Zmluvy a obchodná spolupráca · Slovensko
Zmluva o budúcej zmluve
Obchod je dohodnutý, ale ešte ho nemôžete uzavrieť, čakáte na financovanie, povolenie alebo výsledok previerky. Zmluva o budúcej zmluve túto medzeru preklenie. Druhá strana sa právne zaviaže zmluvu uzavrieť a vy viete, čo sa stane, ak si to rozmyslí. Pripravíme ju v občianskom aj obchodnom režime, s náležitosťami, bez ktorých by pred súdom neobstála.
- Advokát zapísaný v ČAK aj SAK
- Občiansky aj obchodný režim
- Ceny dohodnuté vopred
Čo pre vás urobíme
Zmluva o budúcej zmluve stojí a padá na detailoch. Na tom, či je predmet určitý, či plynie lehota a či nesplnenie niečo stojí. Presne tieto miesta pri návrhu strážime.
Kliknutím na bod zobrazíte podrobnosti.
-
Úvodná konzultácia
Prejdeme, čo rezervujete, na čo čakáte a čo sa má stať, ak druhá strana cúvne. Odporučíme, či je zmluva o budúcej zmluve správny nástroj — niekedy je lepšia zmluva s odkladacou podmienkou.
-
Voľba právneho režimu
Občiansky zákonník a Obchodný zákonník upravujú budúcu zmluvu odlišne — inak určujú náležitosti, lehoty aj to, čo môžete žiadať od súdu. Zvolíme režim, ktorý sedí na váš vzťah, a vysvetlíme, čo z neho vyplýva.
-
Zmluva o budúcej zmluve
Písomná zmluva s podstatnými náležitosťami budúcej zmluvy, jasnou lehotou na uzavretie a mechanizmom výzvy — kto, koho, kedy a ako vyzve, aby ste lehoty nepremeškali.
-
Zábezpeky a sankcie
Zmluvná pokuta za odmietnutie uzavrieť zmluvu, prípadne záloha a jej osud pri zmarení obchodu — aby porušenie záväzku nebolo pre druhú stranu zadarmo.
-
Text budúcej zmluvy ako príloha
Kde je to možné, pripravíme rovno celé znenie budúcej zmluvy a priložíme ho k zmluve o budúcej zmluve. Je to najspoľahlivejšia poistka proti neskorším sporom o to, čo vlastne bolo dohodnuté.
Výstupzmluva o budúcej zmluve pripravená na podpis, spravidla aj s textom budúcej zmluvy ako prílohou
Ako to prebieha
Sedí tento postup na vašu vec? Opísať ju advokátovi →
- Konzultáciadeň 0
Prejdeme dohodnutý obchod a podmienky, ktoré musia dobehnúť. Povieme vám, čo treba dohodnúť už teraz, aby bol záväzok vymáhateľný.
- Návrh zmluvy
Pripravíme zmluvu o budúcej zmluve vrátane zábezpek a spravidla aj textu budúcej zmluvy ako prílohy. Návrh s vami prejdeme v bežnej reči.
- Podpis a stráženie lehôt
Finálnu verziu pripravíme na podpis a upozorníme vás, dokedy treba druhú stranu vyzvať na uzavretie budúcej zmluvy — pri nečinnosti totiž práva zanikajú.
Nezáväzný dopyt
Pripravení začať?
Pošlite nám dopyt. Ozveme sa do 24 hodín s potvrdením ceny a ďalším postupom. Prvá 30-minútová konzultácia je bezplatná a k ničomu vás nezaväzuje.
- 1Pošlete dopyt týmto formulárom
- 2Do 24 h dostanete potvrdenie ceny a postup
- 3Pracovať začíname až po vašom schválení
Neradi telefonujete alebo píšete e-maily? Napíšte nám na WhatsApp →
Chcete radšej rovno termín? Rezervovať konzultáciu →
Alebo napíšte e-mail k tejto veci.
Na čo sa klienti pýtajú
Nenašli ste svoju otázku? Opýtať sa priamo →
Čím sa líši zmluva o budúcej zmluve od rezervačnej zmluvy?
Rezervačná zmluva — typicky s realitnou kanceláriou — často zaväzuje len k „rezervácii“ a k prepadnutiu poplatku, ale nezakladá vynútiteľný záväzok vlastníka zmluvu uzavrieť. Zmluva o budúcej zmluve je silnejší nástroj: druhá strana sa priamo zaväzuje budúcu zmluvu uzavrieť a pri odmietnutí sa viete obrátiť na súd. Zámena týchto dvoch dokumentov je jedna z najčastejších chýb, ktoré v praxi vidíme.
Čo musí zmluva o budúcej zmluve obsahovať, aby obstála?
Vždy písomnú formu. V občianskom režime sa strany musia dohodnúť na podstatných náležitostiach budúcej zmluvy a na dobe, do ktorej sa má uzavrieť (§ 50a Občianskeho zákonníka). V obchodnom režime stačí predmet plnenia určený aspoň všeobecným spôsobom a určená doba uzavretia (§ 289 Obchodného zákonníka). Najčastejší dôvod, prečo budúce zmluvy padajú, je neurčitý predmet — súd nemôže nahradiť dohodu, ktorá nikdy nevznikla.
Čo ak druhá strana odmietne budúcu zmluvu uzavrieť?
Závisí od režimu. V občianskom režime sa možno do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle druhej strany nahradil rozsudok — zmluva potom vznikne súdnym rozhodnutím; právo na náhradu škody tým nie je dotknuté. V obchodnom režime môžete žiadať, aby obsah zmluvy určil súd alebo dohodnutá tretia osoba, alebo požadovať náhradu škody. K tomu sa pridáva zmluvná pokuta, ak sme ju dohodli — tá funguje bez ohľadu na súdny spor.
Aké lehoty ma pri budúcej zmluve môžu zaskočiť?
Dve. Po prvé, druhú stranu treba vyzvať na uzavretie zmluvy v čase určenom v zmluve — v obchodnom režime záväzok bez včasnej výzvy zaniká (§ 292 Obchodného zákonníka). Po druhé, právo domáhať sa uzavretia na súde má krátku, spravidla jednoročnú lehotu. Preto do zmluvy vkladáme jasný mechanizmus výzvy a pri podpise vám povieme, ktoré dátumy si ustrážiť.
Čo ak sa okolnosti medzitým zmenia — napríklad nevyjde financovanie?
Zákon pre oba režimy počíta s tým, že záväzok zaniká, ak sa okolnosti, z ktorých strany vychádzali, zmenia natoľko, že uzavretie zmluvy nemožno spravodlivo požadovať. V obchodnom režime však zánik nastáva, len keď zaviazaná strana zmenu okolností bez zbytočného odkladu oznámi. Na tento mechanizmus sa neradno spoliehať naslepo — kľúčové podmienky, ako je financovanie či povolenia, radšej výslovne zapracujeme do zmluvy.
Právna poradňa
Najčastejšie otázky k tejto téme
-
Čo je zmluva o budúcej zmluve a ako veľmi zaväzuje?
Zmluvou o budúcej zmluve sa strany písomne zaviažu, že do dohodnutej doby uzavrú konkrétnu budúcu zmluvu; musia sa pritom dohodnúť na jej podstatných náležitostiach. Ak jedna strana budúcu zmluvu neuzavrie, druhá sa môže do jedného roka domáhať na súde, aby jej vyhlásenie vôle nahradil súd, prípadne žiadať náhradu škody. Záväzok zaniká, ak sa okolnosti podstatne zmenia.
Prečítať odpoveď -
Ako funguje zmluva o budúcej kúpnej zmluve pri predaji bytov v projekte?
Zmluvou o budúcej zmluve sa strany písomne zaviažu, že do dohodnutej doby uzavrú kúpnu zmluvu, pričom sa už teraz musia dohodnúť na jej podstatných náležitostiach — najmä na predmete a cene. Ak jedna strana budúcu zmluvu neuzavrie, druhá sa môže do jedného roka domáhať na súde, aby jej prejav vôle nahradil súd, a má aj právo na náhradu škody. V developerských projektoch jej obvykle predchádza rezervačná zmluva.
Prečítať odpoveď -
Pri zmluve o budúcej zmluve sme zaplatili zálohu. Vráti sa nám, ak obchod nevyjde?
Spravidla áno. Čo zaplatíte pred uzavretím zmluvy, je podľa § 498 Občianskeho zákonníka preddavok na budúcu cenu; ak budúca zmluva nevznikne, právny dôvod platby odpadne a druhá strana ju musí vrátiť ako bezdôvodné obohatenie. Ponechať si ju môže len v rozsahu, v akom má proti vám vlastný nárok, typicky zo zmluvnej pokuty alebo odstupného dohodnutého v zmluve, prípadne na náhradu škody, ak ste obchod zmarili vy.
Prečítať odpoveď
Prečítajte si k téme
Rezervácia kúpy stroja alebo vozidla: zmluva o budúcej zmluve, alebo kúpna zmluva s odkladacou podmienkou?
Keď je kúpa dohodnutá, ale závisí od úveru, dotácie či dodania, ponúkajú sa dva nástroje: zmluva o budúcej zmluve a kúpna zmluva s odkladacou podmienkou. Článok vysvetľuje, v čom sa líšia, kedy ktorý zvoliť a na čo si dať pozor pri hnuteľných veciach.
Čítať viac →
Zmluva o budúcej zmluve medzi podnikateľmi: výzva, lehoty a čo môže urobiť súd
Obchodný zákonník upravuje zmluvu o budúcej zmluve prísnejšie, než sa na prvý pohľad zdá. Záväzok zaniká, ak oprávnená strana nevyzve druhú stranu včas, a aj po včasnej výzve má na súd spravidla len jeden rok. Článok je pre firmy, ktoré si budúcou zmluvou rezervujú kúpu, dodávky alebo spoluprácu.
Čítať viac →
Rezervačná zmluva, alebo zmluva o budúcej kúpnej zmluve: koho čo naozaj zaväzuje
Záujemca zloží rezervačný poplatok a verí, že predávajúci mu nehnuteľnosť musí predať. Rozsudok Krajského súdu v Trnave z marca 2026 ukazuje, že to tak byť nemusí. Vysvetľujeme, čím sa rezervácia líši od zmluvy o budúcej zmluve, čím je rezervačný poplatok a ktorú formu zvoliť podľa toho, na ktorej strane obchodu stojíte.
Čítať viac →