Po predaji prvého bytu: developer ako spoluvlastník domu, fond opráv a vady spoločných častí

Kým developer vlastní celý bytový dom, rozhoduje o ňom sám. Podpisom prvej kúpnej zmluvy a vkladom do katastra sa situácia mení: v dome vzniká spoluvlastníctvo spoločných častí, povinnosť správy a hlasovanie vlastníkov. Developer v ňom zostáva, lebo mu patria všetky byty, ktoré ešte nepredal. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (zákon č. 182/1993 Z. z.) mu v tomto období ukladá rovnaké povinnosti ako ostatným vlastníkom a navyše presúva časť jeho práv voči zhotoviteľovi na kupujúcich.

Správa domu od prvého prevodu

Povinnosť zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom vzniká v dome s viac ako tromi bytmi a nebytovými priestormi spolu dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru a v jednom dome nemôžu byť súčasne dohodnuté viaceré formy správy (§ 6 ods. 1 a 3). Keďže zmluva o prevode bytu musí obsahovať vyhlásenie nadobúdateľa o pristúpení k zmluve o spoločenstve alebo k zmluve o výkone správy (§ 5 ods. 1 písm. f)), forma správy musí byť zvolená a zmluva pripravená ešte pred prvým predajom.

Nepredané byty nie sú bez povinností

Ak nedôjde k prevodu všetkých bytov, zákon určuje postavenie developera takto:

Ak nedôjde k prevodu vlastníctva všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, je pôvodný vlastník domu vlastníkom ostatných bytov a nebytových priestorov v dome, spoluvlastníkom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku a má práva a povinnosti vlastníka bytov a nebytových priestorov v dome.

— § 5 ods. 7 zákona č. 182/1993 Z. z.

Medzi povinnosti vlastníka patrí mesačne vopred poukazovať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu (§ 10 ods. 1) a uhrádzať platby za plnenia a za správu. Vlastník bytu, ktorý sa neužíva, sa nemôže domáhať upustenia od týchto povinností (§ 10 ods. 7). Prázdne byty v ponuke preto developerovi generujú mesačný náklad, s ktorým treba počítať v rozpočte projektu aj v harmonograme predaja.

Hlasovanie a jeho hranice

Za každý byt a nebytový priestor má vlastník jeden hlas (§ 14 ods. 3). Developer, ktorému v počiatočnej fáze patrí väčšina jednotiek, tak môže o správe domu fakticky rozhodovať. Rozhodnutia prijaté jeho hlasmi sú však napadnuteľné: prehlasovaný vlastník sa môže do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania obrátiť na súd a domáhať sa aj dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia (§ 14a ods. 11). Rozhodnutia, pri ktorých sa záujem developera zjavne líši od záujmu kupujúcich, napríklad výška preddavkov do fondu, výber správcu či použitie spoločných priestorov, je vhodné pripraviť transparentne a s ohľadom na to, že ich môže preskúmať súd.

Vady spoločných častí a práva voči zhotoviteľovi

Pre developera má osobitný význam ustanovenie, ktoré mení adresáta práv z vád stavby:

Práva a povinnosti zo zodpovednosti za vady a za škody voči zhotoviteľovi domu prechádzajú z pôvodného vlastníka domu na vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

— § 9 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z.

Uplatňovať práva vlastníkov zo zodpovednosti za vady domu, spoločných častí, spoločných zariadení, príslušenstva a pozemkov voči tretím osobám je povinnosťou spoločenstva alebo správcu (§ 9 ods. 5 písm. e)). Správca však bude vytýkať vady zhotoviteľovi podľa zmluvy, ktorú uzavrel developer. Lehoty na oznámenie vád sa pritom neviažu na predaj bytov: zhotoviteľ sa bráni, ak objednávateľ vady neoznámil bez zbytočného odkladu, pri stavbách najneskôr do 5 rokov od odovzdania predmetu diela (§ 562 ods. 2 Obchodného zákonníka), ak zmluva nedojednala záruku. Pri dome, ktorý sa predáva postupne, teda môže časť lehoty uplynúť ešte skôr, než sa vlastníci o vade dozvedia.

Vlastníci bytov si popri tom uplatňujú vady svojich bytov voči developerovi ako predávajúcemu podľa kúpnych zmlúv. Ak developer nemá zladené záruky voči kupujúcim so zárukami, ktoré mu dal zhotoviteľ, môže niesť náklady vád, ktoré už nemá od koho vymáhať.

Na čo sa pripraviť pred prvým predajom

• Stavebná zmluva so zhotoviteľom: záruka za akosť pokrývajúca obdobie predaja, postup reklamácie vád, ktorý môže využiť aj správca, a súčinnosť zhotoviteľa pri odovzdaní domu správcovi.
• Odovzdávací balík pre správcu: technická dokumentácia, zmluva so zhotoviteľom v rozsahu potrebnom na uplatnenie vád, preberacie protokoly a záručné podmienky.
• Zmluva o výkone správy alebo o spoločenstve: pripravená pred prvým prevodom, s pravidlami pre obdobie, keď developer ešte vlastní väčšinu jednotiek.
• Rozpočet projektu: preddavky do fondu a platby za nepredané jednotky až do ich predaja.
• Kúpne zmluvy: reklamačný postup pre vady bytov, ktorý nadväzuje na záruky zhotoviteľa.

Predajnú dokumentáciu vrátane podkladov pre rozbeh správy pripravujeme v rámci služby predaj bytov v developerskom projekte a záruky so zhotoviteľom nastavíme v stavebnej zmluve o dielo. Náležitosti samotnej zmluvy o prevode rozoberáme v otázke náležitosti zmluvy o prevode bytu a lehoty voči zhotoviteľovi v otázke vady a záruka pri stavebnej zmluve.