Лише якщо вони не погіршують ваше становище порівняно з Цивільним кодексом. Якщо ви будуєте будинок для себе, а не в межах підприємницької діяльності, ви є споживачем, і до договору пріоритетно застосовується Цивільний кодекс, навіть якщо сторони послалися в ньому на Торговий кодекс. Умови, які обмежують ваші права у зв’язку з недоліками, наприклад коротша гарантія або припинення права на пред’явлення претензії після спливу короткого строку, є недійсними. При спорудженні будівлі гарантійний строк становить 3 роки від дня, коли ви мали прийняти будівлю; довша гарантія, погоджена в договорі, є чинною.
Сім’я замовляє будівництво будинку, а будівельна компанія надає власний шаблон договору підряду з положенням про те, що договір регулюється § 536 та наступними Торгового кодексу. Далі в умовах передбачено коротшу гарантію, обов’язок повідомити про недоліки протягом короткого строку після прийняття та застереження, що інакше право вимоги припиняється. Торговий кодекс справді дозволяє сторонам письмово обрати його застосування навіть до відносин, які за інших обставин не є торговими (§ 262 ч. 1 і 2 Закону № 513/1991 Zb.). Однак якщо ви будуєте будинок для себе, такий вибір не позбавить вас захисту за Цивільним кодексом.
Ви є споживачем, і Цивільний кодекс має перевагу
Споживачем є фізична особа, яка у зв’язку з договором діє поза межами своєї підприємницької або професійної діяльності; договір із будівельною компанією в такому разі є споживчим договором (§ 52 ч. 1 і 4 Цивільного кодексу, Закон № 40/1964 Zb.). Для такого договору закон установлює:
Нижче наведено цитату мовою оригіналу — словацькою.
Na všetky právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, sa vždy prednostne použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka, aj keď by sa inak mali použiť normy obchodného práva.
Домовленості, зміст або мета яких полягає в обході цього правила, є недійсними (§ 52 ч. 2, друге речення). Верховний суд Словацької Республіки щодо договору підряду, в якому сторони прямо погодили застосування Торгового кодексу, а замовниками були фізичні особи, що діяли поза межами підприємницької діяльності, зазначив: § 262 Торгового кодексу у споживчих справах став нормою, що втратила практичне застосування, і відносини слід оцінювати за Цивільним кодексом (4Ndc/16/2024, пункт 14). Хоча це було рішення про підсудність, висновок щодо характеру відносин суд сформулював у загальному вигляді.
Які правила діють щодо гарантії та претензій
Умови договору не можуть відступати від Цивільного кодексу на шкоду споживачеві, а споживач не може заздалегідь відмовитися від своїх прав (§ 54 ч. 1). Умови, які виключають або обмежують його права, що випливають із відповідальності за недоліки, закон прямо визначає як несправедливі (§ 53 ч. 4 п. d)), і такі умови є недійсними (§ 53 ч. 5). Тому короткий строк із загальних умов компанії, після спливу якого ваше право вимоги мало б припинитися, або гарантія, коротша за законну, не є для вас обов’язковими.
Підрядник відповідає за недоліки, які будинок має на момент прийняття, а щодо будівлі — також за недоліки, що виникнуть пізніше протягом гарантійного строку. При спорудженні будівлі цей строк становить 3 роки від дня, коли ви мали прийняти будівлю (§ 646 ч. 1 і 3). Для деяких частин будівлі підзаконний акт може встановлювати коротший гарантійний строк, але щонайменше 18 місяців (§ 646 ч. 3). Якщо договір надає вам довшу гарантію або передбачає суворішу відповідальність, застосовуються погоджені умови (§ 502 ч. 2). Договір, укладений до 1. 7. 2024, оцінюється за Цивільним кодексом у редакції, чинній до 30. 6. 2024 (§ 879x). За цією редакцією гарантійний строк для будівлі такий самий, а вимоги щодо недоліків потрібно заявити підряднику протягом гарантійного строку, інакше відповідні права припиняються (§ 646 ч. 3 і § 649 у цій редакції).
Про недоліки, видимі вже під час прийняття, потрібно повідомити без зайвого зволікання після того, як ви мали можливість оглянути будинок (§ 504), найкраще — безпосередньо в акті приймання-передачі. Про недолік, за який підрядник відповідає протягом гарантійного строку, за загальними положеннями потрібно повідомити протягом 6 місяців від його виявлення, але не пізніше закінчення гарантійного строку (§ 502 ч. 1 і § 505 ч. 1). Позов до суду потрібно подати в межах строку позовної давності, який починається з дня повідомлення про недолік (§ 508 ч. 1). Тому повідомляйте про недоліки письмово, додавайте їх опис і фотографії та зберігайте підтвердження вручення.
Якщо недолік можна усунути, ви маєте право на його безоплатне усунення в розумний строк. Якщо недолік неможливо усунути й він перешкоджає належному користуванню або якщо будинком неможливо належно користуватися через повторювані чи численні недоліки, ви можете відмовитися від договору; якщо ж недолік не перешкоджає користуванню, ви маєте право на відповідне зниження ціни (§ 507 ч. 1–3). Підрядник не відповідає за недоліки, спричинені наданим вами матеріалом або вашими неналежними вказівками, якщо він попередив вас про це (§ 646 ч. 4).
Які умови договору компанії є чинними
Ціна, строки та опис будинку є для вас обов’язковими в погодженому вигляді. Однак посилання на Торговий кодекс не поширює на вас правила для підприємців, які погіршували б ваше становище та які описано в запитанні недоліки та гарантія за договором будівельного підряду. Несправедливою може бути також непропорційно висока санкція на випадок невиконання вами свого зобов’язання (§ 53 ч. 4 п. k)). Якщо договір містить арбітражне застереження, перегляньте запитання арбітражне застереження зі споживачем.
Ми проаналізуємо договір на будівництво будинку перед підписанням. Визначимо умови, які не витримали б судової перевірки, а також чинні умови, щодо яких варто вести переговори. Таку перевірку ми надаємо в межах послуги договір будівельного підряду. Якщо ви вже вирішуєте питання недоліків збудованого будинку, допоможемо повідомити про них і визначити подальші дії в межах послуги спори щодо недоліків результату робіт.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 3 жовтня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
