluve

Rezervačná zmluva — typicky s realitnou kanceláriou — často zaväzuje len k „rezervácii“ a k prepadnutiu poplatku, ale nezakladá vynútiteľný záväzok vlastníka zmluvu uzavrieť. Zmluva o budúcej zmluve je silnejší nástroj: druhá strana sa priamo zaväzuje budúcu zmluvu uzavrieť a pri odmietnutí sa viete obrátiť na súd. Tieto dva dokumenty preto netreba zamieňať.

Vždy písomnú formu. V občianskom režime sa strany musia dohodnúť na podstatných náležitostiach budúcej zmluvy a na dobe, do ktorej sa má uzavrieť (§ 50a Občianskeho zákonníka). V obchodnom režime stačí predmet plnenia určený aspoň všeobecným spôsobom a určená doba uzavretia (§ 289 Obchodného zákonníka). Ak je predmet neurčitý, záväzok nemusí obstáť — súd nemôže nahradiť dohodu, ktorá nikdy nevznikla.

Závisí od režimu. V občianskom režime sa možno do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle druhej strany nahradil rozsudok — zmluva potom vznikne súdnym rozhodnutím; právo na náhradu škody tým nie je dotknuté. V obchodnom režime môžete žiadať, aby obsah zmluvy určil súd alebo dohodnutá tretia osoba, alebo požadovať náhradu škody; náhradu škody popri určení obsahu zmluvy možno žiadať, len ak druhá strana neoprávnene odmietla rokovať (§ 290 ods. 2 Obchodného zákonníka). K tomu sa pridáva zmluvná pokuta, ak bola dohodnutá.

Dve. Po prvé, druhú stranu treba vyzvať na uzavretie zmluvy v čase určenom v zmluve — v obchodnom režime záväzok bez včasnej výzvy zaniká (§ 292 ods. 3 Obchodného zákonníka). Po druhé, lehoty na uplatnenie na súde sú krátke. V občianskom režime sa nahradenia vyhlásenia vôle súdnym rozhodnutím možno domáhať do jedného roka (§ 50a ods. 2 Občianskeho zákonníka). V obchodnom režime súd zmluvu nenahrádza, ale určuje jej obsah; toto právo aj nárok na náhradu škody sa premlčujú uplynutím jedného roka odo dňa výzvy na uzavretie zmluvy, ak zmluva o budúcej zmluve neurčuje inú lehotu (§ 292 ods. 2 Obchodného zákonníka). Preto do zmluvy vkladáme jasný mechanizmus výzvy a pri podpise vám povieme, ktoré dátumy si ustrážiť.

Zákon pre oba režimy počíta s tým, že záväzok zaniká, ak sa okolnosti, z ktorých strany vychádzali, zmenia natoľko, že uzavretie zmluvy nemožno spravodlivo požadovať. V obchodnom režime však zánik nastáva, len keď zaviazaná strana zmenu okolností bez zbytočného odkladu oznámi. Na tento mechanizmus sa neradno spoliehať naslepo — kľúčové podmienky, ako je financovanie či povolenia, radšej výslovne zapracujeme do zmluvy.