Після продажу першої квартири: девелопер як співвласник будинку, фонд ремонту і недоліки спільних частин

Доки девелопер володіє всім багатоквартирним будинком, він вирішує про нього сам. Підписанням першого договору купівлі-продажу і реєстрацією в кадастрі ситуація змінюється: у будинку виникає спільна власність на спільні частини, обов’язок управління і голосування власників. Девелопер у ньому залишається, бо йому належать усі квартири, які він ще не продав. Закон про власність на квартири та нежитлові приміщення (закон № 182/1993 Z. z.) покладає на нього в цей період такі самі обов’язки, як і на інших власників, і додатково переносить частину його прав щодо підрядника на покупців.

Управління будинком від першої передачі

Обов’язок забезпечити управління будинком товариством власників або управителем виникає в будинку, де разом більше трьох квартир і нежитлових приміщень, з дня першої передачі права власності на квартиру або нежитлове приміщення, і в одному будинку не можуть бути одночасно погоджені кілька форм управління (§ 6 ч. 1 і 3). Оскільки договір про передачу квартири має містити заяву набувача про приєднання до договору про товариство власників або до договору про здійснення управління (§ 5 ч. 1 п. f)), форма управління має бути обрана, а договір підготовлений ще до першого продажу.

Непродані квартири не є вільними від обов’язків

Якщо не відбулася передача всіх квартир, закон визначає становище девелопера так:

Якщо не відбулася передача права власності на всі квартири та нежитлові приміщення в будинку, первісний власник будинку є власником решти квартир і нежитлових приміщень у будинку, співвласником спільних частин будинку, спільного обладнання будинку, приналежностей і земельної ділянки та має права й обов’язки власника квартир і нежитлових приміщень у будинку.

— § 5 ч. 7 Закону № 182/1993 Z. z.

До обов’язків власника належить щомісяця наперед перераховувати внески до фонду експлуатації, утримання й ремонту відповідно до розміру частки у спільній власності (§ 10 ч. 1) і сплачувати платежі за послуги та за управління. Власник квартири, яка не використовується, не може вимагати звільнення від цих обов’язків (§ 10 ч. 7). Тому порожні квартири в пропозиції створюють девелоперові щомісячні витрати, які треба враховувати і в бюджеті проєкту, і в графіку продажу.

Голосування та його межі

За кожну квартиру і нежитлове приміщення власник має один голос (§ 14 ч. 3). Отже, девелопер, якому на початковому етапі належить більшість одиниць, може фактично вирішувати про управління будинком. Однак рішення, ухвалені його голосами, можна оскаржити: власник, якого переголосували, може протягом 30 днів від повідомлення про результат голосування звернутися до суду і вимагати також тимчасового зупинення дії рішення (§ 14a ч. 11). Рішення, при яких інтерес девелопера явно відрізняється від інтересу покупців, наприклад розмір внесків до фонду, вибір управителя чи використання спільних приміщень, доцільно готувати прозоро і з огляду на те, що їх може переглянути суд.

Недоліки спільних частин і права щодо підрядника

Для девелопера особливе значення має положення, яке змінює адресата прав із недоліків будівлі:

Права та обов’язки з відповідальності за недоліки і за шкоду щодо підрядника будинку переходять від первісного власника будинку на власників квартир і нежитлових приміщень у будинку.

— § 9 ч. 1 Закону № 182/1993 Z. z.

Заявляти права власників з відповідальності за недоліки будинку, спільних частин, спільного обладнання, приналежностей і земельних ділянок щодо третіх осіб є обов’язком товариства власників або управителя (§ 9 ч. 5 п. e)). Однак управитель заявлятиме недоліки підрядникові за договором, який уклав девелопер. Строки для повідомлення про недоліки при цьому не пов’язані з продажем квартир: підрядник захищається тим, що замовник не повідомив про недоліки без зайвого зволікання, при будівлях — щонайпізніше протягом 5 років від передачі предмета підряду (§ 562 ч. 2 Торговельного кодексу Словаччини), якщо договором не погоджено гарантію. Отже, при будинку, який продається поступово, частина строку може спливти ще до того, як власники про недолік дізнаються.

Поряд із цим власники квартир заявляють недоліки своїх квартир щодо девелопера як продавця за договорами купівлі-продажу. Якщо девелопер не узгодив гарантії щодо покупців із гарантіями, які надав йому підрядник, він може нести витрати на недоліки, які вже немає з кого стягнути.

До чого підготуватися перед першим продажем

• Будівельний договір із підрядником: гарантія якості, що покриває період продажу, порядок рекламації недоліків, яким може скористатися й управитель, та сприяння підрядника при передачі будинку управителеві.
• Пакет документів для управителя: технічна документація, договір із підрядником в обсязі, потрібному для заявлення недоліків, акти приймання-передачі та гарантійні умови.
• Договір про здійснення управління або про товариство власників: підготовлений до першої передачі, з правилами для періоду, коли девелопер ще володіє більшістю одиниць.
• Бюджет проєкту: внески до фонду і платежі за непродані одиниці до моменту їх продажу.
• Договори купівлі-продажу: порядок рекламації недоліків квартир, який пов’язаний із гарантіями підрядника.

Документацію для продажу, включно з матеріалами для запуску управління, готуємо в межах послуги продаж квартир у девелоперському проєкті, а гарантії з підрядником налаштуємо в будівельному договорі підряду. Обов’язкові умови самого договору про передачу розглядаємо в матеріалі обов’язкові умови договору про передачу квартири, а строки щодо підрядника — у матеріалі недоліки та гарантія при будівельному договорі.

Як це буде за новим Цивільним кодексом

1 жовтня 2026 року Національна рада Словацької Республіки ухвалила новий Цивільний кодекс Словаччини, який набуде чинності 1 липня 2027 року. Поділу будинку першим договором про передачу він уже не передбачає. Квартири виникатимуть шляхом будівництва за договором про будівництво або шляхом реєстрації в кадастрі декларації власника будинку. Декларація міститиме одиниці та призначення їх використання, спільні частини, частки, правила управління та особу, відповідальну за управління будинком. Якщо від завершення будинку не минуло десяти років, вона зазначатиме також підрядника та права з невиконання щодо нього. У будинках, де квартири виникли за попередніми нормативними актами, декларація не застосовується.

Внески до фонду експлуатації, утримання й ремонту за непродані квартири залишаються обов’язковими; новий закон визначає строк їх сплати щонайпізніше до кінця місяця, однак закон № 182/1993 Z. z. і надалі говорить про платежі щомісяця наперед. За кожну квартиру й надалі буде один голос, а права щодо підрядника перейдуть на набувачів квартир. Новим є те, що девелопер муситиме щонайпізніше під час передачі будинку в управління передати особі, відповідальній за управління будинком, договір підряду та документи про заявлення цих прав. Покупця про них він муситиме поінформувати ще до передачі. Заборгованість, пов’язана з управлінням будинком, перейде разом із квартирою на покупця, а продавець відповідатиме за неї як поручитель.

Збори та кворуми й надалі регулюватиме закон № 182/1993 Z. z., який не скасовується, а питання одночасного застосування обох регулювань поки не вирішене. Щодо зведення будівлі новий закон передбачає п’ятирічний гарантійний строк; для договорів між девелопером і підрядником це остаточно вирішить лише супровідна новела. Договори підряду, укладені до 30 червня 2027 року, регулюватимуться попередніми нормативними актами.

Якщо перший продаж припадає на літо 2027 року, спершу перевірте, чи вже виникло в будинку право власності на квартири за попередніми нормативними актами. Якщо ні, підготуйте декларацію власника будинку також на випадок, якщо кадастр не зареєструє першу передачу до 30 червня 2027 року.

Стан на 22 жовтня 2026 року: закон ухвалено, 20 жовтня 2026 року його підписав президент, але у Збірнику законів його ще не оприлюднено. До 30 червня 2027 року діють правила, описані вище у статті.