Dokud je stavba v rozporu s ověřeným projektem, kolaudační osvědčení nedostanete, protože úřad kolaudaci zastaví. Odchylky, které neodporují rozhodnutí o stavebním záměru ani podmínkám dotčených orgánů, lze před jejich provedením zapsat do projektu při mimořádné kontrolní prohlídce. Jinak je třeba ověřit změnu projektu nebo vést nové řízení o stavebním záměru. U domu povoleného ještě podle starého slovenského zákona se kolaudace řídí tímto zákonem a může se spojit s řízením o změně stavby, pokud se stavba od dokumentace podstatně neodchyluje.
Garáž je o půl metru delší, okna jsou jinde a místo valbové střechy je sedlová. Při kolaudaci úřad porovnává skutečnou stavbu s ověřeným projektem, takže na takové změně záleží. Rozhoduje, zda se odchylka stihla zákonným postupem promítnout do projektu a zda byl dům povolen podle nového slovenského stavebního zákona (zákon č. 25/2025 Z. z.), nebo ještě podle starého.
Co úřad při kolaudaci porovnává
Úřad při kolaudační prohlídce zjišťuje, zda je stavba dokončená a způsobilá k bezpečnému užívání v souladu s ověřeným projektem stavby (§ 66 odst. 4 písm. a)). Podkladem je zejména závěrečné stanovisko stavbyvedoucího, kterým osvědčuje soulad provedené stavby s ověřeným projektem (§ 10 odst. 3), dokumentace skutečného provedení stavby a geodetické zaměření (§ 66 odst. 2). Pokud je stavba nedokončená nebo nevyhovuje požadavkům, úřad vyzve k odstranění nedostatků a kolaudaci přeruší. Pokud je stavebník ve lhůtě neodstraní, kolaudaci zastaví (§ 66 odst. 5 a 6). Při rozporu s ověřeným projektem zákon stanoví přímo zastavení kolaudace:
Citace v původním znění:
Správny orgán kolaudáciu zastaví, ak je stavba postavená v rozpore s overeným projektom stavby.
Odchylku řešte před provedením prací
Pokud mají být provedeny práce, které se od ověřeného projektu odchýlí, může stavebník na návrh stavbyvedoucího, projektanta nebo stavebního dozoru ještě před jejich provedením svolat mimořádnou kontrolní prohlídku. Pokud odchylky nejsou v rozporu s rozhodnutím o stavebním záměru ani s podmínkami dotčených orgánů a správců sítí, projektant je vyznačí v projektu a stavbyvedoucí je zapíše do zápisu a stavebního deníku (§ 43 odst. 2). Pokud úřad na prohlídce nebyl, stavebník mu zápis zašle a úřad jej odsouhlasí do 3 dnů od doručení. Pokud odchylky takto povolit nelze, určí, že je třeba ověřit změnu projektu stavby nebo vést nové řízení o stavebním záměru (§ 43 odst. 3 a § 65 odst. 7).
Projektant může změnu projektu odsouhlasit až po předběžném souhlasu specialisty požární ochrany v části, které se změna týká (§ 35 odst. 11). Za změny a odchylky, které neodsouhlasil, neodpovídá (§ 35 odst. 10). Zhotovitel zapisuje dohodnuté změny do stavebního deníku (§ 32 odst. 3) a stavebníkovi odpovídá za to, že stavba je v souladu s ověřeným projektem (§ 32 odst. 1).
Pokud již byla odchylka provedena
Stavební práce v rozporu s ověřeným projektem jsou nepovolené (§ 28 odst. 1). Pokud jsou zjištěny při kontrolní prohlídce, úřad vyzve k jejich ukončení a oznámí to stavebnímu inspektorátu (§ 43 odst. 6). Při státním stavebním dohledu vás stavební inspektor vyzve, abyste stavbu v určené lhůtě uvedli do souladu s ověřeným projektem. Pokud se tak nestane, oznámí to stavebnímu inspektorátu (§ 73 odst. 1 a 2), který nařizuje odstranění změny stavby provedené nepovolenými pracemi (§ 74 odst. 8 písm. d)). Samostatné řízení o dodatečném povolení, jaké znal starý zákon, nový zákon neupravuje. Zmiňuje jej pouze přechodné ustanovení, které připouští dodatečné povolení podle starého zákona u žádosti podané do 31. března 2029 (§ 84 odst. 7 písm. b)). Tato přechodná úprava však není obecným povolením dodatečně schválit nové nepovolené práce. Její použitelnost je třeba posoudit podle doby vzniku stavby, provedených prací a podmínek přechodných ustanovení. Před návrhem na kolaudaci proto nechte projektanta posoudit každou odchylku ve vztahu k rozhodnutí o stavebním záměru a podmínkám dotčených orgánů a postup projednejte se stavebním úřadem.
Dům povolený podle starého zákona
Pokud bylo k domu vydáno územní rozhodnutí nebo stavební povolení podle starého slovenského stavebního zákona (zákon č. 50/1976 Zb.), vyřizuje se podle něj i povolení změny stavby před dokončením a kolaudační rozhodnutí, přestože žádost podáte po 31. březnu 2025 (§ 84 odst. 5 a 6 nového zákona). V kolaudačním řízení úřad zkoumá, zda byla stavba provedena podle dokumentace ověřené ve stavebním řízení (§ 81 odst. 1 zákona č. 50/1976 Zb.). Starý zákon však umožňuje odchylku vyřešit přímo při kolaudaci:
Citace v původním znění:
S kolaudačným konaním sa môže spojiť konanie o zmene stavby […], pokiaľ sa skutočné realizovanie podstatne neodchyľuje od dokumentácie overenej stavebným úradom v stavebnom konaní.
Změnu stavby před dokončením může úřad na žádost stavebníka povolit v odůvodněných případech (§ 68 odst. 1 zákona č. 50/1976 Zb.). Při podstatné odchylce spojení s kolaudací zákon nepřipouští a postup je třeba posoudit podle konkrétní stavby.
S čím pomůžeme
Odchylky posoudíme s projektantem ještě před návrhem na kolaudaci a připravíme podání ke změně projektu nebo ke spojení kolaudace se změnou stavby v rámci inženýringu a právní podpory povolování. Pokud odchylku způsobil zhotovitel, nároky vůči němu řeší otázka vady stavby a záruka ze stavební smlouvy. U domů postavených bez povolení před 31. březnem 2025 se podívejte na otázku legalizace stavby z devadesátých let.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 3. 10. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
