Podle slovenského práva záleží na tom, v jaké fázi byla stavba v den sňatku. Pokud už tehdy existovala jako věc, patří tomu, kdo ji stavěl, a společné investice se vyrovnávají při vypořádání BSM. Pokud stály jen základy, dům vznikl za manželství a zpravidla patří do BSM. Zápis v katastru tento spor nerozhoduje, přestože katastr podle ÚGKK při rozporu v listinách zkoumá, koho zapíše.
Stavební povolení dostal ještě snoubenec, sňatek proběhl uprostřed výstavby a kolaudace se uskutečnila, když jste už byli manželé. Na listu vlastnictví může být zapsán jeden z vás nebo oba, podle toho, jak zněly kolaudační listiny a oznámení obce o soupisném čísle. Dokud manželství trvá, manželé si rozdílu v zápisu často nevšímají. Při rozvodu nebo dědění se z něj může stát sporná otázka.
Rozhoduje okamžik, kdy stavba vznikla jako věc
Do bezpodílového spoluvlastnictví manželů (BSM) podle slovenského práva patří to, co některý z manželů nabyl za trvání manželství, kromě zákonných výjimek, například daru nebo dědictví (§ 143 slovenského občanského zákoníku). Kdo si dům staví, nabývá ho vznikem stavby jako věci. Rozhodující tedy není datum stavebního povolení ani kolaudace, ale fáze výstavby v den sňatku.
Najvyšší súd SR v rozsudku 8Cdo/5/2023 ze dne 26. listopadu 2024 dospěl ve sporu o prodej pozemku se zahájenou stavbou k závěru, že samotné základy bez nadzemní konstrukce jsou součástí pozemku, a nikoli rozestavěnou stavbou. U nadzemních staveb soudy nižších stupňů ve sporech o BSM vycházely z toho, že stavba vzniká, když je jednoznačně zřejmé alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží. Tak postupovaly například Krajský súd v Žiline (6Co/80/2021) a Krajský súd v Trnave (28Co/23/2023). Dovolání proti těmto rozhodnutím neuspěla. Najvyšší súd SR dovolání ve věci 9Cdo/3/2023 odmítl a ve věci 8Cdo/189/2024 zamítl, samotné kritérium však věcně neposuzoval.
Co z toho vyplývá pro manžele
Pokud dům podle tohoto přístupu vznikl před sňatkem, patří tomu, kdo ho postavil, i když ho manželé dokončili společně. Pokud vznikl za manželství, je zpravidla v BSM, i když stavební povolení znělo jen na jednoho z nich. Peníze se v obou případech vyrovnávají při vypořádání BSM.
Citace v původním znění:
Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok.
Kdo tedy do domu v BSM vložil úspory z doby před svatbou, může při vypořádání žádat jejich náhradu. A naopak, pokud se ze společných peněz dokončoval dům, který patří jen jednomu z manželů, je tento manžel při vypořádání povinen nahradit, co bylo ze společného majetku na dům vynaloženo. Vlastnictví pozemku se posuzuje samostatně. Stavby nejsou součástí pozemku (§ 120 odst. 2), takže dům může být v BSM i tehdy, když pozemek pod ním zůstává ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů.
Koho zapíše katastr
U stavby se soupisným číslem se jako vlastník zapisuje osoba uvedená v oznámení obce o určení soupisného čísla, pokud jiná listina neprokáže jiného vlastníka (§ 46 odst. 2 slovenského katastrálního zákona). ÚGKK v Katastrálnom bulletine 1/2024 řešil případ, kdy oznámení o soupisném čísle znělo na oba manžele, kolaudační rozhodnutí jen na jednoho, protože stavební povolení bylo vydáno před sňatkem. Podle ÚGKK musí katastrální odbor takový rozpor zkoumat. Zápis do BSM připouští na základě oddacího listu a čestného prohlášení obou manželů, že dům nabyli za manželství a BSM k němu nebylo zúženo. Pokud jeden z manželů prohlášení nepodepíše, rozhodne soud. Pokud by bylo předloženo jen oznámení o soupisném čísle znějící na oba, katastr je podle ÚGKK zapíše do BSM bez dalšího zkoumání.
Proč zápis spor nerozhoduje
Záznam v katastru je evidenční úkon a vlastnictví nevytváří (§ 5 odst. 2). Ve věci, která skončila rozsudkem 8Cdo/189/2024, byli oba manželé zapsáni jako bezpodíloví spoluvlastníci na základě soupisného čísla určeného na oba. Okresní i krajský soud po rozvodu určily, že dům je výlučným vlastnictvím manžela, protože zvenčí byl dokončen již před sňatkem.
Pokud chcete prokázat, zda je dům společný, uschovejte si doklady o stavu stavby v den sňatku, například stavební deník, faktury a fotografie. U žádostí na stavební úřad a obec dbejte na to, aby stavebník a vlastník v listinách odpovídali skutečnému stavu.
S čím můžeme pomoci
Během výstavby dbáme na to, aby povolení, kolaudace a žádost o soupisné číslo odpovídaly tomu, kdo je stavebníkem a vlastníkem. Děláme to v rámci inženýringu. Pokud dům již stojí a zápis je třeba dát do pořádku, posoudíme podklady v rámci právní prověrky nemovitosti. Když se manželé neshodnou, můžeme vést řízení o určení vlastnického práva.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 3. 10. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
