Kým developer vlastní celý bytový dom, rozhoduje o ňom sám. Podpisom prvej kúpnej zmluvy a vkladom do katastra sa situácia mení. V dome vzniká spoluvlastníctvo spoločných častí, povinnosť správy a hlasovanie vlastníkov. Developer zostáva vlastníkom všetkých bytov, ktoré ešte nepredal. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (zákon č. 182/1993 Z. z.) mu v tomto období ukladá rovnaké povinnosti ako ostatným vlastníkom a zároveň presúva časť jeho práv voči zhotoviteľovi na kupujúcich.
Správa domu od prvého prevodu
Povinnosť zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom vzniká v dome s viac ako tromi bytmi a nebytovými priestormi spolu dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru a v jednom dome nemôžu byť súčasne dohodnuté viaceré formy správy (§ 6 ods. 1 a 3). Keďže zmluva o prevode bytu musí obsahovať vyhlásenie nadobúdateľa o pristúpení k zmluve o spoločenstve alebo k zmluve o výkone správy (§ 5 ods. 1 písm. f)), forma správy musí byť zvolená a zmluva pripravená ešte pred prvým predajom.
Nepredané byty nie sú bez povinností
Ak nedôjde k prevodu všetkých bytov, postavenie developera upravuje nasledujúce ustanovenie.
Ak nedôjde k prevodu vlastníctva všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, je pôvodný vlastník domu vlastníkom ostatných bytov a nebytových priestorov v dome, spoluvlastníkom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku a má práva a povinnosti vlastníka bytov a nebytových priestorov v dome.
Medzi povinnosti vlastníka patrí mesačne vopred poukazovať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu (§ 10 ods. 1) a uhrádzať platby za plnenia a za správu. Vlastník bytu, ktorý sa neužíva, sa nemôže domáhať upustenia od týchto povinností (§ 10 ods. 7). Prázdne byty v ponuke preto developerovi prinášajú mesačný náklad, s ktorým treba počítať v rozpočte projektu aj v harmonograme predaja.
Hlasovanie a jeho hranice
Za každý byt a nebytový priestor má vlastník jeden hlas (§ 14 ods. 3). Developer, ktorému v počiatočnej fáze patrí väčšina jednotiek, tak môže o správe domu fakticky rozhodovať. Rozhodnutia prijaté jeho hlasmi možno napadnúť. Prehlasovaný vlastník sa môže do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania obrátiť na súd a domáhať sa aj dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia (§ 14a ods. 11). Rozhodnutia, pri ktorých sa záujem developera zjavne líši od záujmu kupujúcich, napríklad výška preddavkov do fondu, výber správcu či použitie spoločných priestorov, je vhodné pripraviť transparentne a s ohľadom na to, že ich môže preskúmať súd.
Vady spoločných častí a práva voči zhotoviteľovi
Pre developera je podstatné aj ustanovenie o prechode práv z vád stavby.
Práva a povinnosti zo zodpovednosti za vady a za škody voči zhotoviteľovi domu prechádzajú z pôvodného vlastníka domu na vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Uplatňovať práva vlastníkov zo zodpovednosti za vady domu, spoločných častí, spoločných zariadení, príslušenstva a pozemkov voči tretím osobám je povinnosťou spoločenstva alebo správcu (§ 9 ods. 5 písm. e)). Správca však bude vytýkať vady zhotoviteľovi podľa zmluvy, ktorú uzavrel developer. Lehoty na oznámenie vád sa pritom neviažu na predaj bytov. Zhotoviteľ sa bráni, ak objednávateľ vady neoznámil bez zbytočného odkladu, pri stavbách najneskôr do 5 rokov od odovzdania predmetu diela (§ 562 ods. 2 Obchodného zákonníka), ak zmluva nedojednala záruku. Pri dome, ktorý sa predáva postupne, teda môže časť lehoty uplynúť ešte skôr, než sa vlastníci o vade dozvedia.
Vlastníci bytov si popri tom uplatňujú vady svojich bytov voči developerovi ako predávajúcemu podľa kúpnych zmlúv. Ak developer nemá zladené záruky voči kupujúcim so zárukami, ktoré mu dal zhotoviteľ, môže niesť náklady vád, ktoré už nemá od koho vymáhať.
Na čo sa pripraviť pred prvým predajom
- Stavebná zmluva so zhotoviteľom: záruka za akosť pokrývajúca obdobie predaja, postup reklamácie vád, ktorý môže využiť aj správca, a súčinnosť zhotoviteľa pri odovzdaní domu správcovi.
- Odovzdávací balík pre správcu: technická dokumentácia, zmluva so zhotoviteľom v rozsahu potrebnom na uplatnenie vád, preberacie protokoly a záručné podmienky.
- Zmluva o výkone správy alebo o spoločenstve: pripravená pred prvým prevodom, s pravidlami pre obdobie, keď developer ešte vlastní väčšinu jednotiek.
- Rozpočet projektu: preddavky do fondu a platby za nepredané jednotky až do ich predaja.
- Kúpne zmluvy: reklamačný postup pre vady bytov, ktorý nadväzuje na záruky zhotoviteľa.
Predajnú dokumentáciu vrátane podkladov pre rozbeh správy pripravujeme v rámci služby predaj bytov v developerskom projekte a záruky so zhotoviteľom nastavíme v stavebnej zmluve o dielo. Náležitosti samotnej zmluvy o prevode rozoberáme v otázke náležitosti zmluvy o prevode bytu a lehoty voči zhotoviteľovi v otázke vady a záruka pri stavebnej zmluve.
Ako to bude podľa nového Občianskeho zákonníka
Národná rada 1. októbra 2026 schválila nový Občiansky zákonník, ktorý nadobudne účinnosť 1. júla 2027. Rozdelenie domu prvou zmluvou o prevode už nepredpokladá. Byty vzniknú výstavbou podľa zmluvy o výstavbe alebo zápisom vyhlásenia vlastníka domu do katastra. Vyhlásenie bude obsahovať jednotky a účel ich užívania, spoločné časti, podiely, pravidlá správy a osobu zodpovednú za správu domu. Ak od dokončenia domu neuplynulo desať rokov, uvedie aj zhotoviteľa a práva z nesplnenia voči nemu. V domoch, kde byty vznikli podľa doterajších predpisov, sa vyhlásenie nepoužije.
Platby do fondu prevádzky, údržby a opráv za nepredané byty ostávajú povinné; nový zákon ich splatnosť určuje najneskôr do konca mesiaca, zákon č. 182/1993 Z. z. však naďalej hovorí o platbách mesačne vopred. Za každý byt bude naďalej jeden hlas a práva voči zhotoviteľovi prejdú na nadobúdateľov bytov. Developer bude musieť po novom najneskôr pri odovzdaní domu do správy odovzdať osobe zodpovednej za správu zmluvu o dielo a doklady o uplatnení týchto práv. Kupujúceho o nich bude musieť informovať ešte pred prevodom. Nedoplatky súvisiace so správou domu prejdú s bytom na kupujúceho a predávajúci za ne bude ručiť.
Schôdze a kvóra bude ďalej upravovať zákon č. 182/1993 Z. z., ktorý sa neruší, a súbeh oboch úprav zatiaľ nie je vyriešený. Pri zhotovení stavby nový zákon počíta s päťročnou záručnou dobou. Pre zmluvy medzi developerom a zhotoviteľom to definitívne rozhodne až uvádzacia novela. Zmluvy o dielo uzavreté do 30. júna 2027 sa budú spravovať doterajšími predpismi.
Ak prvý predaj vychádza na leto 2027, najprv overte, či v dome už vzniklo vlastníctvo bytov podľa doterajších predpisov. Ak nie, pripravte vyhlásenie vlastníka domu aj pre prípad, že kataster prvý prevod do 30. júna 2027 nezapíše.
Stav k 21. 10. 2026: zákon je schválený a 20. 10. 2026 ho podpísal prezident, v Zbierke zákonov však zatiaľ nie je vyhlásený. Do 30. 6. 2027 platí úprava opísaná vyššie v článku.
Článok poskytuje všeobecné právne informácie podľa stavu k 22. 10. 2026. Nie je právnou službou ani radou pre konkrétnu situáciu. Právne predpisy sa menia a okolnosti vášho prípadu sa môžu líšiť. Pred rozhodnutím si preto postup overte alebo sa nám ozvite.
