Dokud developer vlastní celý bytový dům, rozhoduje o něm sám. Podpisem první kupní smlouvy a vkladem do katastru se situace mění: v domě vzniká spoluvlastnictví společných částí, povinnost správy a hlasování vlastníků. Developer v něm zůstává, protože mu patří všechny byty, které ještě neprodal. Zákon o vlastnictví bytů a nebytových prostor (zákon č. 182/1993 Z. z.) mu v tomto období ukládá stejné povinnosti jako ostatním vlastníkům a navíc přesouvá část jeho práv vůči zhotoviteli na kupující.
Správa domu od prvního převodu
Povinnost zajistit správu domu společenstvím nebo správcem vzniká v domě s více než třemi byty a nebytovými prostory dohromady dnem prvního převodu vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru a v jednom domě nemohou být současně sjednány více forem správy (§ 6 odst. 1 a 3). Protože smlouva o převodu bytu musí obsahovat prohlášení nabyvatele o přistoupení ke smlouvě o společenství nebo ke smlouvě o výkonu správy (§ 5 odst. 1 písm. f)), musí být forma správy zvolena a smlouva připravena ještě před prvním prodejem.
Neprodané byty nejsou bez povinností
Nedojde-li k převodu všech bytů, určuje zákon postavení developera takto:
Nedojde-li k převodu vlastnictví všech bytů a nebytových prostor v domě, je původní vlastník domu vlastníkem ostatních bytů a nebytových prostor v domě, spoluvlastníkem společných částí domu, společných zařízení domu, příslušenství a pozemku a má práva a povinnosti vlastníka bytů a nebytových prostor v domě.
— Český překlad § 5 odst. 7 zákona č. 182/1993 Z. z.
Mezi povinnosti vlastníka patří měsíčně předem poukazovat zálohy do fondu provozu, údržby a oprav podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 10 odst. 1) a hradit platby za plnění a za správu. Vlastník bytu, který se neužívá, se nemůže domáhat upuštění od těchto povinností (§ 10 odst. 7). Prázdné byty v nabídce proto developerovi generují měsíční náklad, se kterým je třeba počítat v rozpočtu projektu i v harmonogramu prodeje.
Hlasování a jeho hranice
Za každý byt a nebytový prostor má vlastník jeden hlas (§ 14 odst. 3). Developer, kterému v počáteční fázi patří většina jednotek, tak může o správě domu fakticky rozhodovat. Rozhodnutí přijatá jeho hlasy jsou však napadnutelná: přehlasovaný vlastník se může do 30 dnů od oznámení výsledku hlasování obrátit na soud a domáhat se i dočasného pozastavení účinnosti rozhodnutí (§ 14a odst. 11). Rozhodnutí, u nichž se zájem developera zjevně liší od zájmu kupujících, například výše záloh do fondu, výběr správce či využití společných prostor, je vhodné připravit transparentně a s ohledem na to, že je může přezkoumat soud.
Vady společných částí a práva vůči zhotoviteli
Pro developera má zvláštní význam ustanovení, které mění adresáta práv z vad stavby:
Práva a povinnosti z odpovědnosti za vady a za škody vůči zhotoviteli domu přecházejí z původního vlastníka domu na vlastníky bytů a nebytových prostor v domě.
— Český překlad § 9 odst. 1 zákona č. 182/1993 Z. z.
Uplatňovat práva vlastníků z odpovědnosti za vady domu, společných částí, společných zařízení, příslušenství a pozemků vůči třetím osobám je povinností společenství nebo správce (§ 9 odst. 5 písm. e)). Správce však bude vytýkat vady zhotoviteli podle smlouvy, kterou uzavřel developer. Lhůty k oznámení vad se přitom neváží na prodej bytů: zhotovitel se brání, pokud objednatel vady neoznámil bez zbytečného odkladu, u staveb nejpozději do 5 let od předání předmětu díla (§ 562 odst. 2 obchodního zákoníku), nebyla-li ve smlouvě sjednána záruka. U domu, který se prodává postupně, tedy může část lhůty uplynout ještě dříve, než se vlastníci o vadě dozvědí.
Vlastníci bytů si vedle toho uplatňují vady svých bytů vůči developerovi jako prodávajícímu podle kupních smluv. Pokud developer nemá sladěny záruky vůči kupujícím se zárukami, které mu dal zhotovitel, může nést náklady vad, které už nemá od koho vymáhat.
Na co se připravit před prvním prodejem
- Stavební smlouva se zhotovitelem: záruka za jakost pokrývající období prodeje, postup reklamace vad, který může využít i správce, a součinnost zhotovitele při předání domu správci.
- Předávací balík pro správce: technická dokumentace, smlouva se zhotovitelem v rozsahu potřebném k uplatnění vad, předávací protokoly a záruční podmínky.
- Smlouva o výkonu správy nebo o společenství: připravená před prvním převodem, s pravidly pro období, kdy developer ještě vlastní většinu jednotek.
- Rozpočet projektu: zálohy do fondu a platby za neprodané jednotky až do jejich prodeje.
- Kupní smlouvy: reklamační postup pro vady bytů, který navazuje na záruky zhotovitele.
Prodejní dokumentaci včetně podkladů pro rozběh správy připravujeme v rámci služby prodej bytů v developerském projektu a záruky se zhotovitelem nastavíme ve stavební smlouvě o dílo. Náležitosti samotné smlouvy o převodu rozebíráme v otázce náležitosti smlouvy o převodu bytu a lhůty vůči zhotoviteli v otázce vady a záruka u stavební smlouvy.
Jak to bude podle nového občanského zákoníku
Národní rada Slovenské republiky 1. října 2026 schválila nový slovenský občanský zákoník, který nabude účinnosti 1. července 2027. S rozdělením domu první smlouvou o převodu už nepočítá. Byty vzniknou výstavbou podle smlouvy o výstavbě nebo zápisem prohlášení vlastníka domu do katastru. Prohlášení bude obsahovat jednotky a účel jejich užívání, společné části, podíly, pravidla správy a osobu odpovědnou za správu domu. Pokud od dokončení domu neuplynulo deset let, uvede i zhotovitele a práva z nesplnění vůči němu. V domech, kde byty vznikly podle dosavadních předpisů, se prohlášení nepoužije.
Platby do fondu provozu, údržby a oprav za neprodané byty zůstávají povinné; nový zákon jejich splatnost určuje nejpozději do konce měsíce, zákon č. 182/1993 Z. z. však nadále hovoří o platbách měsíčně předem. Za každý byt bude i nadále jeden hlas a práva vůči zhotoviteli přejdou na nabyvatele bytů. Nové je, že developer bude muset osobě odpovědné za správu domu nejpozději při předání domu do správy předat smlouvu o dílo a doklady o uplatnění těchto práv. Kupujícího o nich bude muset informovat ještě před převodem. Nedoplatky související se správou domu přejdou s bytem na kupujícího a prodávající za ně bude ručit.
Schůze a kvora bude dále upravovat zákon č. 182/1993 Z. z., který se neruší, a souběh obou úprav zatím není vyřešen. U zhotovení stavby počítá nový zákon s pětiletou záruční dobou; pro smlouvy mezi developerem a zhotovitelem to definitivně rozhodne až doprovodná novela. Smlouvy o dílo uzavřené do 30. června 2027 se budou řídit dosavadními předpisy.
Pokud první prodej vychází na léto 2027, nejprve ověřte, zda v domě už vzniklo vlastnictví bytů podle dosavadních předpisů. Pokud ne, připravte prohlášení vlastníka domu i pro případ, že katastr první převod do 30. června 2027 nezapíše.
Stav k 22. 10. 2026: zákon je schválen a 20. 10. 2026 jej podepsal prezident, ve Sbírce zákonů však zatím nebyl vyhlášen. Do 30. 6. 2027 platí úprava popsaná výše v článku.
Článek představuje obecnou právní informaci ke stavu k datu 22. 10. 2026 — nejde o právní službu ani radu k vaší konkrétní věci. Právní předpisy se mění a vaše situace se může v detailech lišit; před rozhodnutím si postup ověřte nebo se nám ozvěte.
