Договір про розроблення архітектурної концепції

Архітектурна концепція — це перше рішення, яке формує весь проєкт: вона перевіряє функціональне призначення земельної ділянки, потужності, об’єми та варіанти рішення. Однак із правового погляду це двоїстий документ: договір про її розроблення є договором підряду, але результат є авторським твором архітектора. І саме авторсько-правова частина в проєктах договорів, які подають архітектори, зазвичай складена на користь автора, а не інвестора.

Законодавче правило щодо твору, створеного на замовлення, відповідно до § 91 Закону про авторське право (закон № 185/2015 Z. z.) передбачає, що замовник має право використовувати твір з метою, яка випливає з договору; для будь-якого іншого використання йому потрібна згода автора. Якщо договір про це не говорить, девелопер не має впевненості, що він може передати концепцію іншому проєктувальнику як основу для проєктної документації, використовувати її візуалізації в маркетингу та попередньому продажі або змінювати її на наступних стадіях. Тоді кожен із цих кроків залежить від додаткової згоди архітектора — і девелопер стає заручником власної концепції. Рішенням є прямо передбачена, достатньо широка ліцензія: для наступних стадій документації, перероблення та зміни концепції також іншою особою, для маркетингового використання, з погодженою виключністю та строком дії. При цьому виключна ліцензія за законом вимагає письмової форми (§ 65 ч. 3 Закону про авторське право), тому «домовимося пізніше» — не вихід. І зверніть увагу на диспозитивне правило: якщо в договорі не погоджено виключну ліцензію, вважається, що автор надав невиключну (§ 70 ч. 1), — отже, мовчання завжди грає на користь архітектора.

Друге питання, яке інвестори недооцінюють ще більше: архітектор має право сам використовувати твір, створений на замовлення, а також надавати його для використання іншій особі, якщо не погоджено інше та якщо це не суперечить законним інтересам замовника (§ 91 ч. 2 Закону про авторське право). Отже, без договірного обмеження ніщо не перешкоджає появі такого самого або дуже схожого рішення в проєкті конкурента — можливий спір стосувався б лише того, чи суперечить це вашим законним інтересам, а це непевне підґрунтя. Тому виключність і заборона використання для проєкту конкурента мають бути прямо передбачені договором, а не ґрунтуватися на довірі.

Другий рівень становлять особисті немайнові права автора — право на зазначення авторства та недоторканність твору. Архітектор не може їх передати, але може заздалегідь надати визначену згоду на втручання у твір. Тому належний договір поєднує ліцензію з такою згодою та чіткою процедурою прийняття: що входить до завдання, скільки варіантів містить концепція, як подаються зауваження, коли концепція вважається прийнятою та з чим пов’язана оплата. Сюди ж належать сприяння інвестора в наданні матеріалів, строки з наслідками прострочення та правила дострокового припинення — включно з правом використовувати незавершену концепцію, щоб припинення співпраці не зупинило проєкт.

Окремим питанням є вибір архітектора за конкурсом. У разі архітектурного конкурсу чи порівняння кількох пропозицій права на подані пропозиції, винагороди учасників і обов’язок переможця укласти договір необхідно врегулювати вже в умовах конкурсу — після його оцінювання переговорна позиція змінюється. Водночас ми готуємо договір про розроблення концепції з урахуванням наступних стадій: проєктної документації для дозвільних процедур та інжинірингу. Коли стадії договірно пов’язані між собою, проєкт не залежить від доброї волі одного виконавця.