Купівля нерухомості у спадкоємців до завершення спадкового провадження

Квартиру або будинок після померлого з батьків іноді виставляють на продаж ще до того, як нотаріус завершить спадкове провадження. Спадкоємцям потрібні гроші, а покупець не хоче втратити вигідну пропозицію. Проте в реєстрі власності досі зазначений спадкодавець. Укладаючи договір на цьому етапі, слід дотриматися правил спадкового провадження та кадастру. Покупець також ще не має захисту, який закон пов’язує лише з підтвердженням спадщини. Наведені нижче правила стосуються словацького права.

Хто успадковує майно і коли це остаточно підтверджують

За словацьким Цивільним кодексом спадщина набувається зі смертю спадкодавця (§ 460 Цивільного кодексу). Однак те, хто є спадкоємцем і що саме він набув, остаточно визначає лише ухвала про спадщину. Її виносить нотаріус, якому суд доручив вести провадження та ухвалювати в ньому рішення (§ 161 закону № 161/2015 Z. z., словацького Цивільного процесуального кодексу окремого провадження — Civilný mimosporový poriadok). Ухвала може, наприклад, підтвердити набуття спадщини єдиним спадкоємцем, затвердити угоду спадкоємців про її поділ, підтвердити набуття майна відповідно до спадкових часток або визначити, що набув кожен зі спадкоємців (§ 203 ч. 1).

Якщо квартира належала до спільної сумісної власності подружжя, у провадженні також вирішують питання її поділу (§ 195 ч. 1). Серед продавців може бути й той із подружжя, хто пережив спадкодавця, якщо за результатами поділу йому дістанеться нерухомість або частка в ній. Розгляд спадщини завершується набранням ухвалою законної сили (§ 204 ч. 1). Після цього кадастр вносить запис про спадкоємців на підставі офіційного документа (§ 34 ч. 1 словацького кадастрового закону).

Під час провадження продаж можливий лише за згодою суду

Основне правило міститься у словацькому Цивільному процесуальному кодексі окремого провадження. Цитату збережено в оригінальному словацькому формулюванні.

Dedičia môžu veci patriace do dedičstva počas konania scudziť alebo urobiť iné opatrenia presahujúce rámec obvyklého hospodárenia len so súhlasom súdu.

§ 201 закону № 161/2015 Z. z.

Неофіційний переклад: Під час провадження спадкоємці можуть відчужувати речі, що входять до складу спадщини, або вживати інших заходів, які виходять за межі звичайного господарювання, лише за згодою суду.

Рішення про згоду ухвалює нотаріус, який веде спадкове провадження, оскільки надання згоди не належить до дій, які суд залишає за собою (§ 161 ч. 2). Під час реєстрації переходу права кадастр також перевіряє, чи має відчужувач право розпоряджатися нерухомістю (§ 31 ч. 1 кадастрового закону). Якщо договір оформлено як нотаріальний акт або авторизовано адвокатом, кадастр оцінює лише його відповідність кадастровій документації та виконання процесуальних умов для дозволу на реєстрацію (§ 31 ч. 2). Така форма договору також не замінює необхідної згоди у спадковому провадженні. Сам § 201 прямо не визначає наслідків відсутності згоди. Тому ми не рекомендуємо покупцеві сплачувати купівельну ціну за договором, укладеним без необхідної згоди.

Навіть управитель спадщини, якщо його призначив суд, не має автоматичного права продати нерухомість. Він вчиняє дії, необхідні для збереження вартості майна, у межах, визначених судом (§ 183 і 184).

Що може змінитися, поки триває провадження

До винесення ухвали не можна бути впевненим, хто набуде нерухомість. Може з’явитися заповіт або ще один спадкоємець, а спадкоємці можуть домовитися, що квартира дістанеться лише одному з них. Якщо між учасниками є спір щодо майна або боргів, нотаріус лише фіксує наявність спору й не враховує це майно чи борги під час обчислення чистої вартості спадщини. Виняток становлять випадки, коли до завершення провадження суд ухвалив щодо них рішення, яке набрало законної сили (§ 198). Якщо борги перевищують вартість спадкового майна, суд може постановити ліквідувати спадщину, коли спадкоємці та кредитори не домовляться про передання спадщини кредиторам. Тоді майно спадкодавця реалізує нотаріус (§ 205 ч. 1 і § 207).

Відрізняється і захист покупця. Закон захищає особу, яка добросовісно набула річ від спадкоємця, чиє право на спадщину було підтверджено, навіть якщо згодом з’ясується, що законним спадкоємцем є хтось інший. Той, хто купує до завершення провадження, не може покладатися на цей захист, оскільки норма пов’язана з підтвердженням спадщини.

Оригінальне словацьке формулювання закону:

Kto dobromyseľne niečo nadobudol od nepravého dediča, ktorému bolo dedičstvo potvrdené, je chránený tak, ako keby to bol nadobudol od oprávneného dediča.

§ 486 словацького Цивільного кодексу

Неофіційний переклад: Особа, яка добросовісно набула щось від особи, яка не була законним спадкоємцем, але чиє право на спадщину було підтверджено, захищається так, ніби вона набула це від законного спадкоємця.

Як захистити купівлю

Якщо ви хочете придбати нерухомість у спадкоємців, рекомендуємо такий порядок дій:

• До підписання договору купівлі-продажу отримайте ухвалу про спадщину з відміткою про набрання законної сили та перевірте в реєстрі власності, що спадкоємці вже зареєстровані.
• Якщо ви хочете домовитися раніше, спочатку з уповноваженим нотаріусом перевірте коло спадкоємців і з’ясуйте, чи потребує запланований попередній договір купівлі-продажу згоди за § 201. Ця норма стосується не лише самого продажу, а й інших заходів, що виходять за межі звичайного господарювання. Якщо згода потрібна, отримайте її до підписання. Договір має бути письмовим і містити істотні умови договору купівлі-продажу та строк, до якого його слід укласти (§ 50a ч. 1 словацького Цивільного кодексу).
• Конкретно визначте майбутніх продавців за результатами перевірки спадкового провадження та, за потреби, поділу спільної сумісної власності подружжя. Договір не зобов’язує іншого спадкоємця лише тому, що він пізніше вступить у провадження. Тому рекомендуємо поставити обов’язок укласти договір купівлі-продажу в залежність від підтвердження набуття нерухомості погодженим продавцем ухвалою, що набрала законної сили. Також визначте порядок дій і повернення внесених коштів, якщо ця умова не буде виконана.
• Передайте купівельну ціну на зберігання, наприклад адвокатові, з умовою виплати лише після реєстрації вашого права власності.
• Якщо спадкоємці набудуть частки, а продає лише один із них, інші співвласники мають переважне право купівлі. Виняток становить передання близькій особі в розумінні закону (§ 140 словацького Цивільного кодексу).
• Якщо продаж під час провадження необхідний, попросіть спадкоємців спочатку отримати згоду суду за § 201 і лише після цього підписуйте договір.

Якщо інша сторона не укладе основний договір у погоджений строк, протягом одного року можна звернутися до суду, щоб його рішення замінило волевиявлення цієї сторони (§ 50a ч. 2). Проте це не гарантує, що покупець набуде нерухомість. Потрібно виконати погоджені умови та перевірити, чи не припинилося зобов’язання через істотну зміну обставин (§ 50a ч. 3). Навіть судове рішення не може обійти встановлене законом або судом обмеження продажу, як пояснив Верховний суд Словацької Республіки в рішенні 1Cdo/47/2022. У цій справі йшлося про обмеження продажу поза межами спадкового провадження, а не про оцінку згоди за § 201. Різницю між таким договором і бронюванням пояснює стаття про договір бронювання та попередній договір.

Описані правила ґрунтуються на словацькому Цивільному кодексі № 40/1964 Zb. у редакції, чинній станом на 28 жовтня 2026 року. Новий Цивільний кодекс Національна рада схвалила 1 жовтня, а президент підписав 20 жовтня 2026 року. Під час перевірки 28 жовтня ми не знайшли його оприлюдненого тексту у Збірнику законів, тому в цій статті не виводимо з нього правил купівлі чи дати набрання ними чинності.

Якщо спадкодавець жив у Чехії або нерухомість розташована в Чехії, спочатку потрібно визначити, суди якої держави розглядатимуть спадщину та яке право до неї застосовується. Як правило, вирішальним є звичайне місце проживання спадкодавця на момент смерті (ст. 4 і ст. 21 Регламенту ЄС № 650/2012). Проте на результат може вплинути, наприклад, дійсний вибір права за ст. 22. Якщо застосовується чеське право, управління спадщиною до її підтвердження регулюють § 1677–1679 чеського Цивільного кодексу.

Чим ми можемо допомогти

У межах послуги купівля нерухомості підготуємо попередній договір і договір купівлі-продажу зі спадкоємцями. Завдяки адвокатському зберіганню купівельної ціни забезпечимо виплату грошей лише після реєстрації права власності. Ухвалу про спадщину, запис у реєстрі власності та обтяження перевіримо в межах юридичної перевірки нерухомості. Як діє переважне право купівлі, коли продає лише один зі співвласників, пояснює відповідь про переважне право співвласників.