Девелоперський проєкт, який фінансується банківським кредитом, стоїть на двох інтересах, що стикаються під час продажу квартир. Банк хоче мати кредит забезпеченим до повного погашення, тому встановлює заставне право на земельну ділянку та споруду. Покупець хоче за купівельну ціну отримати квартиру без чужих обтяжень, а його іпотечний банк хоче мати на квартирі власне заставне право першої черги. Якщо кредитна та заставна документація девелопера цього зіткнення не вирішує, продаж кожної одиниці залежить від окремих перемовин з банком.
Заставне право йде разом з квартирою
Заставне право можна встановити й на квартиру, яку заставодавець набуде в майбутньому або яка лише має виникнути (§ 151d ч. 4 Цивільного кодексу); таке заставне право виникає набуттям права власності заставодавцем і вноситься до кадастру на цей день (§ 151f ч. 2 і 3). Заставне право на квартири та нерухомість виникає внесенням запису до кадастру (§ 151e ч. 2). Щодо передання квартири діє таке:
У разі передання або переходу предмета застави заставне право діє щодо набувача предмета застави, якщо договір про встановлення заставного права не визначає, що заставодавець може передати предмет застави або його частину без обтяження заставним правом, або якщо цей закон чи спеціальний закон не встановлює інше.
Покупець, щодо якого заставне право діє, має терпіти його реалізацію (§ 151h ч. 2). Девелопер не може покладатися й на виняток для передання предмета застави у звичайному господарському обороті в межах предмета діяльності (§ 151h ч. 3). Він не поширюється на заставне право, яке виникає реєстрацією в спеціальному реєстрі (§ 151h ч. 4), а закон до такої реєстрації зараховує й внесення заставного права до кадастру (§ 151e ч. 4).
Три шляхи до квартири без обтяження
Звільнення безпосередньо в заставному договорі. Договір про встановлення заставного права може визначити, що заставодавець має право передати частину предмета застави без обтяження; заставне право тоді припиняється переданням (§ 151md ч. 1 п. g)). Для продажу квартир це найпередбачуваніше рішення, якщо договір точно визначить умови: яка частина купівельної ціни перераховується банку, на який рахунок і що станеться, якщо покупець платить частково іпотекою.
Відмова від заставного права щодо одиниці. Заставне право припиняється також тоді, коли заставодержатель від нього відмовиться (§ 151md ч. 1 п. c)). Так банк може звільнити окрему квартиру з відповідною часткою у спільних частинах і земельній ділянці. Однак без договірного зобов’язання це залежить від його рішення в кожному окремому випадку, що за десятків квартир позначається на графіку продажу.
Погашення кредиту. З припиненням забезпеченої вимоги припиняється й заставне право (§ 151md ч. 1 п. a)). У проєкті, який погашає кредит поступово з продажу, цей шлях стає можливим аж наприкінці.
Після припинення заставного права здійснюється вилучення запису. Заставодержатель зобов’язаний подати заяву про вилучення запису без зайвого зволікання, а подати її може й заставодавець, якщо додасть документ від заставодержателя, який підтверджує припинення заставного права (§ 151md ч. 3). Право власності на квартиру, а також частки у спільній власності на спільні частини та земельну ділянку покупець набуває внесенням запису до кадастру (§ 5 ч. 4 Закону № 182/1993 Z. z.), тому звільнення має стосуватися всієї цієї сукупності, а не лише квартири.
Що погодити в кредитній документації
Про механізм звільнення найлегше домовитися до підписання term sheet і кредитного договору. Рекомендуємо погодити насамперед:
- розмір суми, яку банк вимагає за звільнення одиниці, і спосіб її визначення для квартир, паркомісць і підвалів,
- зобов’язання банку видати документ, потрібний для вилучення запису, у визначений строк після зарахування суми, і його зміст, придатний для кадастру,
- порядок дій щодо покупця, який платить з іпотеки, разом з черговістю внесення записів і взаємодією з його банком,
- звільнення часток у земельній ділянці та спільних частинах, які переходять разом з квартирою,
- відношення до інших кредиторів проєкту, наприклад до власників облігацій, забезпечених тією самою нерухомістю.
Що з цього перенести до договорів купівлі-продажу
Договори купівлі-продажу та договори про майбутній договір купівлі-продажу мають бути узгоджені з кредитною документацією. Покупець має знати, що частина ціни йде безпосередньо банку девелопера і що вилучення запису відбудеться за заздалегідь визначеним порядком; девелопер має бути впевнений, що банк цього порядку дотримає. Погляд покупця, який купує квартиру з іпотекою продавця, розглядає стаття купівля квартири з іпотекою продавця.
Кредитну та забезпечувальну документацію разом з механізмом звільнення одиниць підготуємо й узгодимо в межах послуги фінансування девелоперських проєктів. Договори купівлі-продажу пов’яжемо з нею в межах послуги продаж квартир у девелоперському проєкті.
Як це буде за новим Цивільним кодексом
1 жовтня 2026 року Національна рада Словацької Республіки ухвалила новий Цивільний кодекс Словаччини, який набуде чинності 1 липня 2027 року. Механізм зі статті в ньому залишається. Заставне право діятиме щодо покупця квартири, а виняток для звичайного господарського обороту на заставне право, зареєстроване в кадастрі, і надалі не поширюється. Звільнення предмета застави договором, відмова від заставного права і погашення кредиту залишаться підставами припинення. Заставне право можна буде встановити й на майбутні квартири.
Для кредитної документації істотними є два нововведення:
- Перевага заставного права власників. Законне заставне право решти власників квартир завжди буде в першій черзі, навіть без реєстрації в кадастрі. Воно випередить іпотеки покупців і заставне право банку на квартирах, які девелопер ще не продав. Новий кодекс не скасовує Закону № 182/1993 Z. z., і щодо квартир, що виникли до 1 липня 2027 року, достеменно невідомо, чи застосовуватиметься перевага.
- Обтяження, встановлені після заставного права банку. Реалізацією заставного права мали б припинитися пізніші переважні права купівлі, реальні обтяження та сервітути, що полягають у користуванні нерухомістю, наприклад встановлене договором право покупців користуватися паркувальними місцями на земельній ділянці проєкту. Винятком є права, що виникли на підставі закону або з письмової згоди банку. Як це буде узгоджено із Законом про добровільні аукціони, за яким речові обтяження внаслідок аукціону не припиняються, поки що достеменно невідомо.
Заставні права, що виникли до 30 червня 2027 року, аж до свого припинення оцінюватимуться за попередніми нормативними актами. Нові правила застосовуватимуться до забезпечення, яке виникне пізніше, наприклад у разі рефінансування проєкту.
Якщо кредитна документація проєкту виходитиме за 1 липня 2027 року, погодьте в ній письмову згоду банку на сервітути, реальні обтяження та переважні права купівлі, які девелопер встановлюватиме під час продажу. Щодо непроданих квартир враховуйте у фінансуванні першочергове задоволення вимог решти власників квартир; однак щодо наявних квартир і старіших заставних прав без оцінки перехідного режиму такого висновку зробити не можна.
Стан на 22 жовтня 2026 року: закон ухвалено, 20 жовтня 2026 року його підписав президент, але у Збірнику законів його ще не оприлюднено. До 30 червня 2027 року діють правила, описані вище у статті.
Ця стаття містить загальну правову інформацію станом на 22 жовтня 2026 р.. Вона не є юридичною послугою чи консультацією щодо вашої конкретної справи. Законодавство змінюється, а обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Перед ухваленням рішення перевірте належний порядок дій або зв’яжіться з нами.
