Developerský projekt financovaný bankovním úvěrem stojí na dvou zájmech, které se při prodeji bytů střetnou. Banka chce mít úvěr zajištěn až do splacení, proto si zřizuje zástavní právo k pozemku a stavbě. Kupující chce za kupní cenu byt bez cizích zatížení a jeho hypoteční banka chce na bytě vlastní zástavní právo v prvním pořadí. Pokud úvěrová a zástavní dokumentace developera tento střet neřeší, závisí prodej každé jednotky na individuálním jednání s bankou.
Zástavní právo jde s bytem
Zástavní právo lze zřídit i k bytu, který zástavce nabude v budoucnu nebo který teprve vznikne (§ 151d odst. 4 slovenského občanského zákoníku); takové zástavní právo vznikne nabytím vlastnického práva zástavcem a do katastru se zapíše k tomuto dni (§ 151f odst. 2 a 3). Zástavní právo k bytům a nemovitostem vzniká zápisem v katastru (§ 151e odst. 2). Při převodu bytu platí:
Při převodu nebo přechodu zástavy působí zástavní právo vůči nabyvateli zástavy, pokud smlouva o zřízení zástavního práva neurčuje, že zástavce může zástavu nebo část zástavy převést bez zatížení zástavním právem, nebo pokud tento zákon nebo zvláštní zákon nestanoví jinak.
— Český překlad § 151h odst. 1 zákona č. 40/1964 Zb.
Kupující, vůči kterému zástavní právo působí, musí strpět jeho výkon (§ 151h odst. 2). Developer se nemůže spolehnout ani na výjimku pro převod zástavy v běžném obchodním styku v rámci předmětu podnikání (§ 151h odst. 3). Ta se nevztahuje na zástavní právo, které vzniká registrací ve zvláštním registru (§ 151h odst. 4), a zákon mezi takovou registraci řadí i zápis zástavního práva do katastru (§ 151e odst. 4).
Tři cesty k bytu bez zatížení
Uvolnění přímo v zástavní smlouvě. Smlouva o zřízení zástavního práva může určit, že zástavce smí část zástavy převést bez zatížení; zástavní právo pak převodem zanikne (§ 151md odst. 1 písm. g)). Pro prodej bytů je to nejpředvídatelnější řešení, pokud smlouva přesně vymezí podmínky: jaká část kupní ceny se poukáže bance, na jaký účet a co se stane, platí-li kupující zčásti hypotékou.
Vzdání se zástavního práva k jednotce. Zástavní právo zaniká i tehdy, vzdá-li se ho zástavní věřitel (§ 151md odst. 1 písm. c)). Banka tak může uvolnit jednotlivý byt s příslušným podílem na společných částech a pozemku. Bez smluvního závazku to však závisí na jejím rozhodnutí v každém jednotlivém případě, což se při desítkách bytů promítá do harmonogramu prodeje.
Splacení úvěru. Zánikem zajištěné pohledávky zaniká i zástavní právo (§ 151md odst. 1 písm. a)). U projektu, který úvěr splácí postupně z prodeje, přichází tato cesta v úvahu až na konci.
Po zániku zástavního práva se provede výmaz. Zástavní věřitel je povinen podat žádost o výmaz bez zbytečného odkladu a podat ji může i zástavce, doloží-li ji listinou od zástavního věřitele, která prokazuje zánik zástavního práva (§ 151md odst. 3). Vlastnictví bytu i spoluvlastnické podíly na společných částech a pozemku nabývá kupující vkladem do katastru (§ 5 odst. 4 zákona č. 182/1993 Z. z.), proto se uvolnění musí týkat celého tohoto souboru, nejen bytu.
Co si sjednat v úvěrové dokumentaci
O mechanismu uvolňování se nejsnáze jedná před podpisem term sheetu a úvěrové smlouvy. Doporučujeme sjednat zejména:
- výši částky, kterou banka za uvolnění jednotky požaduje, a způsob jejího určení u bytů, garážových stání a sklepů,
- závazek banky vydat listinu potřebnou k výmazu v určené lhůtě po připsání částky a její obsah vhodný pro katastr,
- postup u kupujícího, který platí z hypotéky, včetně pořadí vkladů a součinnosti s jeho bankou,
- uvolnění podílů na pozemku a společných částech, které přecházejí spolu s bytem,
- vztah k dalším věřitelům projektu, například k majitelům dluhopisů zajištěných toutéž nemovitostí.
Co z toho promítnout do prodejních smluv
Kupní smlouvy a smlouvy o budoucí kupní smlouvě mají být sladěny s úvěrovou dokumentací. Kupující má vědět, že část ceny jde přímo bance developera a že výmaz nastane podle předem určeného postupu; developer má mít jistotu, že tento postup banka dodrží. Pohled kupujícího, který kupuje byt s hypotékou prodávajícího, rozebírá článek koupě bytu s hypotékou prodávajícího. Zajištění emise dluhopisů nemovitostí vysvětluje otázka zajištění dluhopisů nemovitostí.
Úvěrovou a zajišťovací dokumentaci včetně mechanismu uvolňování jednotek připravíme a vyjednáme v rámci služby financování developerských projektů. Prodejní smlouvy na ni navážeme v rámci služby prodej bytů v developerském projektu.
Jak to bude podle nového občanského zákoníku
Národní rada Slovenské republiky 1. října 2026 schválila nový slovenský občanský zákoník, který nabude účinnosti 1. července 2027. Mechanismus z článku v něm zůstává. Zástavní právo bude působit vůči kupujícímu bytu a výjimka pro běžný obchodní styk se na zástavní právo zapsané v katastru ani nadále nevztahuje. Uvolnění zástavy smlouvou, vzdání se zástavního práva i splacení úvěru zůstanou důvody zániku. Zástavní právo bude možné zřídit i k budoucím bytům.
Pro úvěrovou dokumentaci jsou podstatné dvě novinky:
- Přednost zástavního práva vlastníků. Zákonné zástavní právo ostatních vlastníků bytů bude mít vždy první pořadí, i bez zápisu v katastru. Předběhne hypotéky kupujících i zástavní právo banky na bytech, které developer ještě neprodal. Nový zákoník neruší zákon č. 182/1993 Z. z. a u bytů vzniklých před 1. červencem 2027 není jisté, zda se přednost uplatní.
- Zatížení zřízená po zástavním právu banky. Výkonem zástavního práva by měly zaniknout pozdější předkupní práva, reálná břemena a služebnosti spočívající v užívání nemovitosti, například smluvně zřízené právo kupujících užívat parkovací místa na pozemku projektu. Výjimkou jsou práva vzniklá ze zákona nebo s písemným souhlasem banky. Jak se to sladí se zákonem o dobrovolných dražbách, podle kterého věcná břemena dražbou nezanikají, zatím není jisté.
Zástavní práva vzniklá do 30. června 2027 se budou až do zániku posuzovat podle dosavadních předpisů. Nová pravidla se uplatní na zajištění, které vznikne později, například při refinancování projektu.
Pokud úvěrová dokumentace projektu přesáhne 1. červenec 2027, sjednejte v ní písemný souhlas banky se služebnostmi, reálnými břemeny a předkupními právy, které bude developer zřizovat při prodeji. U neprodaných bytů počítejte ve financování s přednostním uspokojením pohledávek ostatních vlastníků bytů; u existujících bytů a starších zástavních práv to však bez posouzení přechodného režimu nelze uzavřít.
Stav k 22. 10. 2026: zákon je schválen a 20. 10. 2026 jej podepsal prezident, ve Sbírce zákonů však zatím nebyl vyhlášen. Do 30. 6. 2027 platí úprava popsaná výše v článku.
Článek představuje obecnou právní informaci ke stavu k datu 22. 10. 2026 — nejde o právní službu ani radu k vaší konkrétní věci. Právní předpisy se mění a vaše situace se může v detailech lišit; před rozhodnutím si postup ověřte nebo se nám ozvěte.
