Kým je stavba v rozpore s overeným projektom, kolaudačné osvedčenie nedostanete, lebo úrad kolaudáciu zastaví. Odchýlky, ktoré neodporujú rozhodnutiu o stavebnom zámere ani podmienkam dotknutých orgánov, sa dajú pred ich uskutočnením zapísať do projektu na mimoriadnej kontrolnej prehliadke. Inak treba overiť zmenu projektu alebo viesť nové konanie o stavebnom zámere. Pri dome povolenom ešte podľa starého zákona sa kolaudácia riadi ním a môže sa spojiť s konaním o zmene stavby, ak sa stavba od dokumentácie podstatne neodchyľuje.
Garáž je o pol metra dlhšia, okná sú inde a namiesto valbovej strechy je sedlová. Pri kolaudácii úrad porovnáva skutočnú stavbu s overeným projektom, takže na takej zmene záleží. Rozhoduje, či sa odchýlka stihla zákonným postupom premietnuť do projektu a či bol dom povolený podľa nového Stavebného zákona (zákon č. 25/2025 Z. z.) alebo ešte podľa starého.
Čo úrad pri kolaudácii porovnáva
Úrad pri kolaudačnej obhliadke zisťuje, či je stavba dokončená a spôsobilá na bezpečné užívanie v súlade s overeným projektom stavby (§ 66 ods. 4 písm. a)). Podkladom je najmä záverečné stanovisko stavbyvedúceho, ktorým osvedčuje súlad zhotovenej stavby s overeným projektom (§ 10 ods. 3), dokumentácia skutočného zhotovenia stavby a geodetické zameranie (§ 66 ods. 2). Ak je stavba nedokončená alebo nevyhovuje požiadavkám, úrad vyzve na odstránenie nedostatkov a kolaudáciu preruší. Ak ich stavebník v lehote neodstráni, kolaudáciu zastaví (§ 66 ods. 5 a 6). Pri rozpore s overeným projektom zákon ustanovuje priamo zastavenie kolaudácie:
Správny orgán kolaudáciu zastaví, ak je stavba postavená v rozpore s overeným projektom stavby.
Odchýlku riešte pred uskutočnením prác
Ak sa majú uskutočniť práce, ktoré sa od overeného projektu odchýlia, môže stavebník na návrh stavbyvedúceho, projektanta alebo stavebného dozoru ešte pred nimi zvolať mimoriadnu kontrolnú prehliadku. Ak odchýlky nie sú v rozpore s rozhodnutím o stavebnom zámere ani s podmienkami dotknutých orgánov a správcov sietí, projektant ich vyznačí v projekte a stavbyvedúci ich zapíše do zápisnice a stavebného denníka (§ 43 ods. 2). Ak úrad na prehliadke nebol, stavebník mu zápisnicu zašle a úrad ju odsúhlasí do 3 dní od doručenia. Ak odchýlky takto povoliť nemožno, určí, že treba overiť zmenu projektu stavby alebo viesť nové konanie o stavebnom zámere (§ 43 ods. 3 a § 65 ods. 7).
Projektant môže zmenu projektu odsúhlasiť až po predbežnom súhlase špecialistu požiarnej ochrany v časti, ktorej sa zmena týka (§ 35 ods. 11). Za zmeny a odchýlky, ktoré neodsúhlasil, nezodpovedá (§ 35 ods. 10). Zhotoviteľ zapisuje dohodnuté zmeny do stavebného denníka (§ 32 ods. 3) a stavebníkovi zodpovedá za to, že stavba je v súlade s overeným projektom (§ 32 ods. 1).
Ak sa odchýlka už uskutočnila
Stavebné práce v rozpore s overeným projektom sú nepovolené (§ 28 ods. 1). Ak ich zistí kontrolná prehliadka, úrad vyzve na ich ukončenie a oznámi to stavebnému inšpektorátu (§ 43 ods. 6). Pri štátnom stavebnom dohľade vás stavebný inšpektor vyzve, aby ste stavbu v určenej lehote uviedli do súladu s overeným projektom. Ak sa to nestane, oznámi to stavebnému inšpektorátu (§ 73 ods. 1 a 2), ktorý nariaďuje odstránenie zmeny stavby zhotovenej nepovolenými prácami (§ 74 ods. 8 písm. d)). Samostatné konanie o dodatočnom povolení, aké poznal starý zákon, nový zákon neupravuje. Spomína ho len prechodné ustanovenie, ktoré pripúšťa dodatočné povolenie podľa starého zákona pri žiadosti podanej do 31. marca 2029 (§ 84 ods. 7 písm. b)). Táto prechodná úprava však nie je všeobecným povolením dodatočne schváliť nové nepovolené práce. Jej použiteľnosť treba posúdiť podľa času vzniku stavby, vykonaných prác a podmienok prechodných ustanovení. Pred návrhom na kolaudáciu preto nechajte projektanta posúdiť každú odchýlku voči rozhodnutiu o stavebnom zámere a podmienkam dotknutých orgánov a postup prerokujte so stavebným úradom.
Dom povolený podľa starého zákona
Ak bolo k domu vydané územné rozhodnutie alebo stavebné povolenie podľa starého stavebného zákona (zákon č. 50/1976 Zb.), vybavuje sa podľa neho aj povolenie zmeny stavby pred dokončením a kolaudačné rozhodnutie, hoci žiadosť podáte po 31. marci 2025 (§ 84 ods. 5 a 6 nového zákona). V kolaudačnom konaní úrad skúma, či sa stavba uskutočnila podľa dokumentácie overenej v stavebnom konaní (§ 81 ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb.). Starý zákon však umožňuje odchýlku vyriešiť priamo v kolaudácii:
S kolaudačným konaním sa môže spojiť konanie o zmene stavby […], pokiaľ sa skutočné realizovanie podstatne neodchyľuje od dokumentácie overenej stavebným úradom v stavebnom konaní.
Zmenu stavby pred dokončením môže úrad na žiadosť stavebníka povoliť v odôvodnených prípadoch (§ 68 ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb.). Pri podstatnej odchýlke spojenie s kolaudáciou zákon nepripúšťa a postup treba posúdiť podľa konkrétnej stavby.
S čím pomôžeme
Odchýlky posúdime s projektantom ešte pred návrhom na kolaudáciu a pripravíme podanie na zmenu projektu alebo na spojenie kolaudácie so zmenou stavby v rámci inžinieringu a právnej podpory povoľovania. Ak odchýlku spôsobil zhotoviteľ, nároky voči nemu rieši otázka vady stavby a záruka zo stavebnej zmluvy. Pri domoch postavených bez povolenia pred 31. marcom 2025 pozrite otázku legalizácia stavby z deväťdesiatych rokov.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 3. 10. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
