Developerský projekt financovaný bankovním úvěrem stojí na dvou zájmech, které se při prodeji bytů střetnou. Banka chce mít úvěr zajištěn až do splacení, proto si zřizuje zástavní právo k pozemku a stavbě. Kupující chce za kupní cenu byt bez cizích zatížení a jeho hypoteční banka chce na bytě vlastní zástavní právo v prvním pořadí. Pokud úvěrová a zástavní dokumentace developera tento střet neřeší, závisí prodej každé jednotky na individuálním jednání s bankou.
Zástavní právo jde s bytem
Zástavní právo lze zřídit i k bytu, který zástavce nabude v budoucnu nebo který teprve vznikne (§ 151d odst. 4 slovenského občanského zákoníku); takové zástavní právo vznikne nabytím vlastnického práva zástavcem a do katastru se zapíše k tomuto dni (§ 151f odst. 2 a 3). Zástavní právo k bytům a nemovitostem vzniká zápisem v katastru (§ 151e odst. 2). Při převodu bytu platí:
Při převodu nebo přechodu zástavy působí zástavní právo vůči nabyvateli zástavy, pokud smlouva o zřízení zástavního práva neurčuje, že zástavce může zástavu nebo část zástavy převést bez zatížení zástavním právem, nebo pokud tento zákon nebo zvláštní zákon nestanoví jinak.
— Český překlad § 151h odst. 1 zákona č. 40/1964 Zb.
Kupující, vůči kterému zástavní právo působí, musí strpět jeho výkon (§ 151h odst. 2). Developer se nemůže spolehnout ani na výjimku pro převod zástavy v běžném obchodním styku v rámci předmětu podnikání (§ 151h odst. 3). Ta se nevztahuje na zástavní právo, které vzniká registrací ve zvláštním registru (§ 151h odst. 4), a zákon mezi takovou registraci řadí i zápis zástavního práva do katastru (§ 151e odst. 4).
Tři cesty k bytu bez zatížení
Uvolnění přímo v zástavní smlouvě. Smlouva o zřízení zástavního práva může určit, že zástavce smí část zástavy převést bez zatížení; zástavní právo pak převodem zanikne (§ 151md odst. 1 písm. g)). Pro prodej bytů je to nejpředvídatelnější řešení, pokud smlouva přesně vymezí podmínky: jaká část kupní ceny se poukáže bance, na jaký účet a co se stane, platí-li kupující zčásti hypotékou.
Vzdání se zástavního práva k jednotce. Zástavní právo zaniká i tehdy, vzdá-li se ho zástavní věřitel (§ 151md odst. 1 písm. c)). Banka tak může uvolnit jednotlivý byt s příslušným podílem na společných částech a pozemku. Bez smluvního závazku to však závisí na jejím rozhodnutí v každém jednotlivém případě, což se při desítkách bytů promítá do harmonogramu prodeje.
Splacení úvěru. Zánikem zajištěné pohledávky zaniká i zástavní právo (§ 151md odst. 1 písm. a)). U projektu, který úvěr splácí postupně z prodeje, přichází tato cesta v úvahu až na konci.
Po zániku zástavního práva se provede výmaz. Zástavní věřitel je povinen podat žádost o výmaz bez zbytečného odkladu a podat ji může i zástavce, doloží-li ji listinou od zástavního věřitele, která prokazuje zánik zástavního práva (§ 151md odst. 3). Vlastnictví bytu i spoluvlastnické podíly na společných částech a pozemku nabývá kupující vkladem do katastru (§ 5 odst. 4 zákona č. 182/1993 Z. z.), proto se uvolnění musí týkat celého tohoto souboru, nejen bytu.
Co si sjednat v úvěrové dokumentaci
O mechanismu uvolňování se nejsnáze jedná před podpisem term sheetu a úvěrové smlouvy. Doporučujeme sjednat zejména:
- výši částky, kterou banka za uvolnění jednotky požaduje, a způsob jejího určení u bytů, garážových stání a sklepů,
- závazek banky vydat listinu potřebnou k výmazu v určené lhůtě po připsání částky a její obsah vhodný pro katastr,
- postup u kupujícího, který platí z hypotéky, včetně pořadí vkladů a součinnosti s jeho bankou,
- uvolnění podílů na pozemku a společných částech, které přecházejí spolu s bytem,
- vztah k dalším věřitelům projektu, například k majitelům dluhopisů zajištěných toutéž nemovitostí.
Co z toho promítnout do prodejních smluv
Kupní smlouvy a smlouvy o budoucí kupní smlouvě mají být sladěny s úvěrovou dokumentací. Kupující má vědět, že část ceny jde přímo bance developera a že výmaz nastane podle předem určeného postupu; developer má mít jistotu, že tento postup banka dodrží. Pohled kupujícího, který kupuje byt s hypotékou prodávajícího, rozebírá článek koupě bytu s hypotékou prodávajícího. Zajištění emise dluhopisů nemovitostí vysvětluje otázka zajištění dluhopisů nemovitostí.
Úvěrovou a zajišťovací dokumentaci včetně mechanismu uvolňování jednotek připravíme a vyjednáme v rámci služby financování developerských projektů. Prodejní smlouvy na ni navážeme v rámci služby prodej bytů v developerském projektu.
Článek představuje obecnou právní informaci ke stavu k datu 12. 9. 2026 — nejde o právní službu ani radu k vaší konkrétní věci. Právní předpisy se mění a vaše situace se může v detailech lišit; před rozhodnutím si postup ověřte nebo se nám ozvěte.
