Nestačí. Ak sa stavebnými úpravami mení veľkosť bytu, nebytového priestoru alebo príslušenstva na úkor spoločných častí alebo spoločných zariadení domu, zákon ukladá stavebníkovi povinnosť vymedziť vzájomné práva a povinnosti v zmluve, ktorú uzatvára s ostatnými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluva a jej zmeny sa zapisujú do katastra a k zápisu treba doložiť dokumentáciu o ploche a polohe priestorov.
Pripojenie povaly k hornému bytu, zabratie časti chodby do bytu, zasklenie lodžie alebo prestavba sušiarne na obytnú miestnosť. Vlastník má stavebné povolenie a podpisy susedov zo schôdze a považuje vec za vybavenú. Zákon o vlastníctve bytov však žiada niečo iné.
Prečo súhlas na schôdzi nestačí
Spoločné časti a spoločné zariadenia domu sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov (§ 2 ods. 1 písm. b) zákona č. 182/1993 Z. z.). Zväčšením bytu na ich úkor sa teda mení rozsah cudzieho vlastníctva, nie iba spôsob užívania domu. Zákon na to má samostatnú úpravu:
Stavebník je povinný v zmluve vymedziť vzájomné práva a povinnosti aj pri stavebných úpravách, ktorými sa mení veľkosť bytu, nebytového priestoru alebo príslušenstva na úkor spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu; zmluvu uzatvára vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome (stavebník) s ostatnými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.
Ide o zmluvu podľa § 21, teda o zmluvu o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu. Uzatvára sa medzi stavebníkom a doterajšími vlastníkmi bytov a nebytových priestorov (§ 21 ods. 1). Ak zmluvou vzniká výlučne nová spoločná časť, nové spoločné zariadenie alebo nové príslušenstvo, jej účastníkmi sú všetci vlastníci v dome (§ 21 ods. 4).
Zmluva ide do katastra
Zmluva a jej zmeny sa zapisujú do katastra nehnuteľností.
Na účely zápisu treba predložiť dokumentáciu, z ktorej je zrejmá plocha a poloha jednotlivých bytov, nebytových priestorov, spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva (§ 22 ods. 6). Bez nej podanie neprejde a dokumentácia sa spätne dopĺňa ťažko, keď je stavba hotová.
Čo musí zmluva obsahovať
Zmluva musí obsahovať určenie vlastníkov s vymedzením polohy a rozsahu podlahovej plochy, vymedzenie a výpočet spoločných častí, zariadení, spoločných nebytových priestorov a príslušenstva vrátane určenia, ktoré užívajú len niektorí vlastníci, vymedzenie spoluvlastníckych podielov, úpravu práv k pozemku, určenie osoby oprávnenej zastupovať vlastníkov a spôsob financovania stavebných nákladov vrátane podielov a splatnosti príspevkov (§ 22 ods. 1).
Podstatný je následok, na ktorý sa zabúda: zväčšením jedného bytu sa mení úhrn podlahových plôch v dome, a teda sa menia podiely všetkých vlastníkov na spoločných častiach. Podiel je totiž daný podielom podlahovej plochy jednotky k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome (§ 22 ods. 1 písm. c/). Zmluva teda nerieši len vzťah medzi vami a domom, ale prepočet pre každého suseda.
Čo sa do podlahovej plochy neráta
Do podlahovej plochy sa nezapočítava plocha balkónu, lodžie a terasy, okrem terasy, ktorá nie je spoločnou časťou domu (§ 2 ods. 1 písm. f)). Zasklenie lodžie preto podlahovú plochu bytu nezväčší, hoci zasahuje do priečelia, ktoré je spoločnou časťou domu. Aj taký zásah preto potrebuje riešenie vo vzťahu k ostatným vlastníkom.
Čo je spoločnou časťou a čo príslušenstvom, sme rozobrali v otázke čo patrí k bytu.
Čo hrozí, keď sa to preskočí
- Zápis neprejde. Kataster nemá listinu, na základe ktorej by zmenil výmery a podiely, a byt zostane evidovaný v pôvodnom rozsahu.
- Predaj sa zasekne. Kupujúci aj banka porovnávajú skutočný stav s listom vlastníctva a rozdiel v ploche je nález, ktorý zastaví financovanie.
- Susedia sa môžu domáhať nápravy. Zásah do spoluvlastníctva bez právneho titulu je vymáhateľný a časový odstup ho sám osebe nezhojí.
- Pri predaji zodpovedáte za vady. Nezapísaná prestavba býva presne tá vada, ktorú kupujúci objaví po prevzatí.
Ako to vedieme
Posúdime, či váš zámer zasahuje do spoločných častí a aký typ zmluvy naň sadá, pripravíme znenie vrátane prepočtu podielov a zabezpečíme jeho zápis; podania riešime cez prípravu zmlúv a návrhov na vklad. Povoľovaciu časť a koordináciu dokumentácie vieme prevziať v rámci inžinieringu. Ak kupujete byt, pri ktorom je podozrenie na nezapísanú prestavbu, prejdeme to v rámci právnej previerky nehnuteľnosti.
Ozvite sa pred začiatkom prác. Zbierať podpisy vlastníkov po dokončení stavby je podstatne ťažšie než pred ním.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 16. 8. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
