Investor zvyčajne objednáva „projekt“. Právne ide o reťazec viacerých výstupov, ktoré vypracúvajú rôzne osoby, platia sa v rôznom čase a slúžia na iné konania. Stavebný zákon (zákon č. 25/2025 Z. z.) ich od roku 2025 pomenúva inak než predchádzajúca úprava. Zmluva s architektom alebo projektantom, ktorá stupne presne nepomenuje, je preto častým zdrojom sporov o to, čo bolo v cene a kedy je dielo hotové.
Štyri stupne projektovej dokumentácie
Zákon rozlišuje dokumentáciu stavby na projektovú, realizačnú a prevádzkovú (§ 8 ods. 2). Pre investora je rozhodujúca prvá z nich:
Projektovou dokumentáciou je súbor dokumentov o projektovej príprave stavby. Stupňami projektovej dokumentácie sú stavebný zámer, projekt stavby, projekt stavby na ohlásenie a vykonávací projekt.
Stavebný zámer vyjadruje urbanistické, architektonické a základné stavebné riešenie stavby, jej umiestnenie, napojenie na dopravu a siete a je podkladom na konanie o stavebnom zámere (§ 9 ods. 2). Projekt stavby vyjadruje architektonické a stavebno-technické riešenie stavby vrátane jej technického vybavenia a protipožiarnej bezpečnosti a je podkladom na zhotovenie stavby (§ 9 ods. 3); musí byť vypracovaný na základe rozhodnutia o stavebnom zámere a v súlade so stavebným zámerom (§ 24 ods. 1). Projekt stavby na ohlásenie slúži stavbám, pri ktorých postačí ohlásenie (§ 9 ods. 4). Vykonávací projekt detailne rozpracúva overený projekt stavby a pri vyhradenej stavbe je povinný (§ 9 ods. 5). Výrobná príprava zhotoviteľa a dokumentácia skutočného zhotovenia už patria do realizačnej dokumentácie (§ 10 ods. 1) a vypracovanie dokumentácie skutočného zhotovenia má ku kolaudácii zabezpečiť zhotoviteľ stavby (§ 32 ods. 3). Patria teda do zmluvy so zhotoviteľom; ak má túto dokumentáciu vypracovať projektant, treba to dohodnúť výslovne.
Ak zmluva alebo cenová ponuka používa pojmy predchádzajúcej úpravy, napríklad dokumentáciu pre územné rozhodnutie alebo pre stavebné povolenie, treba ju preložiť do týchto stupňov. Inak nie je jasné, či cena zahŕňa aj projekt stavby, ktorý nadväzuje na rozhodnutie o stavebnom zámere.
Kde je architektonická štúdia
Štúdia medzi stupňami projektovej dokumentácie nie je. Zákon ju nepredpisuje, no v praxi developmentu overuje kapacitu pozemku, funkčné využitie a varianty ešte predtým, než sa investor rozhodne vynaložiť peniaze na stavebný zámer. Zákon ju nepomenúva; spomína len obvyklé činnosti v predprojektovej príprave stavby, ktoré zabezpečuje generálny projektant (§ 35 ods. 3).
Rozdiel má dva dôsledky. Po prvé, projektová činnosť je vyhradenou činnosťou vo výstavbe, ktorú smú vykonávať len osoby s oprávnením (§ 34 ods. 1 a 2), a generálnym projektantom aj projektantom časti môže byť len oprávnená osoba (§ 35 ods. 4). Výnimka pre projekty jednoduchých stavieb sa nevzťahuje na bytovú budovu s viac ako tromi bytmi ani na stavbu určenú na užívanie verejnosťou (§ 34 ods. 4). Kto štúdiu vypracuje, nemusí byť ten, kto smie vypracovať stavebný zámer. Po druhé, štúdia je spravidla autorským dielom architekta. Ak má na ňu nadviazať iný projektant, investor potrebuje licenciu, pretože dielo na objednávku smie bez ďalšieho súhlasu použiť len na účel vyplývajúci zo zmluvy (§ 91 ods. 1 zákona č. 185/2015 Z. z.).
Jedna zmluva, alebo reťaz zmlúv
Investor má dve možnosti. Môže objednať všetko od štúdie po projekt stavby u jedného architektonického ateliéru, ktorý pôsobí ako generálny projektant a zodpovedá za komplexnosť, úplnosť a použiteľnosť dokumentácie (§ 35 ods. 5). Ak je projektantov viac a výsledok závisí od ich súčinnosti, stavebník má generálneho projektanta zabezpečiť (§ 30 ods. 2 písm. d)). Alebo môže štúdiu objednať samostatne, napríklad cez súťaž návrhov, a stupne pre povoľovanie zadať inej kancelárii.
Pri jednej zmluve pre všetky stupne treba rozdeliť cenu a termíny po stupňoch. Ak zmluva upravuje stupne ako samostatné čiastkové plnenia s vlastnými termínmi, ide spravidla o zmluvu s postupným čiastkovým plnením a pri omeškaní s jedným stupňom sa odstúpenie týka len neho (§ 347 ods. 2 Obchodného zákonníka). Postup pri omeškaní rozoberáme v otázke omeškanie projektanta a odstúpenie od zmluvy.
Pri reťazi zmlúv je kľúčová nadväznosť. Zmluva s architektom má obsahovať licenciu na použitie štúdie ako podkladu ďalších stupňov aj inou osobou, súhlas so zmenami a úpravu autorského dohľadu počas stavby. Zmluva s projektantom má štúdiu uviesť ako záväzný podklad a určiť, čo sa stane, keď projektant pri rozpracovaní zistí, že riešenie zo štúdie nie je realizovateľné.
Termíny naviazané na povoľovanie
Projekt stavby nadväzuje na rozhodnutie o stavebnom zámere, preto termín jeho odovzdania spravidla nemá bežať od podpisu zmluvy. Zákon zároveň umožňuje prerokovať s dotknutými orgánmi buď samotný stavebný zámer, alebo stavebný zámer spolu s projektom stavby (§ 20 ods. 2). Voľba ovplyvňuje, kedy musí byť projekt stavby hotový, a má byť v zmluve s projektantom rozhodnutá vopred. Ako prebieha prerokovanie a aké lehoty platia pre dotknuté orgány, vysvetľujeme v článku záväzné stanoviská k stavebnému zámeru. Rozdelenie podkladov medzi investora a projektanta rieši otázka kto zabezpečuje podklady pre projektanta a povinnosti počas stavby otázka dohľad projektanta a autorský dohľad.
S čím vieme pomôcť
Zmluvu s architektom pripravíme v rámci služby zmluva o architektonickej štúdii a zmluvu na stupne pre povoľovanie a zhotovenie v rámci služby zmluva o projektovej dokumentácii. Ak už máte podpísanú jednu z nich, druhú nastavíme tak, aby na ňu nadväzovala licenciou, termínmi aj platbami.
Článok je všeobecná právna informácia k stavu ku dňu 12. 9. 2026 — nie je právnou službou ani radou k vašej konkrétnej veci. Právne predpisy sa menia a vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; pred rozhodnutím si postup overte alebo sa nám ozvite.
