Len ak nie sú pre vás horšie ako Občiansky zákonník. Ak dom staviate pre seba, nie v rámci podnikania, ste spotrebiteľ a na zmluvu sa prednostne použije Občiansky zákonník, aj keď sa v nej strany odvolali na Obchodný zákonník. Podmienky, ktoré by vaše práva z vád obmedzili, napríklad kratšia záruka alebo zánik reklamácie po krátkej lehote, sú neplatné. Pri zhotovení stavby trvá záručná doba 3 roky odo dňa, keď ste si mali stavbu prevziať, a dlhšia záruka dohodnutá v zmluve platí.
Rodina si dáva postaviť dom a stavebná firma predloží vlastný vzor zmluvy o dielo s vetou, že zmluva sa spravuje § 536 a nasl. Obchodného zákonníka. V podmienkach je potom kratšia záruka, povinnosť oznámiť vady v krátkej lehote od prevzatia a dovetok, že inak nárok zaniká. Obchodný zákonník síce dovoľuje, aby si strany jeho použitie písomne zvolili aj pre vzťah, ktorý inak obchodný nie je (§ 262 ods. 1 a 2 zákona č. 513/1991 Zb.). Ak však dom staviate pre seba, takáto voľba vám ochranu podľa Občianskeho zákonníka nevezme.
Ste spotrebiteľ a Občiansky zákonník má prednosť
Spotrebiteľom je fyzická osoba, ktorá v súvislosti so zmluvou nekoná v rámci svojej podnikateľskej činnosti alebo povolania, a zmluva so stavebnou firmou je potom spotrebiteľskou zmluvou (§ 52 ods. 1 a 4 Občianskeho zákonníka, zákon č. 40/1964 Zb.). Pre takú zmluvu zákon ustanovuje:
Na všetky právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, sa vždy prednostne použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka, aj keď by sa inak mali použiť normy obchodného práva.
Dojednania, ktorých obsahom alebo účelom je toto pravidlo obísť, sú neplatné (§ 52 ods. 2 druhá veta). Najvyšší súd SR to pri zmluve o dielo, v ktorej sa strany výslovne dohodli na Obchodnom zákonníku a objednávateľmi boli fyzické osoby mimo podnikania, vyjadril tak, že § 262 Obchodného zákonníka sa v spotrebiteľských veciach stal obsolétnym a vzťah treba posudzovať podľa Občianskeho zákonníka (4Ndc/16/2024, bod 14). Išlo síce o rozhodnutie o príslušnosti súdu, záver o povahe vzťahu však súd vyslovil všeobecne.
Aké pravidlá platia pre záruku a reklamácie
Zmluvné podmienky sa nemôžu odchýliť od Občianskeho zákonníka v neprospech spotrebiteľa a ten sa nemôže vopred vzdať svojich práv (§ 54 ods. 1). Podmienky, ktoré vylučujú alebo obmedzujú jeho práva zo zodpovednosti za vady, zákon výslovne označuje za neprijateľné (§ 53 ods. 4 písm. d)) a takéto podmienky sú neplatné (§ 53 ods. 5). Krátka lehota z obchodných podmienok firmy, po ktorej by váš nárok zanikol, alebo záruka kratšia než zákonná vás preto neviaže.
Zhotoviteľ zodpovedá za vady, ktoré má dom pri prevzatí, a pri stavbe aj za vady, ktoré sa vyskytnú neskôr v záručnej dobe. Tá je pri zhotovení stavby 3 roky odo dňa, keď ste si mali stavbu prevziať (§ 646 ods. 1 a 3). Pri niektorých častiach stavby môže vykonávací predpis ustanoviť kratšiu záručnú dobu, najmenej však 18 mesiacov (§ 646 ods. 3). Ak vám zmluva dáva dlhšiu záruku alebo prísnejšiu zodpovednosť, platí dohodnuté (§ 502 ods. 2). Zmluva uzavretá pred 1. 7. 2024 sa posudzuje podľa Občianskeho zákonníka v znení účinnom do 30. 6. 2024 (§ 879x). Záručná doba stavby je aj podľa neho rovnaká a vady treba uplatniť u zhotoviteľa v záručnej dobe, inak práva zaniknú (§ 646 ods. 3 a § 649 v tomto znení).
Vady viditeľné už pri preberaní treba vytknúť bez zbytočného odkladu po tom, čo ste mali možnosť dom prezrieť (§ 504), najlepšie priamo v preberacom protokole. Vadu, za ktorú zhotoviteľ zodpovedá v záručnej dobe, treba podľa všeobecných ustanovení vytknúť do 6 mesiacov od jej zistenia, najneskôr do uplynutia záručnej doby (§ 502 ods. 1 a § 505 ods. 1). Na súde treba nárok uplatniť v premlčacej dobe, ktorá začína plynúť dňom vytknutia vady (§ 508 ods. 1). Vady preto vytýkajte písomne, s ich opisom a fotografiami, a uschovajte si doklad o doručení.
Pri odstrániteľnej vade máte právo na jej bezplatné odstránenie v primeranej lehote. Pri neodstrániteľnej vade, ktorá bráni riadnemu užívaniu, alebo ak dom pre opakované či početné vady nemožno riadne užívať, môžete od zmluvy odstúpiť, a ak užívaniu nebráni, máte nárok na primeranú zľavu (§ 507 ods. 1 až 3). Za vady spôsobené materiálom, ktorý ste dodali, alebo vašimi nevhodnými pokynmi zhotoviteľ nezodpovedá, ak vás na to upozornil (§ 646 ods. 4).
Čo zo zmluvy firmy platí
Cena, termíny a opis domu vás viažu tak, ako ste ich dohodli. Odkaz na Obchodný zákonník však neprenesie na vás pravidlá pre podnikateľov, ktoré by vás znevýhodnili, ako ich opisuje otázka vady a záruka pri stavebnej zmluve o dielo. Neprijateľná môže byť aj neprimerane vysoká sankcia pre prípad, že svoj záväzok nesplníte vy (§ 53 ods. 4 písm. k)). Ak zmluva obsahuje rozhodcovskú doložku, pozrite otázku rozhodcovská doložka so spotrebiteľom.
Zmluvu na stavbu domu pred podpisom posúdime. Označíme podmienky, ktoré by pred súdom neobstáli, aj platné podmienky, o ktorých treba rokovať. Túto kontrolu poskytujeme v rámci služby stavebná zmluva o dielo. Ak už riešite vady postaveného domu, pomôžeme s ich vytknutím a ďalším postupom v rámci služby spory z vád diela.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 3. 10. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
