Nestačí. Ak sa stavebnými úpravami mení veľkosť bytu, nebytového priestoru alebo príslušenstva na úkor spoločných častí alebo spoločných zariadení domu, stavebník musí s ostatnými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov uzavrieť zmluvu upravujúcu vzájomné práva a povinnosti. Zmluva a jej zmeny sa zapisujú do katastra a k zápisu treba doložiť dokumentáciu o ploche a polohe priestorov.
Pripojenie povaly k hornému bytu, zabratie časti chodby do bytu, zasklenie lodžie alebo prestavba sušiarne na obytnú miestnosť. Vlastník má stavebné povolenie a podpisy susedov zo schôdze a považuje vec za vybavenú. Zákon o vlastníctve bytov však vyžaduje aj zmluvné usporiadanie práv.
Prečo súhlas na schôdzi nestačí
Spoločné časti a spoločné zariadenia domu sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov (§ 2 ods. 1 písm. b) zákona č. 182/1993 Z. z.). Zväčšením bytu na ich úkor sa teda mení rozsah cudzieho vlastníctva, nie iba spôsob užívania domu. Zákon na to má samostatnú úpravu:
Stavebník je povinný v zmluve vymedziť vzájomné práva a povinnosti aj pri stavebných úpravách, ktorými sa mení veľkosť bytu, nebytového priestoru alebo príslušenstva na úkor spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu; zmluvu uzatvára vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome (stavebník) s ostatnými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.
Ide o zmluvu podľa § 21, teda o zmluvu o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu. Uzatvára sa medzi stavebníkom a doterajšími vlastníkmi bytov a nebytových priestorov (§ 21 ods. 1). Ak zmluvou vzniká výlučne nová spoločná časť, nové spoločné zariadenie alebo nové príslušenstvo, jej účastníkmi sú všetci vlastníci v dome (§ 21 ods. 4).
Zmluvu treba zapísať do katastra
Zmluva a jej zmeny sa zapisujú do katastra nehnuteľností.
Na účely zápisu treba predložiť dokumentáciu, z ktorej je zrejmá plocha a poloha jednotlivých bytov, nebytových priestorov, spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva (§ 22 ods. 6). Bez tejto dokumentácie nemožno zápis dokončiť. Treba ju pripraviť včas, pretože po dokončení stavby sa dopĺňa ťažšie.
Čo musí zmluva obsahovať
Zmluva musí obsahovať určenie vlastníkov s vymedzením polohy a rozsahu podlahovej plochy, vymedzenie a výpočet spoločných častí, zariadení, spoločných nebytových priestorov a príslušenstva vrátane určenia, ktoré užívajú len niektorí vlastníci, vymedzenie spoluvlastníckych podielov, úpravu práv k pozemku, určenie osoby oprávnenej zastupovať vlastníkov a spôsob financovania stavebných nákladov vrátane podielov a splatnosti príspevkov (§ 22 ods. 1).
Zväčšením jedného bytu sa mení úhrn podlahových plôch v dome, a teda sa menia podiely všetkých vlastníkov na spoločných častiach. Podiel je totiž daný podielom podlahovej plochy jednotky k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome (§ 22 ods. 1 písm. c/). Zmluva preto musí zohľadniť nový podiel každého vlastníka.
Čo sa do podlahovej plochy neráta
Do podlahovej plochy sa nezapočítava plocha balkónu, lodžie a terasy, okrem terasy, ktorá nie je spoločnou časťou domu (§ 2 ods. 1 písm. f)). Zasklenie lodžie preto podlahovú plochu bytu nezväčší, hoci zasahuje do priečelia, ktoré je spoločnou časťou domu. Aj taký zásah preto potrebuje riešenie vo vzťahu k ostatným vlastníkom.
Čo je spoločnou časťou a čo príslušenstvom, sme rozobrali v otázke čo patrí k bytu.
Riziká úprav bez potrebnej zmluvy
- Zápis neprejde. Kataster nemá listinu, na základe ktorej by zmenil výmery a podiely, a byt zostane evidovaný v pôvodnom rozsahu.
- Predaj sa môže skomplikovať. Kupujúci aj banka porovnávajú skutočný stav s listom vlastníctva a rozdiel v ploche môže zastaviť financovanie.
- Susedia sa môžu domáhať nápravy. Zásah do spoluvlastníctva bez právneho titulu je vymáhateľný a časový odstup ho sám osebe nezhojí.
- Pri predaji zodpovedáte za vady. Nezapísaná prestavba býva presne tá vada, ktorú kupujúci objaví po prevzatí.
Ako to vedieme
Posúdime, či váš zámer zasahuje do spoločných častí a aký typ zmluvy je potrebný, pripravíme znenie vrátane prepočtu podielov a zabezpečíme jeho zápis. Podania riešime cez prípravu zmlúv a návrhov na vklad. Povoľovaciu časť a koordináciu dokumentácie vieme prevziať v rámci inžinieringu. Ak kupujete byt, pri ktorom je podozrenie na nezapísanú prestavbu, prejdeme to v rámci právnej previerky nehnuteľnosti.
Ozvite sa pred začiatkom prác. Zbierať podpisy vlastníkov po dokončení stavby je podstatne ťažšie než pred ním.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 16. 8. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
